編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回も同じようにネット上で怪しい広告を探していたところ・・・見つけたのがトラストアセットパートナーズ社の駐車場投資商品「トラストパートナーズ」です。予定利回りが４．３％となかなか魅力的そうですが、実際にはどうなのでしょうか？

まずいつものようにチェックポイントをご案内するとこうなります。

１．リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年５％のリターンなら毎年４％といった損失が、毎年１０％のリターンなら毎年９％といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性が高い。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性が高い。

３．運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性が高い。

では早速見ていきましょう。

まず１つ目のこの商品のリスクについてですが、残念ながら積極的には開示されていません。もちろん元本保証ではありませんので、

・賃料が下がった場合の減収リスク
・稼働率が下がった場合の減収リスク
・老朽化に伴う建物価値の下落リスク
・地価下落リスク

といったものが将来的な運用成績に影響してくるのではないかと思います。

まず最初の駐車場の賃料がどういうトレンドでこれからどうなるのかはわかりませんが、現在募集中の案件に含まれる物件が札幌・北九州・福岡・鹿児島という地方圏にあることを踏まえると、東京・名古屋・大阪の３大都市圏に比較すれば少子高齢化の影響を相対的に強く受けるわけで、２つ目の稼働率も同じですが、あまり強気にはなれそうにありません。



特に２〜３年ならまだしも、１０年・２０年といった長期間での投資は極めてリスクが高いものと思います。賃料や稼働率が下がっても固定費が下がるわけではありませんので利回りがみるみる下がっていく可能性は十分あります。

また、建物価値や地価についても同様ですね。駐車場の建物の耐用年数はどれくらいでしょうか？仮に３０年とすれば年間３．３％分価値が損なわれていくわけですし、地価も基本的にはバブル崩壊以降下がり続けているでしょうから、仮に年１％下がるとすればそれだけで予定利回りの過半が失われるということを意味します。

つまりいくら利回りが４．３％であっても損益分岐点は高く、少しでも利回りが下がれば実質的に赤字になる可能性は十分あるということですね。

もちろん後段の建物価値の目減りや地価の下落がいきなり利回りに影響するわけではありませんが、最終的に換金しようとすると一般的には時価評価されますから、その時点でそうした資産価値の低下が明らかになるわけですね。

たとえば仮に４．３％×５年＝２１．５％のリターンを得られたとしても、売却時に１００万円のものが８０万円になっていればリターンのほとんどが吹き飛ぶわけですし、その２１．５％のリターンも通常は２０％程度の税金が取られますので実質的には赤字ということも十分考えられるということです。

そしてその資産価値の低下は必ず起こります。というのも土地はともかく建物の価値は必ず低下するからですね。新車より中古車の方が安いのと同じ理屈です。

ただし。

この商品が特異なのは５年後以降はトラストパークが買い取るという買い取り制度がある点です。その価格はこうなっています。

・買い取り金額は直近１年間の賃料収入を予定利回りの４．３％で割った金額

ということですね。なんだかわかりやすいようでわかりにくい定義ですが、元本１００万円に対して賃料が予定通りの４．３％＝４万３千円とすると、÷４．３％で１００万円。仮に賃料が５．３％なら÷４．３％で１２３万円。逆に賃料が下がって３．３％なら÷４．３％で７７万円ですね。

つまりは予定の４．３％に対して実際の利回りがいくらかで元本が増減するということになります。

これまた賃貸マンションと同じで新しければ新しいほど賃料が高く、古ければ古いほど賃料が安くなっていくのだとすれば、上記のような資産価値の目減りはやはり買取時にしっかり反映されるということですね。

また、うがった見方をすれば予定利回りが高ければ高いほど、トラスト社にとってはメリットが大きいということですね。というのもより多くの投資家が集まりますし、仮に５年後以降に「思ったほどの利回りにならない」と不満を感じて売却しようとしても実際の利回りが低ければ低いほど、買い取り価格は低くなることを意味します。

その点ではこの金融商品に投資しようとされる方はその「４．３％」の根拠や実現可能性をじっくり見極めるべきだと言えます。

結論としてはそのようなリスクに関してほとんど説明されていないという点でやはり「不誠実な商品」と考えて間違いなさそうです。広告にはファイナンシャルプランナー氏や会計士氏のような専門家がこの商品を推奨しておりますが正気でしょうか・・・。

なお気になるのは、この投資案件を提供しているトラストアセットパートナーズ社の親会社がトラストホールディングスという上場企業であるという点です。そこでこの親会社の直近の連結決算＝２０１４年７月〜１２月までの半期決算を前期比でチェックしてみるとこうなっています。

・売上高　：　６１億円　→　４８億円
・経常利益　：　４億円　→　−２億円
・当期利益　：　２億円　→　−２億円

なんと前期比で２割の減収となっているほか、利益に至っては赤字となっているのですね！ 駐車場事業については＋２億円程度の黒字を確保しているようですが、それ以外の不動産事業や新規参入事業であるウォーター事業等が赤字で足を引っ張っているようです。

半年で−２億円ということは年間−４億円。自己資本は９億円程度のようですから、こうした赤字が続くようであれば２年ちょっとで債務超過ということですね・・・ジエンドです。通期の決算予想としては＋２億円ということですので、もちろん黒字回復の可能性はあるわけですが、予想どおりにいくかどうかは誰にも分かりません。

そうなってくるとこうした投資案件を通じて集めた資金が本当に駐車場の所有権獲得につながるのか疑問が出てきますね。あくまで一般論ではありますが、会社が傾き始めれば利用できる資金は何でも利用する、というのが前提になってきます。

あるいはいよいよ危ないということになれば、会社の存続よりも経営層の資産保全が重要になってきます。そうした状況下で投資家の資金が本当に保全されるのか懸念はぬぐえません。

この案件への投資を検討されている方はせめて親会社が今期本当に黒字化するのかどうか見極めてからでも遅くはないのかもしれませんね。

ちなみにチェックポイントの２つ目は「本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはず」という点ですが、仮に経営が傾きつつある中で銀行の融資利率が５％や６％になっているということであれば、利回り４．２％でも相対的には安い資金ということで説明がつきますね。

だからといって投資家からすれば歓迎すべき説明ではありませんが・・・。

チェックポイント３つ目の「運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性が高い」という点については、「詐欺」というのはさすがに言い過ぎだとしてもグレーであるのは間違いありません。

もちろん、現状の限られた情報の中で、この投資案件が危険だと断定する気はありませんが、もしこれから投資を検討される方は、そうした懸念が完全に払しょくされから投資判断されることを強くお勧めいたします。

もし本当に「ウマイ話」なら、普通は誰にも教えませんからね。

最後に、トップページで訴えられている「ローリスク・ミドルリターン」というのはもちろん現実的にはあり得ません。

参考になさってください。