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貯金・定期預金コラム:
シノケンのアパート経営 投資利回り16%以上は魅力的?

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。今回、取り上げる記事はこちらです。
2015/3/26 <シノケングループ

シノケンプロデュース




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回も同じようにネット上で怪しい広告を探していたところ・・・見つけたのがシノケングループのアパート経営です。

・土地がなくても、自己資金が少なくてもアパート経営はできる
・業界初!頭金0円でもはじめられます!
・表面利回り7.34%
・投資利回り16%以上

といった心躍る文言が並んでいますが実際はどうなのでしょうか?

まずいつものようにチェックポイントをご案内するとこうなります。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性が高い。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性が高い。

3.運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性が高い。

では早速見ていきましょう。

まず1つ目のこの商品のリスクについてですが、残念ながら積極的には開示されていません。アパート経営=不動産投資ですので先日もご案内しましたが、

・賃料が下がった場合の減収リスク
・稼働率が下がった場合の減収リスク
・老朽化に伴う建物価値の下落リスク
・地価下落リスク

といったものが将来的な運用成績に影響してきます。

ただ一方でこちらの広告の良いところは計算根拠が明示されておりますので、その正否が判断しやすいという点です。何と言ってもジャスダック上場企業ですからね。最低限の広告要件は守っているということなのでしょう。

それはさておき広告に明記されている計算根拠はこのようになります。

<初期投資>

 ・建物+土地 : 5,000万円
 ・自己資金 : 500万円
 ・銀行ローン : 4,500万円(30年、2.3%)

<収支>

 ・家賃収入  : 306,000円/月 ※6室満室時
 ・ローン返済 : 173,100円/月
 ・管理手数料 :  15,300円/月

 ・年間収支 : 1,411,200円/年
 ・修繕積立 :   360,000円/年
 ・税金   :   216,000円/年
 ・年間実質収益 : 835,200円/年

自己資金500万円に対して、年間835,200円が手に入るわけですから投資利回りは16%以上という計算になります。すばらしいですね。

ただもちろん世の中、そんなにうまい話はありません。もしこうした収益が確実に稼げるのであれば、みんながアパート経営に乗り出し、世の中、アパートだらけになるはずですが、実際にはこうした不動産投資に乗り出す人は一握りですね。なぜかと言えば・・・もちろん、そんな簡単に儲かるわけはないからです。

一番分かりやすいのはリスクとして3つ目に挙げた「老朽化に伴う建物価値の下落リスク」 ですね。とっても乱暴に計算すると、仮にこの5,000万の投資資金がほぼ建物代金として、40年後には無価値になるとすれば、年間125万円ずつ価値を失っていくことになります。

上記の通り年間の実質収益は約84万円にとどまるわけですから、そうした建物価値の下落を加味すると差し引き年間マイナス40万円の損失ということになります!500万円投下して毎年40万円の損失ですから、投資利回りは年間マイナス8%ですね!すばらしい(笑)。

もちろん、この建物価値の目減りというのはお財布からお金が出ていくといったたぐいのものではありませんのですぐには実感できませんが、出口のところで売却しようと思ったり、あるいは40年後に建て替え問題が発生したときに一気に表面化するのですね。おそろしいことです。

一応、毎年修繕積立として36万円を計上していますので、これが将来的な建て替えの原資になるのだとすればこれはマイナスから引いてあげてもいいのかもしれませんが、それでも125万円−84万円−36万円=5万円となり、やはり年間マイナス5万円の赤字となる計算です。

しかもこの建物価値の下落について「リスク」と述べましたが、実際にはこれは確実に発生するものですので、むしろ「隠れ費用」と表現した方がよいかもしれませんね。

ちなみにもう少し丁寧に収支を検討していくとこんな感じでしょうか。まず土地と建物の費用を分ける必要があるので、6室であることを加味してこのように分解してみます。

・土地 : 1,000万円
・建物 : 4,000万円

次に上記「リスク」にそって実際の収益を計算したいと思います。

1.賃料が下がった場合の減収リスク

建物の老朽化に伴い家賃が下がっていくのが通例でしょうから、毎年2.5%ずつ低下していくことにします。

・稼働率が下がった場合の減収リスク

最初の稼働率は良いでしょうけれど、徐々に下がっていくでしょうね。通常の出入りも含めて平均8割くらいの稼働とします。

・老朽化に伴う建物価値の下落リスク

これはリスクではなく確実に発生する費用ですが、40年後に無価値になるとします。

・地価下落リスク

バブル崩壊以降、全国の住宅地の地価は下がり続けているわけですが、一応、±0%、つまり変わらないとします。

そうすると40年間の収支はこんな感じですね。

<収入>

・家賃収入 : 5,875万円 ※空室率2割、毎年2.5%ずつ家賃が低下。
・土地 : 1,000万円 ※40年後にも無価値にはならないので。

<費用>

・住宅ローン利息 : 1,732万円 ※元本部分は費用ではありません。
・管理手数料 : 734万円
・修繕費用 : 1,440万円
・税金 : 864万円
・建物価値の下落 : 4,000万円

つまり収入が6,875万円なのに対して、費用はトータルで8,770万円ですから、やはり40年間の収支で考えると1,895万円のマイナスということになります。

しかも注目すべきは家主が多額の損失を抱え込む一方で、シノケン社はむしろ管理費として734万円の収入が安定的に入るという仕組みになっている点ですね。これは大変不誠実と言えます。せめて成功報酬にしないとフェアではないでしょうねぇ。

もちろんアパート経営がすべてダメとは言いませんが、ポイントとしてはやはり全額自己資金で行うこと、管理を自分で行うこと、空室が長引かないよう不動産業者との連携を密にすること、そしてなるべく物件を清潔に保ち、家賃があまり下がらないように努力することが重要だと言えそうです。

そのように考えると・・・会社勤めをして給料をもらう方がよっぽど効率がいいと思われるかもしれませんね(笑)。

そうしたわけで残念ながらこのアパート経営についても危険が一杯であり、さらにジャスダック上場企業がこのような有利誤認を生む広告を実施している点は残念でなりません。

ちなみにチェックポイントの2つ目は「本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはず」という点ですが、これもやはり×ですね。

結局のところこうしたアパート経営のあっせん業というのは、リスクを顧客に押し付けて自社は安定的な手数料を得ようというビジネスであるということですね。

なおリーマンショックなどの経営危機が訪れると真っ先につぶれるのはこうした不動産投資をあっせんする会社であり全く笑えません。実際、シノケン社もリーマンショック後は多額の赤字を計上しているようです。

チェックポイント3つ目の「運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性が高い」という点については、「詐欺」というのはさすがに言い過ぎだとしてもやはり×だということですね。

もし本当に「ウマイ話」なら、普通は誰にも教えませんからね。

ただ、このシノケン社を利用するメリットというのは確かにあり、その最大のものは直接的な詐欺に巻き込まれる可能性は低いということですね。やはりよく分からない業者に投資すると、そもそも全く説明されたようには投資されない=流用されてしまう可能性がかなり高いです。その点では、どうしてもアパート経営をしたい!という方には選択肢の1つとなるのかもしれません。

とは言いつつ再掲しますが、アパート経営の肝は、素人である記者が考えただけでも以下があります。

1.全額自己資金で行うこと
2.管理を自分で行うこと
3.空室が長引かないよう不動産業者との連携を密にすること
4.なるべく物件を清潔に保ち、家賃があまり下がらないように努力すること

こうした点を考慮した上で、慎重にご検討ください。参考になさってください。


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