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貯金・定期預金コラム:
元本割れナシ年利6%!みんなで大家さんは魅力的?

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。今回、取り上げるのはこちらです。

みんなで大家さん




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは、もはや常連となりつつある「みんなで大家さん」です。過去の記事は以下の通りです。

>>>6.1%の高金利な投資 みんなで大家さんは魅力的?

>>>みんなで大家さんの債務不履行=デフォルト率は70%?

>>>想定利回り7.0%!みんなで大家さん19号は魅力的?

>>>行政処分!「みんなで大家さん」のその後は?

上記記事で概ね語り尽くした感はありますが、このファンドを運用している「都市綜研インベストファンド株式会社」の決算が発表されておりましたのでチェックしてみたいと思います。

行政処分を受けたこれまでの粉飾決算の影響で(実際には債務超過でした)、−14億円という赤字を抱えておりますが、前年の−16億円という赤字から2億円ほど改善されており、つまりはそれくらいの利益が出ていることが推察されます(損益計算書は公表されていません)。

http://www.invest-fund.co.jp/wp/wp-content/uploads/2016/06/H28%e5%b9%b43%e6%9c%88%e6%9c%9fTSIFBS.pdf

一体、その利益はどこから来ているのか釈然としない気持ちを抑えつつ内容をチェックしていくと、この「みんなで大家さん」事業に関わると思われる出資金はこのように推移しています。

・不動産特定共同事業受入出資金 : 52億円 → 76億円

つまり1年間で24億円も増えているのですね!もしこの数字が正しく、かつ実際に個人投資家がこの金額を出資しているのだとすれば、かなり由々しき事態です。

監督官庁におかれては、ぜひ早急にその運用内容や投資家保護の体制についてチェックしていただければと思います。

少なくとも以前債務超過だったということは実質的にこの「みんなで大家さん」ファンドは元本割れを起こしていたわけで、「現在まで元本割れナシ」という言葉は全くの虚偽、ということになりますからね。

さてそれはともかく、気になるのがこの増えた24億円の使い道ですが、他の負債も増加しており、借金の返済、というわけではなさそうです。負債全体としては前年の89億円から127億円へ、38億円も増えていますね!マジですか・・・。

ではそれだけ資産が増えていないとおかしいわけですが、大きく増加しているのは以下の項目です。

・仮払金 : 16億円増加
・土地 : 25億円増加
・建設仮勘定 : 7億円増加

これで〆て48億円ですので、負債の増加はすべてこの動きで説明できます。

つまりざっくり言えばこの都市綜研インベストファンド社は、「みんなで大家さん」ファンドの販売を通じて集めた資金で、土地を25億円分も購入して、23億円相当の建物・設備を作ろうとしている、ということですね。仮払金の中身はよくわかりませんが。

翻って「みんなで大家さん」の商品一覧を見ると、ありました!土地が。

 

みんなで大家さん20号・21号・23号の地熱発電用地については「土地」のようです。その明細は以下の通りです。

・みんなで大家さん20号 : 大分別府地熱発電所用地 302平方メートル / 5億4,500万円
・みんなで大家さん21号 : 大分別府地熱発電所用地 179平方メートル / 5億3,000万円
・みんなで大家さん23号 : 大分別府地熱発電所用地 179平方メートル / 5億3,000万円

そもそも20号と21号・23号とで広さが全く異なるのにほぼ同じ値段というのがデタラメですね(苦笑)。

さらにこの3つを合わせても16億円にしかならず、上記決算書上の土地の増加額=25億円に全く届きません。

他の物件の土地が加算されたのではないかと思われるかもしれませんが、決算書を見てみると建物は23億円→23億円と全く増えていません。つまり、やはり「更地」を購入していないと辻褄が合わないわけで、極めて不明瞭ですね!

また、この土地も「地熱発電に適した土地をテナントに賃貸し得られる賃貸収入から賃貸利益を皆様に分配いたします。」とのことであり、建物や設備は全くいらないはずです。

とすると仮払金の16億円増加や建設仮勘定の7億円増加もやはり使途不明です。集めた多額のお金がどこに流れたのか不安は募るばかりです。

加えてこの700平方メートルそこそこの土地に本当に16億円もの価値があるか、という点ですが、同じく大分県別府市で地熱発電を行っているコスモテック社の地熱発電である「コスモテック別府バイナリー発電所」の事例が参考になりそうです。

こちらの設備は以下のような概要ですね。

・設備所在地 : 大分県別府市大字鶴見字祓川1500番地74
・敷地面積 : 1,650平方メートル
・初期投資 : およそ6億円
・年間売上 : およそ1億円

http://www.cosmotec-hp.jp/news/20141130_binary.html

つまり、この都市綜研インベストファンド社の土地の3倍の面積を持ちながら初期投資、つまり土地+建物+設備で約6億円となっています。これが適正価格だとすれば、都市綜研インベストファンド社の総投資額は約50億円となっており、面積比で言えば「25倍もの割高価格」ということになります。

+25%ならまだしも25倍となると全く理屈では説明できません!

なおコスモテック社の例では「売り上げ」が1億円ということで、これは「利益」ではない点には注意が必要です。建物設備の減価償却や人件費などを考慮すればその利益は大きく減るはずです。

もしこれから「みんなで大家さん」に投資しようという方はこうした疑問を解消した上で、慎重に投資の是非を検討いただければと思います。

なお決算書でもう1つ気になる点があるといえば、未払い金が20億円→20億円と多額に計上され続けているという点です。総資産130億円の会社で20億円の未払い金というのは極めて異常ですね。

さらに減っていないばかりか少し増えている点も気になります。現預金も1億1千万円しかないようですしね・・・もしかするとこのファンドの実態はこれらの「未払い金」と「現預金額」が最も端的に表しているのかもしれません。

そもそもこの決算書が本当に正しいかどうかも不明ですが・・・。

金融庁にはぜひこうした点もしっかりチェックしてほしいものですね。

では最後に「一般論」ではありますが、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

3.「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

>>><備忘録>怪しいファンド、投資案件の見分け方

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