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貯金・定期預金コラム:
家賃保証30年・自己資金0・利回り8%
の不動産投資は魅力的?

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。今回、取り上げる記事はこちらです。
2016/9/8 <ゼノン住販

ゼノン住販




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのはゼノン住販の「シェアハウス投資」ですね。利回りが8%ということでなかなか魅力的です・・・安全であれば。

というわけでその中身を見ていきたいのですが、その前に。

いつもご案内しているように記者自身は不動産投資に関して極めて懐疑的です。まず不動産への投資利回りが6%として、空室率を考慮すれば実質的な利回りは5.4%くらいでしょうか?

次に一番大きいコストがローンの利息でこれが3%。さらに物件が築40年で住めなくなるとすればその価値は毎年2.5%ずつ失われていくことになります。これで費用トータル5.5%ですから、「最初から赤字確定」ですね。

さらに築年数が経てば家賃も値下げせざるを得ませんので利回りはどんどん低下していくことになりますし、長期的に見れば空室率は上がることはあっても下がることはないでしょう。だとすれば「赤字がどんどん膨らんでいく」ことも確定ですね。

ではなぜ巷では「ローンを払っても家賃でプラスの利益!」という広告がなくならないのでしょう?

それは上記で言うと「物件が築40年で住めなくなるとすればその価値は毎年2.5%ずつ失われていく」という点が故意に隠されているからですね。

この「2.5%の目減り」は直接キャッシュが出ていくわけではありませんので気づきづらく、逆にキャッシュだけを見れば確かに

・家賃収入−住宅ローン返済=プラスのキャッシュ

といった状況が当初は起こり得るのかもしれません。しかしその裏では着実に物件の老朽化が進んでおり、

・売却価格の下落
・建て替え費用の発生

など、不動産投資の「出口」のところで一気に表面化することになります。

また、そうでなくても繰り返しになりますが、築年数が経てば家賃は下げざるを得ませんのでやはり赤字がジワジワと表面化してくることになります。

そもそも全額自己資金で賄っている富裕層の不動産投資ですらうまく行っていないのに、年3%もの金利を払っての不動産投資で儲かるはずがありませんね。甘い考えはくれぐれも戒めていただければと思います。

と前置きはそれくらいにして、ではこの

・自己資金0で始める不動産投資
・投資初心者にも安心の家賃保証30年!

と訴えるゼノン投資の場合はいかがでしょう?まず同社HPではこのように試算されております。



収入が毎月705,000円に対して不動産ローンの支払いや設備管理費が毎月55万4,673円。差し引き15万327円のプラスということですね!

借り入れ金額が1億1,270万円に対して収入が年846万円と利回りが7.5%であるのは気になりますが(同社は利回り8.0%を標榜)、それでも十分魅力的な水準と言えます。

借り入れ金利が3.5%×30年と現実的な水準に設定されてあるのも好感が持てます。

しかし何より魅力的なのが「保証家賃」であり「安心の家賃保証」がついている点ですね!

もし仮にこの状態が30年続けば不動産ローンは完済した上で税引き前で5,412万円の利益が残るわけですから、投資対象の不動産の価値がゼロになっていたとしても痛くも痒くもありません。

言い換えればこの投資は「ゼノン住販がタダで年間180万円×30年=5千4百万円くれる仕組み」と言えます。

太っ腹ですね!・・・本当であれば。

良識ある読者のみなさんはすでに「何かおかしいぞ?ノーリスクで5千万円以上儲かる投資なんてあるだろうか?」と疑い始めておられるかと思いますが、その感覚は非常に正しいです。

世の中にうまい話はありませんからね。

ではこの仕組みの何がポイントで、何がリスクかと言えば、まさにその「家賃保証30年」と言う部分ですね。

この字面だけを見れば「家賃が30年保証されるんだな」と思うわけですが、実際にはそうではなく、一般的には以下のような契約となるようです。

・5年後 : 家賃見直し
・10年後 : 家賃見直し
・12年後以降 : 2年毎に家賃見直し

つまり当初の家賃が保証されているのは5年間だけで、以後、定期的に保証家賃は見直されていくということですね!

上記の例で言えば10室の物件で、月70,500円×10室の家賃が保証されておりますが、これはつまり空室率がゼロというあり得ない条件設定であり、5年後に現実的な水準に見直されるのは間違いありません。

要するに家賃収入はどんどん減っていくということですね。

もちろん、販売会社が自由に家賃を設定できるというものでもありませんので、大家がノーと言う権利はありますが、そうなるとこの家賃保証契約は解除され、さらに住人も退去しての引き渡しということになるそうです・・・恐ろしい状況です!

そうしたわけで「家賃保証30年」という響きとは裏腹に、実際には最長5年・実質2年程度の家賃保証であり、現実的には家賃保証があってもなくても長期的に見れば不動産投資の採算はほとんど変わらないということですね。

ということで残念ながらこのシェアハウス投資も、自己資金ゼロ=100%借り入れの時点で「トータルの採算が赤字になる」のは間違いないと思います。

そもそもシェアハウスに月7万円も払う人はいませんしね・・・平均価格帯はその半分くらいなのではないでしょうか。

さてそのように結論が出たところで再度、この会社の営業姿勢をチェックしたいと思います。最大のポイントはやはりこの「家賃保証30年」が、「当初の家賃を30年間保証するものではない」という点をしっかり説明しているかどうか、という点ですね。

そこに注目して同社HPを上から下までくまなくチェックしてみたのですが・・・そうした注意書きは一切ありません。逆に

・家賃保証30年
・30年間一括借り上げで入居率を心配せず安定収入を確保
・30年一括借り上げによる安定した収入確保
・家賃収入に頼らないサブリース賃料保証の構築
・長期に渡る家賃保証の仕組みを構築しています

と言った形で、「30年間安定収入」を強く印象づけるものばかりですね。

要するに・・・営業姿勢は「悪質」だということです!

繰り返しになりますが、不動産投資は借り入れをした時点でまず儲かりません。「自己資金ゼロ」という言葉を見れば「何かおかしい!」と思う「反射神経」が重要ですね。

参考になさってください。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

3.「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

>>><備忘録>怪しいファンド、投資案件の見分け方

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