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貯金・定期預金コラム:
業界初!?7%〜のコインランドリーファンドは魅力的?

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。今回、取り上げる記事はこちらです。
2017/5/25 <株式会社Cash Flow Finance

Cash Flow Finance




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは株式会社Cash Flow Financeの「コインランドリーファンド」ですね。

最近何度か「コインランドリービジネスは儲かるらしい」という話を聞いていますので興味がわきます。さらにこのファンドは運用利回りが7%〜9%ということで足元の定期預金金利と比較すれば夢のような金利水準です。

というわけで早速、このファンドは魅力的かどうかチェックしていきましょう。案件の中身はこのようになっています(抜粋)。

−−−

・立地特性・・・対象物件周辺の状況

本物件は千葉県市川市に新規オープンするコインランドリーです。幹線道路沿いに立地するため視認性が高く、広域から安定した集客が期待されます。
また、市川市は東京都心への通勤に便利であることから、マンションの開発やリニューアルが積極的に行われています。これらのことから、コインランドリーの需要が旺盛な立地にオープンする物件といえます。

・契約内容・・・賃貸借契約のリスク

設備賃貸借契約10年となっており、新規オープンですので残存期間が10年ございます。
設備を設置する店舗は、当初の契約期間が5年となっており、事業継続性が高いと判断しました。
また、事業の撤退等で契約を自己都合により解約する場合は、6ヶ月前に解約予告を行なう契約となっておりますので、
募集時点で解約の意思を受けても本件実行期間内での利払が滞るリスクは極めて少ないと判断しております。

・事業の評価・・・購入価格の妥当性

対象物件の購入価格は5,000万円であり、市場調査の結果から想定した利回りは約15%です。
安定的な収支を見込むために、-20%の収支下方リスクに対応できる投資となっております。
詳細は下表をご参照ください。



・保全措置

当該物件は事業者AH社で保有・運営を行います。出資関係も連結対象となっており、Cash Flow Financeと同一とみなすことができます。
資金と資産の分離を行うことで透明性の高い運用体制を取るために本ストラクチャーを組んでおります。

−−−


うーん、突っ込みどころ満載ですね・・・。まず立地特性として「幹線道路沿い」であり周辺では「マンションの開発やリニューアルが積極的に行われている」とのことですが、それってコインランドリービジネスに有利なのでしょうか?

幹線道路沿いということは「車でしか来れない」ということですし、新しいマンションやリニューアルされたマンションでは浴室乾燥機能が普通についているのではないかと思います。実際、マンションが立ち並ぶエリアでコインランドリーを見かけることはほとんど全くありません。利用者はやはり洗濯機がないか、少なくとも乾燥機がないという方に限られるのではないでしょうか?

まぁそこは記者も素人ですので百歩譲るとして、次の契約内容も良く分かりません。まず関係者はこのようになっています。

・クラウドファンディング会社:Cash Flow Finance

   ↓貸付

・資産保有会社:AH社

   ↓設備貸借契約

・コインランドリー会社:O社


つまり、Cash Flow Finance社が資金を集めてAH社に貸し付け、AH社は不動産と設備を購入しO社に貸し出し、O社は設備を借りてコインランドリービジネスを運営する、という関係です。

とすると設備貸借契約はAH社とO社とで結ばれることになります。この期間が「10年」とのことですが、一方で「設備を設置する店舗は、当初の契約期間が5年となっており、事業継続性が高い」との文言が出てきて矛盾します。もしかするとO社はフランチャイズ店を運営するのであり別にFCチェーンが存在するのかもしれません。その場合は別途こういう関係性があることになります。

・コインランドリーFCチェーン

   ↓フランチャイズ契約

・コインランドリー会社:O社

いずれにしても、Cash Flow Finance社がこのビジネスをきちんと理解しているのかどうか不安になりますね・・・。また、続く「事業の撤退等で契約を自己都合により解約する場合は、6ヶ月前に解約予告を行なう契約となっておりますので、募集時点で解約の意思を受けても本件実行期間内での利払が滞るリスクは極めて少ないと判断しております。」というコメントも全く意味が分かりません。

解約されれば賃料が入ってこないわけですし、解約されるということは採算が合わなかったわけで、いくら6ヶ月前予告であろうと新たな賃借人を探すのは簡単ではないと思います。少なくとも賃料が引き下げられるのは間違いなく、結果的に利払いが滞る可能性は十分ありますね。そのリスクは素人でもよく分かります。

さらに眉唾なのが事業計画でこのような計算ということですね。

・機械数 : 13台
・客単価(機械) : 700円
・客単価(付帯サービス) : 1,600円
・年間来店数 : 38,000人

まずそもそもコインランドリーに毎回700円も使うのかよく分かりませんし、「付帯サービス」も込めれば客単価が1,600円と倍以上になるカラクリもよく分かりません。コインランドリーに来て毎回900円程度使う付帯サービスって何ですかね?

ちなみに年間来店数が38,000人ということは1日あたり104人であり、機械が13台ですから1台あたり1日8人ということになります。洗濯→乾燥までどれくらいなのでしょうか?仮に2時間なら1日16時間、3時間近ければ1日24時間、すべての洗濯機+乾燥機が稼働し続けることになります(苦笑)。さすがにそれはないでしょう。

記者の数少ないコインランドリー経験からすれば稼働率は・・・5台に1台、20%程度ではないですかねぇ。

とは言いつつ、この計画を信じるとすれば年間の売り上げは機械だけで2,660万円、付帯サービス込で6,080万円ということになります。

で、上記の通り物件の購入価格5,000万円に対し想定利回りは約15%ということですから期待されるリターンは約750万円ですね。言い換えればコインランドリーを運営するO社は付帯サービス込で6,080万円もの売り上げを確保しながら賃料に750万円しか払わないということです。

もちろんO社は設備を保有しているわけではありませんので、必要なコストと言えば人件費や光熱費、広告費程度かと思います。とすると売り上げのほとんどは利益なはずでこんなに儲かる商売があるでしょうか?

もしあるのだとすればCash Flow Finance社もしくはAH社は即座に大幅な値上げに踏み切るか、自社でコインランドリービジネスを運営した方が良いはずです。そうしないところを見ると・・・やはりこの事業契約は眉唾ということですね。当然ですが。

とするとやはりCash Flow Finance社がこのビジネスをきちんと理解しているのかどうか不安になります。

確かにコインランドリービジネスで利回りが15%以上になるケースもあるようですが、このモデルのように間にO社やAH社、さらにFCチェーンも入っているかもしれない場合は投資家への利回りは相応に下がるはずです。

もちろんそれでもこのコインランドリーファンドの期待利回りは7〜9%ということで辻褄は合わないわけではありませんが、問題は機械はいつか壊れるし、建物だって経年劣化していくということです。そしてそのコストは間接的に投資家の負担になります。

調べてみると洗濯機の単価は約24万円、乾燥機の単価は約58万円のようです。これらが13台で合計1,066万円。寿命がどれくらいかは分かりませんが、上記のようにかなりの稼働率で使い続ければ10年は持たないでしょう。

とすると年間100万円=2%くらいの減価コストが別途発生していることになります。

さらに残りの設備投資4,000万円のうち、3,000万円くらいが建物や付帯設備の費用だとすると、これまた30年くらいすれば建て替えや大規模な修繕等が必要になってくるでしょうから、そのコストも加味するとやはり年間100万円=2%くらいの減価コストとなります。

ざっと考えただけでも合計4%くらいのコストが別途あるはずで、それでも利回り7〜9%あればプラスを維持できるということかもしれませんが、しかし「本当の利回りは3〜5%なのに7〜9%と喧伝している」ということであれば虚偽であり違法ですね。

また本当にビジネスの利益率が15%程度あればいいですが、仮に12%まで下がれば「本当の利回りが3〜5%」だとすると投資家の実質リターンは赤字となる可能性が出てきます。

仮にそうなっても誰も責任を取ってくれません。「投資とはそういうもの」だからですね。

一般論として「ノーリスクで7〜9%のリターン」などあり得ません。肝に銘じていただければと思います。

次に保全措置として「事業者AH社で保有・運営を行います。出資関係も連結対象となっており、Cash Flow Financeと同一とみなすことができます。」とのことでAH社≒Cash Flow Finance社ということになりますが、続けて「資金と資産の分離を行うことで透明性の高い運用体制を取る」と言っています。

正気でしょうか!?(苦笑)

「AH社とCash Flow Financeは同一」と言っておきながら、「資金と資産の分離を行う」と言っているわけです。やはり素人が運営しているのでしょうねぇ・・・素人である記者が指摘するのも何ですが。

最後にいつものようにこのCash Flow Finance社の会社情報をチェックしてみると、「maneoマーケット株式会社」の提携会社のようですね。通りでサイトの作りが他社と似通っているわけです。

そしてこちらもお約束です↓。



maneoマーケットの提携会社で業績を発表しているところってあるんですかね!?見たことがありません。財務情報を見れば概ねその会社やそのスキームの信用力が分かるわけですが、出てこないところを見ると、やはり「怪しい可能性がある」ということです。

うがった見方をすれば、財務情報を出さなくてはいけない時期になってきたら、新会社を立ち上げている可能性もあります。いやはや。

このコインランドリーファンドにご興味がある方は、少なくともこのCash Flow Finance社が財務情報を開示し始めてから投資を検討してみるのが良いのではないでしょうか?

同じくmaneoマーケットの提携会社であるスマートレンド社は・・・やっぱり今でも財務情報を公開していませんね。

>>>利回り6.5%!スマートレンドは魅力的?

参考になさってください。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

3.「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

>>><備忘録>怪しいファンド、投資案件の見分け方

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