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30代女性「住宅ローンの繰り上げ返済用資金。高金利の口座はありますか?」


質問 : 現在、銀行に毎月20万円ずつ貯金しています。口座には600万円ほどあり、6年後に溜まった金額で住宅ローンの繰り上げ返済をしようと考えています。利息の少ない口座なので、リスクが低い方法で高金利の口座があればうまく活用できるか知りたいです。  <30代/女性>


回答 : 読者の方から上記のような質問をいただきました。他に同様のお悩み相談があれば月1回程度の頻度で回答していこうと思いますので、もし質問したいという方はこちらの投稿フォームから送信してください。もちろん個人情報は不要です。

さて質問内容に戻りまして、住宅ローンの繰り上げ返済用資金を運用するのに良い方法がないか?ということですね。

しかし毎月20万円のペースで貯め、すでに600万円の貯金があるということですからなかなかの優等生です!単純計算で言っても年240万円。ここにボーナスなども考慮すれば年間300万円〜400万円の貯金、という感じでしょうか。

仮に年間300万円とすると、目標とする6年後には600万円+300万円×6年=2,400万円貯まることになります。

となるとこれは住宅ローンの「一部繰上返済」というよりは「全額繰上返済」の規模ですね。言葉通りではありますが、住宅ローンの「一部」を早めに返済するのではなく「全額」を早めに返済する、ということです。

相談者の方は30代ということですから、40代前半か、もしかすると30代中に住宅ローンを返し切る計画ということですね。これまた素晴らしく着実なライフプランと言えます。ぜひ優等生として、そのまま「住宅ローン完済」というゴールテープを切ってほしいと思います。

そうしたわけで貯金ペースは極めて順調ですが、ただそうやって残高が増えれば増えるほど、「ただ貯めるだけでなく、もっと有利な運用ができないか?」という疑問が出てきたということではないでしょうか。

基本的にはウマい話のない資産運用の世界ですが、数は少ないもののウマい話が全くないわけではありません。その1つが「住宅ローンの繰上返済」です。

繰上返済すれば、本来払うべき2%や3%と言った住宅ローン利息を確実に削減することができます。この2%や3%といったリターンはおおむね「ミドルリターン」と言えますが、ではこのリターンを得るために何かリスクがあるかと言えば・・・ゼロですね!

つまり100万円なら100万円、300万円なら300万円繰上返済すれば間違いなく、その金額に呼応した利息を削減することができます。言うなれば「ノーリスク・ミドルリターン」です。

こんな「投資」は他にはありませんので、住宅ローン繰上返済を「最上の資産運用」と表現する人がおられるのもうなづけます。

とは言いつつ。

この相談者の方は6年後に繰上返済しようとされているわけで、改めて繰上返済の意義を説いても意味がないと感じる方は多いかもしれません。

しかし。

記者が指摘したいのは「6年間待つのではなく、1日でも早く、一部繰上返済を始めた方がよい」ということですね。

そのメリットですが仮に3,000万円×30年×2%の住宅ローンが残っているとします。

もし6年後ではなく今、600万円の繰上返済すると単純計算ではありますが、600万円×6年×2%=72万円の利息軽減メリット=リターンを得られることになります。600万円で72万円のメリットですから・・・悪くないのではないでしょうか?

また、来年300万円(=1年分の貯金※推定)を繰上返済するとそのメリットは300万円×5年×2%=30万円ですね。まとめると今から繰上返済すれば、「6年後に繰上返済」するのと比べてこのような差が出てくることになります。

・今年:600万円×6年×2%=72万円
・来年:300万円×5年×2%=30万円
・2年後:300万円×4年×2%=24万円
・3年後:300万円×3年×2%=18万円
・4年後:300万円×2年×2%=12万円
・5年後:300万円×1年×2%=6万円
・6年後:残りを全額繰上返済

あくまで単純計算なのは申し上げた通りですが、合計で162万円ものメリットが得られるのですね!やはりローンは1日でも早く返すことに限ります。

ちなみに相談者の方はこうしたメリットを知りつつあえて「6年後に一括」と考えている可能性はありますが、もしそうだとしたらどういう理由でしょうか?

1つ目は繰上返済にかかわる手数料の問題ですね。ネット銀行のように繰上返済が無料の住宅ローンであれば何も気にすることはありませんが、メガバンクや信託銀行、地方銀行などの場合は、一定の手数料が要求されることが多いと思います。

ただしそれでも3万円や5万円といったレベルだと思いますので、仮に5万円でも追加的に発生するコストは5万円×6回=30万円ですから、トータルのメリット162万円の中で十分回収することができます。

繰上返済の最低金額を50万円以上とするなど下限を設けている銀行もありますが、相談者の方のような貯金力があれば全く問題ありませんね。

あえて「6年後に一括」と考えている理由かもしれない2つ目は、そうは言いつつ将来のことは分からないので一定の預金を手元に置いておきたい、というものです。

これも気持ち的にはよく分かりますが、しかし1,000万円を超えるような余裕資金を住宅ローンと両建てで保持しておく必要があるかと言えば・・・とてもそうは思えません。

もちろん預金残高が多ければ多いほど安心ということでしょうけれど、それにしても「安心料」が高すぎます。たとえば3ヶ月分の生活費・6ヶ月分の生活費を残しておいてあとは繰上返済に回すというのも手ですね。

いずれにしても安全や安心を言い出すと限度がなくなってしまいますので一定の枠組みを設けることが大切だということです。ぜひ繰上返済のパワーを評価いただき1日でも早く、1円でおも多く借金を減らすことをおすすめいたします。

さて。

そのように繰上返済した後に残った・残した資金の運用方法として何が良いかと言われれば、あくまで緊急用の資金ですから

・元本が保証されており
・いつでも引き出せて
・でも好金利

という条件を満たすものでしょうね。となると普通預金、ということになりますが、残念ながら最後の「好金利」という条件に全く当てはまりません。

そうしたわけで、流行りの期間が1〜2週間ながら比較的金利のよい定期預金をおすすめしたいと思います。

具体的には

東京スター銀行の1週間定期預金
新生銀行の2週間定期預金
オリックス銀行の2週間定期預金

などですね。

参考になさってください。

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