編集部からのコメント

久しぶりに株価が上昇し、各種指数も改善傾向が鮮明になるなど、景気回復の足取りが徐々に力強くなっていますね。

定期預金金利が全く上昇していないばかりか、低下傾向にあるのが玉に瑕ですが、上場企業を中心に業績回復を先取りする形で給与アップ・賞与アップに踏み込む企業も増えてきています。この５年間はリーマンショックやその後の深刻な金融危機、そして東日本大震災など、日本経済にとっては、泣き面に蜂とも言える散々な状態でした。

今回の景気回復はぜひ息の長いものとなることを期待したいと思います。そうすれば税収も上がり、被災地の復興もより早く進むことになりますね。

残念ながら定期預金金利と同様、記者の収入にもそうしたアベノミクス効果は現れていませんが・・・。

ただそのように景気が良くなってくると喉元を過ぎると何とやらで、リーマンショックによる痛手を忘れ、さまざまな投資が活気を帯びてきます。その中には残念ながら怪しげなものも含まれてきますね。

記者自身は投資を全否定するものではありませんし、筋のいい投資もあると思います。投資をすることでリターンを得るだけでなく、経済や金融の知識・経験を得られるかもしれませんし、日本経済や日本社会に貢献することも可能だと思います。

かく言う記者も定期預金だけでなく、保有資産の一定割合は実際に投資に回しています。リーマンショック後、ご他聞に漏れず長らく「含み損」の状態でしたが、ここに来てようやく「含み益」に転じホッとしているところです。

そんなわけで悪くない投資があるのは理解しているものの、どうしても好きになれない投資があります。

それは何かと言うと・・・不動産投資ですね。

まずそもそも、不動産投資で儲けた、という人の話は聞きません。もちろん景気がいいときに、２〜３年の実績を持ち出して「儲けた」という人はいるものの、その後の不景気でほとんどの人が姿を消しているのではないでしょうか？

１０年や２０年、３０年といった期間で勝ち続けた人の話を聞いたことがないのですね。特に積極的に調べているわけではないので、しっかり調べれば一定割合でおられるのかもしれませんが・・・。

そしてもちろんローンを組んで不動産投資をされる方は２〜３年だけ儲けても意味がなく、ローン支払いが完了する２０年や３０年という単位でリターンを上げないといけないのは言うまでもありません。

ではなぜ不動産投資で利益を上げにくいのかという理由を、投資家側の要因の中で探ると最大の理由はやはり「知識不足」ということになるのではないかと思います。

まず上記記事では２，４００万円の物件を月２０万円、つまり利回り１０％で貸すことを想定していますが、さすがにこれは高すぎるのではないですかね？おそらく実際には５％〜８％の間くらいになるのではないかと思います。２，４００万円の物件なら賃料は１０万円〜１６万円ということですね。皆さんの実感にも合うのではないでしょうか。

ただしこれは記事でも指摘されているように表面利回りであって、管理費や固定資産税、空室のリスクも考慮する必要があります。適当ですが

・管理費　：　月５，０００円
・固定資産税　：　年１２万円
・空室　：　３年に１回、３ヶ月※礼金は考慮せず

とおくと、実際の年間賃料は１２０万円〜１９２万円から、９２万円〜１５８万円となり、実際の利回りは３．８％〜６．６％に下がります。

さらにこの購入資金をローンで賄うとすると、こうした不動産投資ローンは一般的な住宅ローンより高いことが通例ですので仮に３％とすると差し引きの利回りは０．８％〜３．６％まで下がります。

空室率がもっと高ければ赤字に転落する可能性も出てきますね。

とは言いつつ３％を超えるリターンが期待できるならやってみてもいいかな？と思うかもしれません。

実際、多くの検討者の方や、ＦＰなどの専門家の方も、どうもこのあたりで思考がストップしているような気がしています。

しかしながら、もっと大きな費用が残っているのですね。それは何かと言うと建物価値の目減り＝「減価償却」です。建物の耐用年数は諸説ありますが、仮に４０年だとすると単純計算すれば年間２．５％ずつ価値が減っていきます。

この目減りは物件を売却するときに表面化します。分かりやすく言えば、物件を売却してみたら１，２００万円で、しかしローンはまだ２，０００万円残っているので差し引き８００万円損した、というような状況ですね。

で、全部が全部建物の値段ではないにせよ、単純にこの年間２．５％の目減りを加味すれば、上記利回りは−１．５％〜１．１％にまで低下します。

まだあります（笑）。

この建物価値の目減りは賃料にも当然、反映されます。築１０年の物件と築３０年の物件の賃料が同じはずがありません。単純に言えば賃料も年間２．５％ずつ減っていくことになります。

そうなってくると仮に最初はトントンでも、賃料の値下がりと共にだんだん赤字になっていく情景が目に浮かびますね。

さらにあります（笑）。

上記は建物の目減りでしたが、バブル崩壊以降、日本では土地の値段も値下がりし続けているのですね！２０１３年１月１日現在の全国の公示地価の平均値は前年比−１．６％でした。これを単純に加味すると、全部が全部土地の値段ではないにせよ、上記利回りはついに−３．１％〜−０．５％まで低下するのです。

もちろん上記試算はあくまで推定ですから、個別には利回りがもっと高い場合や、空室がほとんどない物件、地価が上昇する立地というのもあるかもしれません（残念ながら建物の価値が目減りしない物件というのはありませんが）。

また、減価償却や土地の値下がりの利回りへの反映は、分かりやすさを優先してかなり荒っぽく計算していますので、実際にはもう少しマイルドになるわけですが、とは言いつつ不動産投資が、賃料やローン支払いとは別のところで、徐々に損が膨らんでいくものであることはご理解いただけるのではないかと思います。

そして、こうした点まで踏み込んで不動産投資について考察された記事を見たことがほとんどありません。とすると、多くの方は実際に投資を始めてからビックリ、ということになるのではないですかね？

それが不動産投資で損をする、投資家側の「知識不足」の問題ですね。

長くなってきましたのでそろそろ絞めたいと思いますが、逆に投資用不動産を売る側の損得を考えれば、もし仮にそうした諸経費や隠れコストを考えても必ずプラスになるような物件があれば・・・絶対、手放しません。

もし売却するとしても、そうした点は必ず値段に反映されますので、結果的に個人投資家の前に回ってきたころにはそうした旨みは消えています。

そもそも。

仮に不動産投資で必ず儲かるなら、巷の不動産投資あっせん会社や投資用不動産販売会社は、個人投資家に頼らず自分でやりますよね？そうしないということは決して、おいしい投資ではない、ということです。

リーマンショックの後、多くの投資用不動産販売会社が倒産した事実が、真実を如実に物語っておりますね。

そんなわけで記者自身は不動産投資については好きになれませんが、もしどうしてもしたい場合には

・あくまで自己資金で投資（ローンを組むと負けが確定）
・不動産投資は自己資金の１／３程度に抑える
・地域は３つ以上に分散したい（地震等の天災リスクも考慮）
・部屋数は１０部屋以上に分散したい（空室リスクを分散）

というのをアドバイスしますかね。そのために必要な金融資産が最低でもいくらとなるかはここでは申し上げませんが、サラリーマンが気軽に参入すべき分野でないのは間違いありません。

定期預金が全て、とは言わないまでも、デフレの時代にはCash is king、つまり定期預金が相対的に有利なのは間違いありませんし、投資にはリターンの追及と同時に、あるいはそれ以上にリスクの管理が重要です。

資産を失うのは一瞬でできますからね・・・。

「サラリーマンでも大家」といったフレーズにグラっときた方は参考になさってください。