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貯金・定期預金コラム:
1億円の資産を羨む前に忘れてはいけないこと

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。今回、取り上げる記事はこちらです。
2013/4/25 <Yahooニュース

1億円の資産を30代で築いた主婦




※抜粋

編集部からのコメント

人の習性とは不思議なもので・・・経済的に成功した人、要はお金持ちのことを知ることが大好きですね。記者もまぁ、全く偉そうなことは言えず、「お金持ちのお宅を拝見!」といった、どうでもいい番組についチャンネルを合わせてしまうことがあります。

やはりそれだけ「お金」というのは、所有者だけでなく視聴者の気持ちまでもゆさぶる力がある、ということなのでしょうね。

ただし、エンターテイメントとしてそうした情報を楽しんでいる間はいいですし、あるいは「自分も成功しよう!」とうまくモチベーションにつなげられればそれはそれでいいと思いますが、少々厄介なのは「自分も同じことをマネしよう!」と短絡的に動いてしまうことですね。

世の中にはそうした方々が一定割合おられるわけですが、そうした罪のない方々を食い物にするビジネスも残念ながら存在するわけです。ビジネスというのはすべからくそういうものかもしれませんが・・・。

その「勉強代」が数万円なら人生経験かもしれませんが、こと投資や資産運用となると、動く金額が数百万円から数千万円となります。資産管理については極端かもしれませんが、「みんなが自分の預金を狙っている」といった性悪説が有用かもしれませんね。

と、何だか書きたいことからどんどん離れていっている気がしますが、上記記事では「1億円の資産を30代で築いた主婦」の話が掲載されています。出ましたね!この手の記事が。Yahooニュースで掲載されたようですので、目にされた方も多いかもしれません。

繰り返しになりますが、こうした記事をエンターテイメントとして、あるいは自分のやる気アップにつなげるものとして活用するのであれば問題はありませんが、「じゃぁ自分も不動産投資を始めてみよう!」というのは、やはり問題アリです。

どうにもならないワンルームマンションか、どうしようもない不動産を押し付けられてオシマイとなる可能性が高いですね。不動産投資の問題点はこちらのコラムで詳しく書きましたので、参考になさってください。

>>>定期預金より不動産!?不動産投資は本当に儲かる?

そこで今回はちょっと視点を変えて、この一見、誰もが羨む「1億円の資産」について、その華やかな金額の影に潜むリスクについて考えて見たいと思います。

記事では、この30代主婦の資産として、このように説明されています。

・不動産  : 3億円
・金融資産 : 4,300万円
・借入金  : 約2億4,000万円

差し引き、1億円の純資産ということですね。いかがでしょう?パっと見ると羨ましい資産構成ですが、しかしよく考えると、不動産が3億円というのはどういう根拠なのでしょうか?

恐らく・・・購入した時の価格=簿価ではないですかね?だとすると、建物価格の時価はもっともっと低下している可能性が高いですね。

また、土地の値段も購入時から低下していると思われます。不動産投資は結婚されたこの10年間の間でスタートしていると思いますが、だとすると恐らく2008年のリーマンショックの影響を大きく受けていると思われます。

仮に不動産の時価が購入時から平均して3割低下しているとすると、実質的な純資産は約1,000万円と大きく減少します。10年前に結婚した時の貯金が3,000万円ということですから、そこからむしろ減少しているという笑えない状態かもしれません。

もちろん、不動産価格の値下がりが直接的に収支に影響するわけではありませんが、間接的には賃料の低下となって現実化していきます。あるいは何かの節目に売却しようと思うと、大きな売却損が出てそこで今までの利益を帳消しにしてしまう、ということですね。

当サイトの上記コラムでも指摘させていただいたように、自己資金で不動産投資をしても勝てる確率はかなり怪しいですが、借入金で不動産投資をして勝てる可能性はほぼゼロと思われます。

もしそうでないなら、こんなに不動産会社が倒産したりしないですよね。

さらにこの主婦の方のちょっと怖いところは、そうした賃料収入のほとんどを定期預金などに貯金するのではなく、グローバル・リートに当てているところですね。グローバル・リートはリーマンショック直後には半値どころか、1/3くらいになったのではなかったでしたっけ?

「今、分配金が高くて有利なんですよ」とのことですが、分配金の多寡と、運用リターンは全く関係ありません。多額の分配金を出しながら、トータルのリターンはマイナス、なんて投資信託は山のようにありますからね。その代表格がグローバル・リートなわけですが(最近はさすがに成績も多少は戻ってきたのではないかと思いますが)。

本来、資産運用の基本は「同じカゴに卵を盛るな」ということでなるべくリスクを分散させるわけですが、この方の場合は内外の不動産に資産をてんこ盛りにしているわけで・・・次の金融危機が起これば債務超過に陥る可能性が高そうです。

そして債務超過となれば、基本的に銀行はお金を貸してくれませんからね。仮に返済を要求されれば・・・悲劇の始まり、となる可能性があります。

上記断片的な記事の情報だけでここまで酷評してしまうのも申し訳ない気がしますが、やはり資産運用の基本は「あくまで自己資金の範囲内で行う」ということですね。

それであれば何が起きてもゼロになるだけですが、借入金があると「マイナス」になってしまいますからね。経済的にはもちろん、精神的にもよろしくないと思います。

そして、不動産投資でリスクを取っているのであれば、金融資産は預金や定期預金などで運用してリスクを抑えるべきですね。

今後、景気が回復するにつれ、こうした「1億円を稼いだ!」という話が増えてくると思いますが、その際、やはり冷静に見ないといけないのは「借り入れをしているかどうか」ですね。ぶっちゃけ借り入れをして1億円の資産を作ることはそれほど難しくはありません。返済するのはその100倍難しいわけですが・・・。

加えて、やはりその人が「どういったリスクをとっているか」ですね。リスクとリターンは基本的には比例しますので、過大なリスクを取れば、過大なリターンが得られる可能性が出てくるわけですが、そうしたリスクは実現する可能性があるからリスクなのであって、上記の通り金融危機などのタイミングでガラガラポンされるのが通例です。

世の中、うまい話はありませんし、あったとしても誰も教えてくれません。こうした成功話はやはり冷静にその裏に隠れたリスクをしっかり感じることが必要ですし、逆に何がリスクか分からなければ手を出さないのが賢明ですね。

人様の不動産投資を結果的にあげつらってしまって、ちょっと後味はよろしくないですが、投資が過熱しそうな今こそ、冷静な視点を維持してもらえればと思います。

これから投資を始めようという方は参考になさってください。


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