編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告を見たのをきっかけに、これまで連続して、そうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

＞＞＞安心の資産運用？ミレニア社フューチャー投資は魅力的？
＞＞＞行政処分！「みんなで大家さん」のその後は？

そして今回も同じようにネット上で広告を見つけた、元本保証「もどき」商品である、株式会社マリオンが募集しているマリオンボンドを取り上げたいと思います。

この商品について知恵袋をのぞいてみると、すでに破綻した「ＭＡＲＳ投資」と比べてどちらがいい？とか、「みんなで大家さん」と比べてどちらがいい？といった質問が散見されますので、かなり以前からあるもののようですね。

ちなみに件のＭＡＲＳ投資についてはこちらでコメントしています。

＞＞＞ＭＲＩインターナショナル「ＭＡＲＳ投資」に思うよしなしごと

それはさておき、まず誰でも簡単にわかるアヤシイ投資商品の見分け方としては以下が挙げられます。

１．リスクとリターンは連動しており、仮に毎年５％のリターンなら少なくとも毎年４％の損失が、毎年１０％のリターンなら少なくとも毎年９％の損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の事実を隠しているのであれば詐欺の可能性が高い。

２．運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性が高い。

３．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性が高い。

この「３基準」に照らしてみるとこのマリオンボンドはどうでしょうか？まずマリオンボンドの紹介ページを見てみると、このような文言が躍っています。

・創業５５年の賃貸業ノウハウで安定的な入居率を確保します。マリオンボンドは過去に元本割れを起こしたことがありません。

はい、アウトですね。

なぜかと言えば、リスクとリターンの関係から考えると、同社のＨＰでうたわれているように、毎年４％前後のリターンが出ているのに元本が全く痛んだことはないということはあり得ません。

振り返ってみればリーマンショックの時には株式もＲＥＩＴも価値が４割ほど吹っ飛びましたが、マリオンボンドだけはこうした金融商品や不動産価格の暴落から無縁だったなんてことは常識的には受け入れられません。

百歩譲って仮にもしこれまで本当に元本割れを起こさずこれたのであれば、上記３で指摘したように金融機関が競って資金を貸してくれるわけで、わざわざ３〜４％というリターンを外部流出させてしまう意味が分かりません。

さらに言えば創業５５年にもなれば、多くの企業は利益が貯まり、無借金かそれに近い経営状態になるのが普通なのではないでしょうか？わざわざ外部から高利で資金調達しなければいけない状況というのも釈然としません。

そして冒頭ご案内したようにネットで広告を出している時点で、上記２で指摘した後ろめたい商品であるのは間違いありませんね。

このように状況証拠からもかなり怪しい商品であることがわかります。君子は怪しきに近寄らず、ですね・・・。

ただこれだけだと説得力に欠けると思われるかもしれませんのでもう少し調べてみたいと思います。

本当は貸借対照表などが開示されていれば、おかしな点がすぐにわかりそうですが、どうやら開示されていないようなので（その時点でかなり怪しいですが）、サイト上で記載されている情報からこの会社の信用力を探っていきたいと思います。

まず経常利益は２０１３年９月期で約７，５００万円程度のようです。前年度より大きく伸びているのはいいことかもしれませんが、おおむね４，０００万円〜８，０００万円程度の利益の会社ということですね。申し訳ないですが分類としては「中小企業」といった規模感です。



ではマリオンボンドは全体でいくらくらいあるかと言えば・・・商品一覧から確認できるものだけでも１０３億円もあります！つまり集めた出資金や会社の総資産と比較して利益が小さすぎるのですね。

もしマリオンボンドの一部に何かあった場合、とても賄いきれる利益水準ではありません。

加えて、マリオンボンドの平均配当率はおおむね４％程度ですから、利益は数千万円なのに４億円以上の配当を支払っていることになりますね。これは明らかに不自然です。

またマリオンボンドは「優先劣後方式」が採用されていて、もし運用で損をしても３０％まではマリオン社のみが損をして、投資家に迷惑をかけない仕組みになっているということですが、それを担保するためには１０３億円の３０％、つまり３０億円を超える自己資金が必要になってきます。

しかし今のところ資本金は１１億円しかないようですし、毎年の利益も数千万円レベルです。仮にこれまで４，０００万円の経常利益を出し続けていたとしても税金を払えば２，５００万円程度でしょうし、これでは２０年経っても自己資本は５億円＋１１億円＝１６億円にしかなりません。

どうやってこの劣後部分をカバーするというのでしょうか・・・。

一方、この会社の親切なところはマリオンボンドのそれぞれについて運用状況を開示している点ですね。では最も古い「１４号」の運用実績をチェックするとこうなっています。



このファンドは出資総額が３億５，０００万円で、そのうち顧客から集めた資金が２億４，５００万円ということになります。現状では約１８０万円の賃料収入があり、年間で約２，１６０万円。出資額に対して約６％のリターンがあるということですね。不動産投資としては平均的な利回りではないかと思います。

そして予想・実績リターンである４％を上回っているので全く問題ない、と思われるかもしれません。

しかし。

不動産投資はそんなに甘いものではありませんね。まず一般的には空室率は１０％程度と言われています。今のところ空室はないとのことですが、本当かどうかはわかりません。

さらに維持費やランニングコスト、税金がかかるはずでそれがどう処理されているのかわかりません。

そして何より不動産は建物の価値が年数とともにどんどん低下していきます。耐用年数が４０年とすれば建物は年間２．５％程度、減っていくものなのですね。３億５，０００万円の出資金すべてが建物代ではないにせよ、仮に７割程度が建物代とするなら実質的なリターンは空室が全くない現状でも約４％と分配を維持するギリギリのラインとなってきます。

もちろんそれでもその３０％は自己資金なのでまだまだ大丈夫という理屈かもしれませんが、本当にそうした自己資金が工面できているのか、資本金や利益水準からすればかなり怪しいのは申し上げた通りです。

一般的には仮に賃料収入が６％あったとしても、そうした維持費や税金、空室率に建物価値の目減り、さらにはローン金利を払うと「実質的にはほとんど残らない」というのが不動産投資の実態ですね。

マリオンボンドの場合は４％もの金利を払っているわけですから少なくともマリオン社にとってみれば「勝つのはかなり厳しい」事業であるのは間違いと思います。

もしこうした開示情報が正しいとするなら、なぜこんなほとんど儲からない上に、何かあればすぐ会社が倒産してしまう規模にまで事業を拡大させているのか全く理解できません。

やはり・・・公開されている情報を見るだけでもかなり無理があることに加えて、肝心の貸借対照表など、会社自体の情報開示がほとんどなされていないことを勘案すれば相応のリスクが隠された商品なのでしょうね、おそらく。

十分ご注意ください。

もしどうしても不動産に投資したければＲＥＩＴに投資する方が１００倍健全です。いつでも換金できますからね。

参考になさってください。