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貯金・定期預金コラム:
7%保証+買戻特約のフィリピン不動産投資は魅力的?

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。今回、取り上げる記事はこちらです。

ネットワールド ホテル2




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告を見たのをきっかけに、これまで連続して、そうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回も同じようにネット上で広告を見つけた、フィリピン不動産への投資案件を取り上げたいと思います。

さて毎回ご案内しておりますが、まず誰でも簡単にわかるアヤシイ投資商品の見分け方としては以下が挙げられます。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性が高い。

2.運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性が高い。

3.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性が高い。

この「3基準」に照らしてみると、このフォーランドリアルティネットワーク社が勧める「ネットワールド ホテル2」への投資はどうでしょうか?この投資案件の概要をチェックしてみると上記キャプチャの通りですが、2つの大きな特徴があります。

まず1つ目は5年間の利回り保証が付与されているという点ですね。 選択肢としては2つあり、「7%固定」か「5%+実績配分」かの2種類です。いずれにしても日本の金利環境からすればかなり高いのですが、問題はこれが日本円ベースなのかフィリピンペソベースなのかどこに記載されていないのですね。

もし日本円ベースなのであれば大変魅力的ですが、しかしそれは裏側にたとえば年間6%といった元本損失のリスクが隠れていることを意味します。逆にフィリピンペソベースなのであれば、フィリピンの政策金利は現状でも4%近くとなっているほか、リーマンショック前などは7%前後の水準となっており、「リスクの割に低すぎる」と考えてもよいかもしれません。

仮に同じ7%ならフィリピン国債を購入する方がはるかに信用力があるからですね。

ちなみに「それでも日本で運用するより高金利じゃないか」と反論される方がおられるかもしれませんが、基本的に高金利通貨というのは高インフレで、毎年どんどん通貨価値が下がっていくことを意味します。つまり「7%の通貨」というのは極端に言えば「7%価値が下落している通貨」ということであり、その影響は為替レートに反映されてきます。

要するにこの例でいうと、「毎年7%ずつ円高が進む」というような形で金利が相殺されてしまうのですね。実際のところフィリピンペソの96年からの対円の為替レートを見てみると、足元では1ペソ=2.6円くらいまで円安ペソ高が進んでいるものの、96年当時の1ペソ=5円近い水準からすれば半減しているのですね!



このように高金利通貨に投資すると、教科書的にはあとでキッチリ為替レートからビンタを食らうことになっておりますのでご注意ください。

この投資案件の2つ目の特徴は「購入時の販売価格で買い戻す」という買戻し特約がついている点です。こちらは何と円建てで買い戻してくれるようですので、心強いですね!消費税分は返ってこないようですが、それでも上記利回り保証と相まって、利回りが適正かどうかという議論はさておき、ほぼリスクフリーでフィリピン不動産に投資できるということになります。

ではこの投資案件はオイシイ話・ウマイ話なのでしょうか?

残念ながら・・・そうではないでしょうね。上記基準に照らすとこうなります。

1.投資元本の損失可能性がよく分からない=隠されている。

2.わざわざ広告している。

3.手間暇かけて外国である日本の個人から高金利で資金を集める必要性が不明。

上記1も3も「よく分からない」ということであって、必ずしも現時点で「クロだ」と決めつけるものではありませんが、こうした投資案件については基本的には「性悪説」に立たないといけません。よく分からない=隠している=悪意がある=詐欺の可能性が高いと判断する慎重さが求められます(この投資案件が現時点で詐欺の可能性が高いと決めつけているわけではありませんが)。

たとえば大変魅力的に響く「買戻し特約」ですが、販売者からすれば値上がりしているならwelcomeですが、値下がりしているなら何としてでも避けたいところです。とすると何らかの拒否条項がついていて、もし値下がりしていたならナンクセつけて支払に応じない腹積もりの可能性があります。

また、フィリピンの不動産価格が中長期的に上昇していくのは間違いないと思いますが、それはあくまで現地通貨建てであって円ベースではありません。今後もフィリピンの金利は高く、日本の金利は低いという状況が続くでしょうから、両国の為替レートは常に「円高ペソ安」圧力にさらされていくことになります。

とすると販売者にとって恐ろしいのは円高ですね。おりしも円安が進んでいますので、仮に円高に反転してから買い戻すととなると大きな損失が発生する可能性があります。それを防ぐために契約書の中に「円高条項」が紛れ込んでいるかもしれませんね。たとえば「○円以上の円高になればペソで買い戻す」といった具合です。

もちろんもっと悪質なケースではお金を集めるだけ集めて最後にその会社をコケさせてしまうことですね。そうすれば少なくとも買戻し特約はきれいになくなります。

会社が倒産したからといってもホテルという資産は残りますので、それをグループ会社が安く買いたたけば、あっという間にヒトのお金でホテルが建ってしまうということになりますね。

加えてこうした海外投資の最大のリスクは何かといえば、「1から100まですべてデッチ上げ」という可能性がゼロではないということです。コンドミニアムに投資したら現地には何もなかったなどというような笑えない話も耳にします。

「買戻し特約なんてないよ。それは日本の代理店が君たちを騙したんだね。」と言われても相手がフィリピンの会社であれば、訴えることも簡単ではありません。

もちろん後段のストーリーはあくまで「性悪説」に立った根拠のない可能性のいくつかであって、現時点でこの投資案件がクロだと決めつける気がないのは申し上げた通りです。

逆に言えばこうした懸念がすべて払拭できるのであれば前向きに考えてもよいのかもしれません。

ただ百歩譲って本当にリスクの少ない投資案件だとしても・・・「わざわざ広告している」という点で胡散臭いのは間違いありません。本当によい投資案件なら今の運用難に苦しむ日本では瞬間蒸発するはずだからです。

資産運用については世界中のみんなが自分の預貯金を狙っている!というくらいの緊張感を持って慎重にご検討いただければと思います。

ちなみに先日取り上げたタイへの投資については現地の専門家から以下のような解説があることをご案内しました。

「タイでは不動産価格の上昇から、ありえないような利回りを宣伝して、まだ建てられてもいないコンドミニアム建設予定の権利を先に売りつけて、実際には建設が終わる前に開発会社が倒産してしまったり、欠陥住宅のような物件を売りつけたりする被害などが増加しているのです。」

>>>タイへの不動産投資は20年で約7倍保証!?

参考になさってください。


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