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貯金・定期預金コラム:
ラッキーバンク 不動産担保付投資8%は魅力的?

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。今回、取り上げる記事はこちらです。
2014/12/25 <ラッキーバンク

第3号ローンファンド 東京都中央区日本橋プロジェクト




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告を見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回も同じようにネット上で広告を見つけた、ラッキーバンク・インベストメント社の不動産担保付投資案件を取り上げたいと思います。

さて毎回ご案内しておりますが、まず誰でも簡単にわかるアヤシイ投資商品の見分け方としては以下が挙げられます。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性が高い。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性が高い。

3.運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性が高い。

この「3基準」に照らしてみると、このラッキーバンク・インベストメント社の不動産担保付投資案件への投資はどうでしょうか?まず現在募集中の案件はこちらとなります。



運用期間はたった10ヶ月で利回りは8%ということですね!なかなか魅力的です。運用スキームとしてはこういうことになっています。



鑑定評価額6億5,300万円の物件に対して総額7,700万円の出資を募っているわけですね。残念ながらすでに借入があるようですが、そちらは2億7,000万円なので十分な担保余力があることになります。とするとかなり安全性が高そうな案件に見えます。

しかし。

そんなに安全なら利回りはもっと低くてしかるべきですね。上記の通り8%の利回りがあるのであれば、相応のリスクがないとおかしいはずです。そんなわけで「リスク説明」のページを見てみると以下のような記述があります。

1.信用リスク : 対象債権の債務者からの返済が遅延する等、対象債権の債務者の信用状況の悪化により、お客様の出資した元本額の欠損その他の損失が発生する場合があります。

2.担保価値の低下等のリスク : 不動産担保型ローンファンドでは、原則として、日本国内の不動産に担保を取得しますが、一般的に不動産の価値は不動産市況に対応して変動します。

3.先順位担保が既設定済み又は担保権が登記されない貸付にかかるリスク : 不動産担保型ローンファンドでは、先順位で担保権が設定されているあるいは担保権が登記されない不動産担保貸付を対象債権とすることがありますが、これらの場合、法律の制限に従う結果、対象債権の担保権に優先する権利が存在し、また対象債権の担保権を第三者に対抗できない可能性があります。

4.対象債権については、変動金利により付利されるものが含まれることがありますが、金利の変動によって将来受け取る利息が変動し、また市場金利とは一致しないこともあります。

・・・あくまで抜粋ですが、要するに「一般的な説明しかしていない」ということですね。だとすると、やはり8%の裏側にあるリスクについて納得ある説明をしていないわけで、「グレーな商品」と言わざるを得ません。

またその流れで言うと、これだけ担保余力があって期間も短いなら、普通は金融機関が喜んで融資するはずですね。記者は素人ですが、どう転んでも3%を超える金利にはならないはずです。であれば、わざわざ5%以上も余計な金利を払ってラッキー社から借り入れる必要性が全く分かりません。

もちろんその点に関しても納得のいく説明は全くありません。

では逆に「一般論」として、リスクが隠されているとするとどういうことがあるのでしょうか。思いつくままに書き出してみたいと思います。

1.事業会社もしくはテナント、あるいはその両方が破綻状態にあり、返済が期待できず、金融機関から新たな融資が見込めない。
2.事業会社もしくはテナント、あるいはその両方が反社会的勢力であり、金融機関から新たな融資が見込めない。
3.鑑定評価額が著しく実態と異なる。
4.鑑定評価額は正しいものの賃借権等の制約から実際には売却できない。
5.集めた資金は実際には全く別の使途で使われる。
6.集めた資金は最初から返すつもりはなく、分配にのみ使われる。

繰り返しになりますがこれはあくまで「一般論」であって、現段階でこのラッキーバンク・インベストメント社の投資案件がクロだ、詐欺だ、悪徳商法だ、と誹謗中傷する意図はありません。

そうではなく、もしこの案件に投資しようとするのであれば、上記のようなリスクについて納得いく「証拠」を求めてから判断しないといけないということです。

投資というのは資金が自分の手元から完全に飛び立ってしまいますので極めて危険な行為です。世知辛いですが、やはり「性悪説」に立って投資の是非を検討すべきですね。

そもそも上記チェックポイントでも指摘させていただいた通り、投資家向けの広告を実施している時点で「怪しい!」と思う「反射神経」が必要なわけですが。探すのが難しいのはお金を出してくれる方ではなく、お金を借りてくれる方ですからね。

参考になさってください。


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