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貯金・定期預金コラム:
ウィングトラスト不動産オーナーズクラブ7%は魅力的?

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。今回、取り上げる記事はこちらです。
2015/2/26 <ウィングトラスト

不動産OWNER’S倶楽部




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回も同じようにネット上で怪しい広告を探していたところ・・・見つけたのウィングトラスト社の「不動産OWNER’S倶楽部」です。利回りが7%と強調されていてなかなか魅力的そうですが、早速その真偽を確認していきましょう。

まずいつものようにチェックポイントをご案内するとこうなります。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性が高い。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性が高い。

3.運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性が高い。

では早速見ていきましょう。

まず1つ目のこの商品のリスクについてですが、サイト上のどこを見ても記載されていません。普通は申し訳程度に「この利回りが将来続くことを約束するものではありません」だとか、「投資のリスクは投資家自身が負うことになります」といった文言が記載されているものですが、それすらありませんね!

その点ではすでにアウトと言っていいかもしれません。7%のリターンを得ようとすれば、低金利の日本ではほぼそれと同じくらいのリスクがあるものですし、仮に本当にリスクがないのであれば、割高な投資マネーを募る必要など一切ありません。

そんなわけで書かれていないリスクを考えていくとこういうケースがありえます。まずこのファンドの投資先はこういった物件のようです。



要するに船橋のシティホテルのようですが、このホテルは誰が運営しているかと言うと、ウィングトラスト株式会社のグループ会社であるドリーム開発株式会社、とのことです。

とすると、ファンドに十分な資金=490口×100万円=約5億円が集まったところで、やおらドリーム開発株式会社を赤字にします。赤字にするのは簡単で社長や関係者に法外な給料を払えばいいですね。

そうなってくると賃料が払えなくなりますので、このファンドの利回り=7%は維持できず、場合によってはゼロになるかもしれません。

怒った投資家に対して「テナントの経営が悪化して申し訳ありません。せめての罪滅ぼしに出資金を半額で買い取らせていただきます。」と提案し、出資金を2億5千万円で回収。つまりこのディールであっと言う間に2億5千万円の差益を稼ぐことができるわけですね。

で、ほとぼりが冷めたころにまたテナントの黒字を回復させ投資を募る、と繰り返すことで永遠にキャピタルゲインを得ることができます。ポイントは

1.テナントが実質的に自社運営であること
2.配当金が賃貸契約に基づいて支払われること
3.売却・解約しようと思っても仲介人はウィングトラスト社であり、売却価格をコントロールされてしまう可能性が高いこと

といった点でしょうか。

逆にそういった意図がなければチェックポイント2にもあるとおり、なぜ銀行からはるかに安い金利で借りてこないのか理屈が通りません。

あるいはすでにこの物件の抵当権は真っ黒けっけで担保価値は全くないのかもしれませんね。だとすれば銀行からもう借りられないので、投資を募るという理屈はわかります。

資金を集めるだけ集めて会社を倒産させたとしても、すでに破たん状態にあるのであれば失うものは何もありません。あとはキャッシュを持ってトンズラということですね。

もちろん、これらはあくまで仮説の1つであり、何か確たる証拠があるものではありませんが、「リスクが全く記されていない」ということはそうした疑念を生むということですね。

そして最後のチェックポイント、「わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性が高い」についてはもちろんアウトです。

逆にこの案件への投資をご検討の方はそうした疑念を完全に払しょくされることを強くおすすめいたします。いずれにしても慎重な検討が必要であるのは間違いありません。投資というのはお金を相手に完全に渡してしまうわけですからね。返ってこないからといって文句を言っても時すでに遅しです。

自分の虎の子を守ってくれるのは自分しかいません。その点を十分、ご留意いただければと思います。

最後にこちらのサイトで突っ込みたくなったのはこの記載内容です。



つまり、「リアルタイム!」と銘打ちながら、昨年の9月25日からぷっつりと更新が途絶えているのですね・・・口コミは1年前から更新されていません。

ということはすでに「逃げ」モードに入っているのでしょうか・・・懸念は深まるばかりです。

参考になさってください。


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