編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回もそうしたアヤシイ投資商品の広告を探してみたのですが・・・大変良いことに大分減ってきている気がしますね。金融庁の方でも無登録業者は当然として、適格機関投資家等特例業者についても規制を強化しておりますのでそう簡単に一般市民から資金集めできなくなってきた、という事情もあるのかもしれません。

＞＞＞適格機関投資家等特例業者に対する対応を強化

そもそも運用難の日本では、銀行に資金が大量に眠っている一方で、融資先・投資先がないという状況です。つまり事業者から見ればわざわざ一般市民から高利回りを約束して資金集めする必要など全くないのです。

そうした点では「高利回りを約束して個人から資金集めする」ビジネススキーム自体がそもそも相当に疑わしいということですね。今は破綻していなくても、そうしたビジネスはいつかは破綻する運命にあります。十分お気を付けください。

さてそのようにアヤシイ投資商品の広告が徐々に減っている中で、気を吐いているのが例の「みんなで大家さん」です。広告としてはこうなっています。



はい、アウトですね。なぜならこの商品は投資商品であって預貯金ではありません。「金利」という言葉は預貯金や債券など、利率が確定しているものにしか使ってはいけないのです。

そもそも預貯金でも「高金利」という表現はＮＧですけれどね。

つまりこの広告は、「元本保全」というフレーズも相まって、当然元本割れする可能性がある商品をあたかも預貯金や債券であるかのように有利誤認させているわけです。金商法に反する違法な広告と言えます。

この「みんなで大家さん」については過去何度か取り上げました。

＞＞＞みんなで大家さんの債務不履行＝デフォルト率は７０％？

＞＞＞想定利回り７．０％！みんなで大家さん１９号は魅力的？

＞＞＞行政処分！「みんなで大家さん」のその後は？

上記記事で概ね語り尽くした感はありますが、せっかくなのでその後の新たな動きを探ってみたいと思います。すでにご紹介している、掲示板に投稿されている「７号」の償還金遅延のお知らせはこのようになっているようです。

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７号償還金支払遅延分のお支払いに関してのご報告

余寒の候、ますますの御健勝のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、当社と致しましては、これまでも、報告しておりますように、当社への増資による資金調達と保有する一部不動産の売却の両面で、皆様へのお支払い資金を確保し、遅くとも３月までにはお支払いを完了させるべく、また、それよりも前倒しでお支払いできるように、なるべく早期の資金確保に向けて尽力を続けておりますので、引き続きご理解とご支援を賜ります様、お願い申し上げます。

つきましては、お支払いに向けての資金確保の状況を以下の通り報告致しますので、ご査収のほど宜しくお願い申し上げます。

平成28年2月5日
都市綜建インベストファンド株式会社
代表取締役　�蜷｣　健一

一、 当社を取り巻く経営環境の状況報告

日銀のマイナス金利政策の発表により、当社の保有する不動産資産を取り巻く環境は、その価格面において益々旺盛で大変力強い状況となっており、当社グループが資金調達をするうえで、非常に有利な状況となって参りました。

二、 増資による資金確保の具体的状況

引き続きTSIFの50億円から100億円規模の増資による資金調達につきましては、国内と海外の企業及び個人投資家と商談しており、具体的な進捗状況は以下の通りです。

１．国内事業会社及び個人資産家からの資金

国内の検討先のうちＮ様とは出資に向けて詳細な条件等を調整する作業に入っております。また、国内ファンド会社Ｒ社は、先月中に提案を受けましたが、条件面で調整が必要な状況となっております。

２．中国及び香港の企業や個人からの資金

中国上場企業のＴ国際集団は、現在デューデリジェンス（企業調査）中ですが、トップである董事長が2月末から3月初旬の日程で来日予定となっております。次にＳ集団傘下の香港上場企業は、先回報告致しました通り、旧正月以降に回答を頂く手筈となっております。

また、前回のご報告後に「中国銀行香港支店紹介の香港の上場会社」と「香港投資会社Ｋ集団」との商談を新たに開始いたしました。香港の上場会社は、時価総額4.500億円規模の香港の外資系金融会社で、今月10日前後に担当者が来日し、当社グループの保有する不動産の視察を含めたデューデリジェンスを行うこととなっております。

Ｋ集団は、1月14日に総裁自らがプライベートジェット機で来日した際に、当社グループとの商談を行い、現在急ピッチでデューデリジェンスを行っております。その他の法人や個人も含めて数も勢いも増しており、スピード重視で取引を選択して参りたく尽力しております。

尚、昨年より報告しております、中国企業オーナーＫ氏は、引き続きＬ氏の立替え資金の送金等をもって、当社との契約履行にむけて努力されておられます。

つきましては、上述の通り引き続き一刻も早くお支払が出来るよう、資金を確保し参りますので、誠に恐縮ですが今しばらくお待ち頂きますと共に、引き続きのご高配を賜ります様、伏してお願い申し上げます。

尚、7号償還金のお支払が遅延している状況において、ご迷惑をお掛け致しました期間については、引き続き利益分配金相当額を日割計算し、お支払させて頂く所存でございますので、何卒よろしくお願い申し上げます。次回報告は3月8日に行う予定です。

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あくまで掲示板の投稿ではありますが、個人的には投資を躊躇するのに十分な情報と感じています。もし投資を検討されている方はこうした実態につきしっかり確認されることをお勧めいたします。

ちなみにそもそも増資資金によって償還を行うというのは損失補填であり、これまた法令違反ではないかと思います。投資による利益も損失もすべて投資家に帰属するべきものだからです。そうした点も確認が必要ですね。

その７号については同社サイトでこのように説明されています。



こうしたやりとりを認めるにせよ、否定するにせよ、はっきり説明してほしいものですね。

それ以外の動きとしては「１５号」に関するものがあります。



この１５号は、株式会社松本日栄が運営する「ニチエイハッピー梓川店」「ニチエイ岡田店」に投資するものですが、その松本日栄社は２０１５年１０月に民事再生法を申請しています。

＞＞＞株式会社松本日栄 - 大型倒産速報

民事再生法なので再生する可能性はゼロではありませんが、２００７年に３１６億円あった売上が２０１４年には６２億円まで減っていたようですから、スポンサーを見つけるのはなかなか難しいのではないかと思います。

少なくとも新たなスポンサーが見つかるまでは賃料は払ってもらえないでしょうし、そうした未払い賃料も大幅にカットされる可能性が高いです。

さらには同業のテナントが入っても状況が変わらないとすれば業態変更をして新たなテナントを探す必要が出てきますが、いずれにしてもこの物件の価値が２０１５年１０月を境に大きく変わったのは間違いありません。では評価額はどうなっているかと言うとこうですね。



もちろん（？）評価額は１００万円のままですね。「過去一度も元本割れなし」を謳っているわけですから当然、下げるわけにはいかないのでしょうけれど、これまた実態と著しく異なる説明という点では「虚偽」ということで違法性は高そうです。

そもそも上記松本日栄社の民事再生法申請という重大な情報を開示していない点でかなり悪質です。

加えて、その後も２０１５年１１月と２０１６年１月に配当されている点も微妙です。もし賃料が入っていないのだとすれば配当はできないはずです。

仮にほかのファンドから付け替えているのであればこれまた分別管理できていないわけで違法ですね。

ぜひこうした点も、「なぜこれまで説明してこなかったのか」という点も含めて説明してほしいものです。

ちなみにこの「みんなで大家さん」の仕組みは、満期を迎えた時点でその投資物件を売却し、売却資金を投資家に償還してオシマイというものです。

だとすると売却額が当初元本を上回らないと即「元本割れ」となるわけでなかなか苦しいところですが、なぜすぐに元本割れとならいのかその理由が分かりました。

例えば３号→９号→１９号は同じ物件への投資であり、掲示板の情報によれば７号→１７号→２３号も同じ物件への投資のようです。

つまり、仮に償還を迎えても、新たな回号で同額の資金が集まれば売却する必要がなく資金集めを続けられることになります。

とは言いつつもちろん分配金をまかなおうと思えば必要な資金はどんどん膨らむ一方、投資対象の物件の価値は経年劣化や陳腐化によって確実に失われていきますのでそのギャップはどんどん膨らみ、破綻した時には大幅な債務超過になっていた、というのがこうした投資案件のよくあるケースです。

さらに掲示板によれば９号の償還金が返ってこないという方もおられるようで、そのような自転車操業もすでにかなり資金的にタイトになっている可能性があります。

いくら６．１％の利回りがあっても全額回収するには１６年以上かかるわけであり、このビジネススキームが本当にそれだけ持つのかどうか慎重に吟味していただければと思います。

金融庁にはぜひこうした点をしっかりチェックしてほしいものですね。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

１．リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年５％のリターンなら毎年４％といった損失が、毎年１０％のリターンなら毎年９％といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

＞＞＞＜備忘録＞怪しいファンド、投資案件の見分け方