編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん伊勢は魅力的？

＞＞＞元本割れナシ年利６％！みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞６．１％の高金利な投資　みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞みんなで大家さんの債務不履行＝デフォルト率は７０％？

＞＞＞想定利回り７．０％！みんなで大家さん１９号は魅力的？

＞＞＞行政処分！「みんなで大家さん」のその後は？

なかなかしぶとく頑張っておられるわけですが、今回取り上げようと思ったキッカケは、前回取り上げた「伊勢・安土桃山文化村施設」に関する報道を見たからでした。

念のため「伊勢・安土桃山文化村」についてご案内しておくと、三重県伊勢市内にある戦国時代を再現したテーマパークで、１９９３年に総工費３００億円を投じて作られました。

来場者数については「開業した９３年には約１８０万人が訪れたが、２００７年は約１０万人に落ち込んだ」とのことですので、経営状態が厳しいのは間違いないと思います。

その施設に３０億円も、８．７５％という高利で貸し付けるということですから、前回のコラムでは「払えない」と結論づけました。

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん伊勢は魅力的？

加えて、３０億円でも無理なのにさらにもう２回募集するということで、仮に３０億円×３＝９０億円も投資するとなると「絶対無理」とさえ感じたわけですが、このようなニュースが配信されておりました。

−−−

テーマパークの伊勢・安土桃山文化村（三重県伊勢市）は約100億円をかけて大規模改装する。来年４月に安土城を模した建物をホテルとして開く。以前は戦国時代を体験できる施設として人気だったが、近年は来場者数が低迷していた。日本の城に泊まる「コト消費」の魅力をアピールし、富裕層の訪日外国人（インバウンド）の需要を取り込む。

実物大の安土城のレプリカを訪日客向けのホテルに改装する。客室は６〜７室になる見込みで、料金は１泊１室500万円前後と富裕層の利用を想定する。同ホテル以外にも１泊１人１万円前後で200〜300室のホテルや、50人以上に対応する簡易宿所を新設する予定だ。

−−−

９０億円ではなく１０億円上乗せして１００億円もぶちこむようですね・・・。とすると入場者数を２倍〜３倍に増やさないと赤字は間違いないと思いますが、その目玉は安土城のレプリカに泊まれるということのようです。うーん、どうなのでしょうか。

しかも客室は６〜７室だけのようですし、驚きなのはその価格設定で何と１泊５００万円ということです！５０万円ならまだしも５００万円・・・一体誰が利用するのでしょう。

そうしたわけで素人目から見ても非常に不安に感じる投資計画ですが、ただ投資とはリスクと裏腹であり、ネガティブに考えていては何もできない、むしろ果敢な経営＝アニマルスピリットを賞賛すべき、という意見があるかもしれません。

そのような考え方も一理あるのでしょうね・・・「自己資金」を投資するのであれば。

しかし実際にはこの投資の大部分は個人投資家から募った「他人のお金」であり、さらにその個人投資家は「利回り７％の安定した投資」にお金を預けたと思っているわけで、よもやこんな死にかけの（スミマセン）テーマパークへ「一か八か投資される」などとは全く考えていないはずです。

もちろんこの投資が失敗しても、その損失はすべて投資家が負担することになります。投資とはそういうものですね。この大規模リニューアルの結果がどうなるかは分かりませんが、現時点ですでにかなり罪深い状況となっております。

そんな問題のある集金を続ける「みんなで大家さん」ですが、記者がもう１つ気になっているのが「みんなで大家さん２０号・２１号・２３号」で募集されていた大分県の地熱発電所の案件です。

＞＞＞元本割れナシ年利６％！みんなで大家さんは魅力的？

土地だけで総額１６億円も投資するということですから、稼働すればかなりの大規模設備になるはずですね。しかも同社自身が説明しているように九州では地熱発電所が８か所しかないようですから、すぐに見つかるはずです。ということで記載されている「大分県別府市大字鶴見字上サ1520番24」を探しても地熱発電らしきものは見当たりません。

念のためその近くにある地熱発電所である「瀬戸内自然エナジー」社をチェックしてみると、ホームページで大変興味深いリリースを見つけました。引用するとこういうことです。

−−−

弊社は、弊社開発事業用地において建設中の温泉熱を利用した地熱発電所が都市綜研インベストファンド株式会社、みんなで大家さん販売株式会社による不動産特定共同事業法上の投資対象商品になっているとの弊社顧客の情報に基づき調査した結果、上記２社が運営するインターネットホームページ「みんなで大家さん」において、みんなで大家さん２０号、２１号、２３号として投資対象商品として掲示されていることが判明致しました。

しかし、弊社は、都市綜研インベストファンド株式会社、みんなで大家さん販売株式会社と発電所建設のための諸契約を締結したことなく、都市綜研インベストファンド株式会社、みんなで大家さん販売株式会社に対する発電所建設諸契約についての契約上の地位の譲渡について承諾したこともありません。そもそも、弊社は、上記弊社顧客の情報に基づき調査した結果、みんなで大家さん販売株式会社・都市綜研インベストメントファンド株式会社の存在を始めて知ったもので、全くの無関係であります。

そこで、弊社は、上記調査結果に基づき、上記対象商品であるみんなで大家さん２０号、２１号、２３号が対象とする弊社との地熱発電所建設契約当事者会社に対し、当該契約の解除の意思を表示しており、また今後、都市綜研インベストファンド株式会社・みんなで大家さん販売株式会社と何らかの契約関係を持つことのないことを表明すると同時に、今後、都市綜研インベストファンド株式会社、みんなで大家さん販売株式会社の商品であるみんなで大家さん２０号、２１号、２３号に投資もしくは出資された方に、何らかの損失が生じたとしても、弊社には一切関係はなく、従いまして弊社に何らかのクレーム等を申し入れられたとしましても、一切関知しないことを表明させて頂きます。

＞＞＞全文

−−−

何とここで「みんなで大家さん」が登場ですね！話を要約すると、登場人物は３人です。

・瀬戸内自然エナジー　：　自社用地にて地熱発電所を建設中

・地熱発電所建設契約当事者会社

・都市綜研インベストファンド＋みんなで大家さん販売　：　発電所の運営主体である瀬戸内自然エナジーに無断で投資資金を集金

ただよく分からないのは２人目の「地熱発電所建設契約当事者会社」の役割ですね。普通に考えれば、単なる建設会社のはずですが、それなら「みんなで大家さん」を通じて集金する必要はありません。

この「地熱発電所建設契約当事者会社」も資金が必要だとするとこうした役割分担だったのでしょうか。

・瀬戸内自然エナジー　：　土地を提供。完成後は運用も担う。

・地熱発電所建設契約当事者会社　：　発電所の所有者（店子）。

・都市綜研インベストファンド＋みんなで大家さん販売　：　発電所の建設資金を集金。

これなら辻褄が合いますが、いずれにしても瀬戸内自然エナジー社は契約を解除する意向とのことですし、場所も同社の事業用地ということですから、この発電所計画は完全に頓挫したのは間違いなさそうです。

とすると、投資ファンドとしての「みんなで大家さん」は収入は入ってこないわけですから当然配当が滞っているほか、これまで建設した発電所が無駄になったわけですから、「評価損」も発生しているはずです。ということでみんなで大家さん２０号、２１号、２３号の配当状況を確認するとこのようになっています。

・みんなで大家さん２０号　：　評価額、想定利回りともに下回ることなく安定した運用をしています。

・みんなで大家さん２１号　：　評価額、想定利回りともに下回ることなく安定した運用をしています。

・みんなで大家さん２３号　：　評価額、想定利回りともに下回ることなく安定した運用をしています。

いやいやあり得ないでしょう・・・。加えて、瀬戸内自然エナジー社がこのように契約解除の意思を示しているにも関わらず、「みんなで大家さん」側は顧客に全く案内せずという点が悪意すら感じてしまいます。

また、なぜわざわざ瀬戸内自然エナジー社が「みんなで大家さん２０号、２１号、２３号に投資もしくは出資された方に、何らかの損失が生じたとしても、弊社には一切関係はなく、従いまして弊社に何らかのクレーム等を申し入れられたとしましても、一切関知しないことを表明させて頂きます。」と強調しているのかという点も考えた方が良いかもしれません。

本来であれば、「地熱発電所建設契約当事者会社」にどんなスポンサーがついていたとしても、瀬戸内自然エナジー社には直接関係ないわけで、わざわざ契約を解除する必要はないものと思います。

とすると「みんなで大家さんへの出資者が損する可能性が高い」と感じた可能性がありそうですね。実際、瀬戸内自然エナジー社の既存の発電所の売り上げは年間１，８００万円程度のもののようですので、それと同規模程度の発電所の建設を予定していたのだとすれば、「みんなで大家さん２０号、２１号、２３号」の利払いに必要な年間１億円近い賃料を払うなど絶対無理です。

いずれにしても瀬戸内自然エナジー社が契約解除の意思を表明した２０１６年７月以降、基本的に上記ファンドに収入はないはずで、一体どこから配当原資を得ていたのか謎です。

謎というより、単に他のファンドからの資金を流用したのでしょうけれど。監督官庁である金融庁にはぜひきっちりそうした点もチェックしてほしいものです。

さらに疑義があるのはこの点です。



＞＞＞みんなで大家さん２１号

「みんなで大家さん」ではあくまで「発電所用地」、つまり土地の購入資金としていたわけですが、上記の通り瀬戸内自然エナジー社は「弊社開発事業用地」としており、普通に読めばこれは瀬戸内自然エナジー社の所有地と読めます。

もちろん、瀬戸内自然エナジー社は土地を借りていただけという可能性はありますが、もしそうなら地主は「みんなで大家さん」であり、瀬戸内自然エナジー社は地代を払っていたはずで、「弊社は、上記弊社顧客の情報に基づき調査した結果、みんなで大家さん販売株式会社・都市綜研インベストメントファンド株式会社の存在を始めて知ったもので、全くの無関係であります。」 という説明と矛盾します。

素直に考えれば、嘘をついていたのは「みんなで大家さん」の方であり、この資金は「発電所用地」代金ではなく、「発電所建設」代金だったということになります。虚偽説明で集金していたのであればもちろん違法です。

素人がこうした状況の真偽を確かめるのはかなり困難ですので、繰り返しになりますが、金融庁はぜひ積極的に調査し、投資家保護に努めてほしいものです。

また、これから「みんなで大家さん」に投資しようとされている方は上記のような疑義をしっかり明らかにした上で、慎重に検討されることをお勧めします。

参考になさってください。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

１．リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年５％のリターンなら毎年４％といった損失が、毎年１０％のリターンなら毎年９％といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

＞＞＞＜備忘録＞怪しいファンド、投資案件の見分け方