編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのはクラウドリアルティのクラウドファンディングですね。最近は雨後のタケノコのようにクラウドファンディング会社が立ち上がっておりますが、この会社もその１つです。

現時点では２つのプロジェクトが走っており、それぞれの想定利回りは以下のようになっています。

・京町家再生プロジェクト　：　１０．０％

・エストニア不動産担保ローン１号　：　９．０％

どちらも利回りは十分魅力的ですね。また役員の学歴もなかなか素晴らしいです。ざっと抜粋するとこうなります。

・代表取締役　：　東京大学

・ＣＯＯ　：　京都大学

・ＣＦＯ　：　慶應大学

・ＣＭＯ　：　東京大学

・ＣＴＯ　：　東京大学

・法務　：　東京工業大学

ベンチャー企業ではちょっと考えられないような人材ですね。素晴らしい。というわけで早速、それぞれのプロジェクトの中身をチェックしていきたいと思います。

まず「京町家」の方はこのように説明されています。

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本プロジェクトでは、京町家の取得・宿泊施設へのリノベーションを目的とした投資を行います。宿泊施設の運営は、京都で実績のある施設運営者により行われます。



尚、本プロジェクト終了時には、本物件は新たな所有者に売却し、売却後も同物件は宿泊施設として継続して運営されることを想定しております。

施設運営者として協業する株式会社トマルバは、京町家を宿泊施設として運営することに特化した会社で、本プロジェクト開始時点（2017年6月）で、運営委託されている町家が9棟あり、その平均稼働率は8割超、平均宿泊単価約3.5万円／日となっています。

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ポイントとしては投資家の資金はクラウドリアルティの子会社に貸し付けられるということですね。となると投資家にとって最も大切なのは、このクラウドリアルティ子会社と親会社であるクラウドリアルティ社の損益状況・財務状況なわけですが、そうした情報は一切開示されておりません。

起業して間もないからやむを得ないのかとも思いましたが起業は２０１４年１２月ということですでに２年半経過していますね！開示できない理由はなさそうです。

そうした情報がなければこの投資の是非が判断できないわけで、判断できないということは「投資してはいけない」ということですね。興味を持たれた方も財務内容が分かってから検討することをお勧めしたいと思います。

というわけですでに結論が出てしまいましたが、それでは面白くないのでもう少し深堀してみます。懸念点は２つです。

１つ目は想定利回り１０％の根拠ですね。確かに稼働が８割を超え、宿泊単価が約３．５万円なら、毎月８４万円の売り上げが見込め、年間１，００８万円の売り上げとなり、投資金額７，２００万円から見れば１４％のリターンになります。

しかし当然のことながら運営にはコストがかかります。運営を委託するトマルバ社に対しても手数料支払いが必要になってきますし、リネン代・クリーニング代・光熱費なども発生します。

さらに毎年一定の修繕・管理費用がかかるわけですからそれらを考慮すれば本当に１０％のリターンを確保できるのか怪しくなってきます。加えてクラウドリアルティ社自身も２％の手数料を取るようですから、「絶対無理！」という気がするのは記者だけでしょうか？

またそもそも稼働率８割×単価３．５万円というのを真に受けて良いのかどうかも分かりませんね。普通こういった予測はベストケース・標準ケース・ワーストケースを考えておくものではないのですかねぇ。

２つ目はいつものそもそも論ですが、クラウドリアルティ子会社は実際にこの京町家を購入するわけで、担保があり、さらに運営者も実績があるとすれば、「銀行からローンを借りた方が圧倒的に低いはず」ということです。それこそ高学歴の経営陣の個人保証でもつければ一般的な不動産ローンの水準である３％程度で資金調達できるのではないでしょうか？

金額もそれほど多いわけではないですしね。

とするとなぜ投資家に１０％もの利息を払うのか全く理解できません。慈善事業のつもりなのでしょうか？

もし投資をされる場合はこうした疑問をきちんと払しょくしてからにしていただければと思います。

次に「エストニア」はこのように説明されています。

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本プロジェクトでは、提携先のEstateGuru OU（以下「EstateGuru」という。）を通して、エストニア共和国内の不動産に関する投資又は不動産を有効活用した事業を行うために資金を必要としている事業者（以下「資金需要者」という。）に対して期間12ヶ月程度の複数の貸付を分散して行います。また、本プロジェクトでは首都Tallinn及び／又は第二都市Tartuに所在する不動産（主にレジデンシャル系資産）が最終的な投資対象となります。

提携先のEstateGuruは、エストニアの不動産特化型P2Pレンディングプラットフォームで、サービスを開始した2014年12月以降着実に実績を積み上げてきており、2016年11月末時点で仲介した貸付の総額は1,400万ユーロを超え、更に全ての貸付が債務不履行に陥ることなく運用されております。また、同社の創業者及び経営陣は、不動産投資・開発や貸付・与信管理等の領域において経験と実績のあるメンバーで構成されており、彼らの目利きで厳選された案件に投資を行って参ります。



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こちらはもう、「リスクありすぎ×分からなすぎ」で全く投資判断不能です。債務者も仲介者も弁護士もその信用力は我々には全く分かりません。「絶対やめておいた方がいい」のは間違いないですね。

とは言いつつこちらも一応、突っ込みどころを探ると、まずスキーム上明らかなリスクは為替リスクですね。エストニアの債務者が日本円でローンを借りるわけがありませんから、実際にはユーロに交換されて貸し出されるようです。ところが、同社サイトではこのように説明されています。



「円建て」・・・違うでしょう！入口と出口が円転されるだけであって中身は思いっきり外貨建てですね。法務・コンプライアンス担当の東京工業大学氏は実務経験がないのかもしれませんね・・・。

また、販売手数料・運用手数料が０円なのに、利回りに「手数料控除後」と注釈が入っている点も気になるところです。

さらにプロジェクトの収支見通しをチェックしてみると、このように記載されています。

・出資金　：　４９９万５，０００円
・金利　：　９．０％
・金利収入　：　５０万６，２０６円

金利収入が全然９％じゃないですね・・・１０％を超えています。「１３ヶ月分だから」としても計算が合いません。

加えて本来想定しておくべき貸し倒れについても全く考慮されておりませんし、提携先である「EstateGuru OU」社への手数料も、弁護士への手数料も全くなしです。更には円からユーロ、ユーロから円への為替手数料も反映されておらず、逆にあるのは送金手数料だけ、という小学生レベルの見通しですね・・・いや、それは小学生に失礼かもしれません。

となるとこれも・・・慈善事業なのですかねぇ。関係者全員が手弁当だと言う。

いずれにしても社名に反して（正確には違いますが）、全くリアリティを感じない情報ばかりですね！本当に運営実体はあるのでしょうか・・・。

全体的にこれほどまで説得力がないと学歴すら怪しくなってきますが、投資については慎重に判断されることを強くお勧めしたいと思います。

参考になさってください。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

１．リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年５％のリターンなら毎年４％といった損失が、毎年１０％のリターンなら毎年９％といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

＞＞＞＜備忘録＞怪しいファンド、投資案件の見分け方