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貯金・定期預金コラム:
利回り9%!のコインランドリー投資は魅力的?

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。今回、取り上げる記事はこちらです。
2017/6/29 <株式会社Cash Flow Finance

Cash Flow Finance




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは株式会社Cash Flow Financeの「コインランドリーファンド」ですね。

先日取り上げたばかりですが、前回は運用利回りが「7〜9%」だったのに対して今回は「9%」になっています。より魅力的になっていますね。

>>>業界初!?7%〜のコインランドリーファンドは魅力的?

とは言え残念ながら、前回指摘した懸念事項はほとんどそのままです。という事は引き続き慎重な検討が必要ということですね。なぜ似たような案件なのに利回りが実質的に上昇するのかも良く分かりませんし。

と言うわけで念のため今回の「9%」の案件の中身を抜粋してみたいと思います。

−−−

・契約内容・・・賃貸借契約のリスク

設備賃貸借契約10年となっており、残存期間が9年9か月(2017/6末時点)ございます。契約上、当初3年間は中途解約不可となっており、賃借人がすでに約2年の事業を行っており、今後も事業継続性が高いと判断しました。

・事業の評価・・・購入価格の妥当性

対象物件の購入価格は2,000万円であり、直近1年間の過去実績では、利回りは約15%です。
安定的な収支を見込むために、-20%の収支下方リスクに対応できる投資となっております。



−−−


恐らく、既に運営されているコインランドリーをオーナーとして購入するということのようですね。なぜ約2年事業を行っていながら、賃貸契約がまだ3ヶ月しか経過していないのか理解に苦しみますが、それはともかく「オーナーチェンジ物件」と言えます。

となると過去1年間の利回りが約15%と高利回りでありながら、なぜ元のオーナーが売却するのかこれまた理解に苦しみます。常識的に考えれば

・利回り15%はあくまで「表面利回り」であり、「実際の利回り」ではない。

・利回り15%は一時的なものであり、今後低下が予想される。

・そもそも利回り15%というのはデタラメ

と言った懸念が湧いてくるわけですが、いかがでしょうか?

ちなみに上記の通り、客単価800円×年間来店数1万人ということは売り上げが800万円ということですね。月67万円。

で、利回りが15%ということは投資額2,000万円に対して年間15%の賃料収入が入るということですから、賃借人は年300万円=月25万円の賃料を払う、ということになります。

一応計算の辻褄は合いますが、実際にそのような売り上げが立つのでしょうか?

と新たな疑問が出てきたところで、今日ちょうどYahooニュースにて「コインランドリービジネスの現実」という記事が配信されていましたのでその中身をチェックしてみたいと思います。まずモデルケースとして以下のような規模のコインランドリーを想定しています。

>>>コインランドリービジネスの現実

・店舗面積30坪

・洗濯機6台

・乾燥機10台

この場合の想定売り上げが月60万円とのことです。つまり一般的に機械16台で売り上げが60万円見込みのところ、上記ファンドの投資対象は機械7台で売り上げ月67万円予想・・・信ぴょう性は低そうですね。

またこのモデルケースでは経費についても考慮されておりまして一般的に以下のようです。

・家賃:月−20万円程度

・洗剤や水道光熱費:月−24万円程度

・リース代:月−20万円程度

つまり売り上げ60万円に対して経費が月64万円ですから、毎月4万円の赤字ということですね!コインランドリー経営も現実は厳しいということです・・・。

ただしそんなコインランドリー経営も黒字になる方法が2つあるようで、1つ目は「もともと持っていた土地を活用する」という手です。これなら上記で言うと家賃の月20万円は不要になります。

2つ目は「リース代がほぼゼロになる8年目まで我慢するか、機器を購入してしまう」ということですね。これならリース代も不要になります。

しかし残念ながら上記ファンドの投資対象のコインランドリーの賃借人はまさに「賃借」するわけですから、土地も機器も持っていないということになります。ではこの賃借人の損益はどのようになるのでしょうか?

繰り返しになりますが機械16台=売り上げ60万円とのことですから、機械7台の場合の想定売り上げは「26万3千円」ということになります。

また、「洗剤や水道光熱費」も16台分を7台分に按分してあげると「10万5千円」ということになります。

そうすると損益はこういうことですね。

・売り上げ:26万3千円

洗剤や水道光熱費:−10万5千円

・家賃+設備使用料:−25万円

つまり、なんと毎月−9万2千円の赤字ということです!もちろん慈善事業ではありませんから、こんな赤字ビジネスが続くわけがありません。

では仮に賃借人がギブアップした場合の損益はどうなるでしょうか?つまり、このCash Flow Finance社(+子会社)が直接運営する場合ですが、その場合は「家賃+設備使用料:25万円」がなくなる代わりに、投資家への配当が必要になってきます。これが2,000万円×9%ですから、月15万円の計算となります。損益はこうなります。

・売り上げ:26万3千円

洗剤や水道光熱費:−10万5千円

・投資家への配当:−15万円

奇跡的に黒字月8千円が維持できますね!これまた慈善事業のレベルではありますが・・・。

それはともかく「黒字」ということで安心されたかもしれませんが、もちろん世の中はそんなに甘くはありません。この損益には大切な経費が反映されていません。

何かと言うと、「建物価値の目減り」と「洗濯機械の寿命」ですね。前回のコラムでもご案内したように、洗濯機の単価は約24万円、乾燥機の単価は約58万円のようです。仮に洗濯機3台+乾燥機4台=7台だとすると機械への投資金額は304万円ということになります。

こうした機械は頑張れば15年は持つけれど20年は難しいということのようですので、仮に20年で無価値になるとすれば年間15万2千円ずつ価値が失われているわけで、月1万3千円のコストになります。

さらに建物の価値ですが、ざっくり投資額2,000万円のうちの半分とすると1,000万円ということになり、これまた長くとも40年で無価値になるとすれば年間25万円ずつ価値が失われていくわけで、月2万1千円のコストになります。

まとめるとより正確な毎月の損益はこうですね。

・売り上げ:26万3千円

洗剤や水道光熱費:−10万5千円

・投資家への配当:−15万円

・機械の価値の目減り:−1万3千円

・建物の価値の目減り:−2万1千円

つまり、毎月−2万6千円の赤字ということになります。

もしそうであれば当然、投資家への配当に影響してくるわけで、少なくとも9%の配当は難しいということになります。

引き続きCash Flow Finance社グループの利益もゼロですしね。

また固定資産税や最低限の人件費、管理費、機械や建物の修繕費用などが全く考慮されていない点も気になります。

いずれにしてももしこのコインランドリーファンドに投資を検討される場合は上記のような懸念を解消してからにしていただければと思います。

最後にいつものようにこのCash Flow Finance社の会社情報をチェックしてみると・・・



やっぱり公開していないですねぇ。もう2017年6月末で、ほとんどの3月期決算の企業がすでに決算発表を済ませているはずなのですが。

会社設立日から、仮に9月決算だとしても中間決算は発表していないとおかしいタイミングですね。

特にこのファンドは実質的に同社に投資するわけですから、なおさらそうした財務情報は重要だと言えます。

参考になさってください。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

3.「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

>>><備忘録>怪しいファンド、投資案件の見分け方

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※ご参考:今回取り上げたサイトの複写です。