編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは株式会社Cash Flow Financeの「コインランドリーファンド」ですね。

先日取り上げたばかりですが、前回は運用利回りが「７〜９％」だったのに対して今回は「９％」になっています。より魅力的になっていますね。

＞＞＞業界初！？７％〜のコインランドリーファンドは魅力的？

とは言え残念ながら、前回指摘した懸念事項はほとんどそのままです。という事は引き続き慎重な検討が必要ということですね。なぜ似たような案件なのに利回りが実質的に上昇するのかも良く分かりませんし。

と言うわけで念のため今回の「９％」の案件の中身を抜粋してみたいと思います。

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・契約内容・・・賃貸借契約のリスク

設備賃貸借契約10年となっており、残存期間が9年9か月(2017/6末時点)ございます。契約上、当初3年間は中途解約不可となっており、賃借人がすでに約２年の事業を行っており、今後も事業継続性が高いと判断しました。

・事業の評価・・・購入価格の妥当性

対象物件の購入価格は2,000万円であり、直近１年間の過去実績では、利回りは約15%です。
安定的な収支を見込むために、-20%の収支下方リスクに対応できる投資となっております。



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恐らく、既に運営されているコインランドリーをオーナーとして購入するということのようですね。なぜ約２年事業を行っていながら、賃貸契約がまだ３ヶ月しか経過していないのか理解に苦しみますが、それはともかく「オーナーチェンジ物件」と言えます。

となると過去１年間の利回りが約１５％と高利回りでありながら、なぜ元のオーナーが売却するのかこれまた理解に苦しみます。常識的に考えれば

・利回り１５％はあくまで「表面利回り」であり、「実際の利回り」ではない。

・利回り１５％は一時的なものであり、今後低下が予想される。

・そもそも利回り１５％というのはデタラメ

と言った懸念が湧いてくるわけですが、いかがでしょうか？

ちなみに上記の通り、客単価８００円×年間来店数１万人ということは売り上げが８００万円ということですね。月６７万円。

で、利回りが１５％ということは投資額２，０００万円に対して年間１５％の賃料収入が入るということですから、賃借人は年３００万円＝月２５万円の賃料を払う、ということになります。

一応計算の辻褄は合いますが、実際にそのような売り上げが立つのでしょうか？

と新たな疑問が出てきたところで、今日ちょうどＹａｈｏｏニュースにて「コインランドリービジネスの現実」という記事が配信されていましたのでその中身をチェックしてみたいと思います。まずモデルケースとして以下のような規模のコインランドリーを想定しています。

＞＞＞コインランドリービジネスの現実

・店舗面積３０坪

・洗濯機６台

・乾燥機１０台

この場合の想定売り上げが月６０万円とのことです。つまり一般的に機械１６台で売り上げが６０万円見込みのところ、上記ファンドの投資対象は機械７台で売り上げ月６７万円予想・・・信ぴょう性は低そうですね。

またこのモデルケースでは経費についても考慮されておりまして一般的に以下のようです。

・家賃：月−２０万円程度

・洗剤や水道光熱費：月−２４万円程度

・リース代：月−２０万円程度

つまり売り上げ６０万円に対して経費が月６４万円ですから、毎月４万円の赤字ということですね！コインランドリー経営も現実は厳しいということです・・・。

ただしそんなコインランドリー経営も黒字になる方法が２つあるようで、１つ目は「もともと持っていた土地を活用する」という手です。これなら上記で言うと家賃の月２０万円は不要になります。

２つ目は「リース代がほぼゼロになる８年目まで我慢するか、機器を購入してしまう」ということですね。これならリース代も不要になります。

しかし残念ながら上記ファンドの投資対象のコインランドリーの賃借人はまさに「賃借」するわけですから、土地も機器も持っていないということになります。ではこの賃借人の損益はどのようになるのでしょうか？

繰り返しになりますが機械１６台＝売り上げ６０万円とのことですから、機械７台の場合の想定売り上げは「２６万３千円」ということになります。

また、「洗剤や水道光熱費」も１６台分を７台分に按分してあげると「１０万５千円」ということになります。

そうすると損益はこういうことですね。

・売り上げ：２６万３千円

・洗剤や水道光熱費：−１０万５千円

・家賃＋設備使用料：−２５万円

つまり、なんと毎月−９万２千円の赤字ということです！もちろん慈善事業ではありませんから、こんな赤字ビジネスが続くわけがありません。

では仮に賃借人がギブアップした場合の損益はどうなるでしょうか？つまり、このCash Flow Finance社（＋子会社）が直接運営する場合ですが、その場合は「家賃＋設備使用料：２５万円」がなくなる代わりに、投資家への配当が必要になってきます。これが２，０００万円×９％ですから、月１５万円の計算となります。損益はこうなります。

・売り上げ：２６万３千円

・洗剤や水道光熱費：−１０万５千円

・投資家への配当：−１５万円

奇跡的に黒字月８千円が維持できますね！これまた慈善事業のレベルではありますが・・・。

それはともかく「黒字」ということで安心されたかもしれませんが、もちろん世の中はそんなに甘くはありません。この損益には大切な経費が反映されていません。

何かと言うと、「建物価値の目減り」と「洗濯機械の寿命」ですね。前回のコラムでもご案内したように、洗濯機の単価は約２４万円、乾燥機の単価は約５８万円のようです。仮に洗濯機３台＋乾燥機４台＝７台だとすると機械への投資金額は３０４万円ということになります。

こうした機械は頑張れば１５年は持つけれど２０年は難しいということのようですので、仮に２０年で無価値になるとすれば年間１５万２千円ずつ価値が失われているわけで、月１万３千円のコストになります。

さらに建物の価値ですが、ざっくり投資額２，０００万円のうちの半分とすると１，０００万円ということになり、これまた長くとも４０年で無価値になるとすれば年間２５万円ずつ価値が失われていくわけで、月２万１千円のコストになります。

まとめるとより正確な毎月の損益はこうですね。

・売り上げ：２６万３千円

・洗剤や水道光熱費：−１０万５千円

・投資家への配当：−１５万円

・機械の価値の目減り：−１万３千円

・建物の価値の目減り：−２万１千円

つまり、毎月−２万６千円の赤字ということになります。

もしそうであれば当然、投資家への配当に影響してくるわけで、少なくとも９％の配当は難しいということになります。

引き続きCash Flow Finance社グループの利益もゼロですしね。

また固定資産税や最低限の人件費、管理費、機械や建物の修繕費用などが全く考慮されていない点も気になります。

いずれにしてももしこのコインランドリーファンドに投資を検討される場合は上記のような懸念を解消してからにしていただければと思います。

最後にいつものようにこのCash Flow Finance社の会社情報をチェックしてみると・・・



やっぱり公開していないですねぇ。もう２０１７年６月末で、ほとんどの３月期決算の企業がすでに決算発表を済ませているはずなのですが。

会社設立日から、仮に９月決算だとしても中間決算は発表していないとおかしいタイミングですね。

特にこのファンドは実質的に同社に投資するわけですから、なおさらそうした財務情報は重要だと言えます。

参考になさってください。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

１．リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年５％のリターンなら毎年４％といった損失が、毎年１０％のリターンなら毎年９％といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

＞＞＞＜備忘録＞怪しいファンド、投資案件の見分け方