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貯金・定期預金コラム:
口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。
2017/10/12 <みんなで大家さん

みんなで大家さん伊勢U




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんの疑問点をまとめると

>>>利回り6.1%!みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

>>>利回り7%!みんなで大家さん伊勢は魅力的?

>>>元本割れナシ年利6%!みんなで大家さんは魅力的?

>>>6.1%の高金利な投資 みんなで大家さんは魅力的?

>>>みんなで大家さんの債務不履行=デフォルト率は70%?

>>>想定利回り7.0%!みんなで大家さん19号は魅力的?

>>>行政処分!「みんなで大家さん」のその後は?

もう本当ツッコミどころ満載で、よくまぁ資金集めが続けられるものだなぁと思うわけですが、もしかすると行政は本当にビジネスがクラッシュして、投資家に「実害」が出るまでは動けないのかもしれませんね。

だとすると恐ろしいことです。すでに少なくとも約122億円もの資金が集まっているわけですから・・・。

さてそんな疑惑がいっぱいの「みんなで大家さん」ですがサイゾー社が運営する「Business Journal」において以下のような記事を見かけましたのでその内容をご紹介したいと思います。

>>>「有力寺院、地検特捜部が捜査・・・巨額の寺院マネーめぐる疑惑と人脈、全容解明か」Business Journal

主題としてはタイトル通り、「名古屋の有力寺院、八事山興正寺をめぐる不透明なカネの動きに名古屋地検特捜部のメスが入った」という内容ですが、注目なのはこの記事の中で「みんなで大家さん」について以下のように取り上げられているのですね。

−−−

みんなで大家さんの宣伝文句は、元本の安全性を重視し、これまでに一度も想定利回り(年6〜7%前後)を下回ったことがないという点。しかし、運営実態は極めて杜撰といっていい。今日に至るまで水面下では元本の償還遅延が多発しているのである。

例えば、今年8月に東京地裁で和解が成立したケースはこんな具合だ。11年2月、ある投資家が4号組合に500万円を出資した。組合は前年6月から北海道の倉庫を裏付け資産として運用されてきたもので、年6%の想定利回りを謳っていた。ところが、分配金こそ支払われていたものの、償還期限を月末に控えていた13年5月、都市綜研インベストファンドから投資家のもとに償還期限を1年延長する旨の連絡が突然届いた。「怪文書による一連の事件の影響」がその理由とされた。

さらに翌6月、都市綜研インベストファンドはある提案を投資家にしてきた。それは4号組合だけでなく5〜11号組合の出資者に対しても提案されており、系列の都市綜研インベストバンク(東京都千代田区)が投資家の保有持ち分を額面で買い取るという内容だった。

しかし、買い取るのは元本総額の15%に満たない15億円だけで、しかも実際に代金が支払われるのは1年以内のいずれかの日とされた。一方で買い取り希望の受付期間は1カ月間だけ。いってみれば、元本回収に焦りを募らせる投資家に対し、早い者勝ちを煽るような提案だった。

この裁判のケースでは、投資家が買い取りに応じ、都市綜研インベストバンクからは譲受証が発行された。しかし結局、支払い期限までに買い取り代金は入金されなかった。かわりに月1度のペースで届き始めたのは、支払期日を延期する旨の手紙である。9・11テロで従業員の大半が犠牲となったことで知られる米国の証券会社と融資交渉を進めているが、トランプ政権への交代で手続きが遅れているなどとする真偽不明の言い訳が、毎回のようにそこには書かれていた。

投資家はついにしびれを切らして今年5月に本人訴訟を提起。事実関係を認める都市綜研インベストバンク側は行政処分などから解約が殺到して資金繰りに窮しているとし、元本棒引きの和解を希望した。その交渉経過はまるでバナナの叩き売り。都市綜研インベストバンク側が最初提示したのは元本の7割に当たる350万円を12回分割で支払うというもの。これに対し投資家は400万円なら応じるとし、何度かの条件交渉の末、最終的には400万円を来年3月末までの8回分割で支払うという条件で和解が成立した。この先、全額が支払われたとしても、元本の一部は永遠に返ってこないわけである。

水面下で元本償還の遅延を繰り返しつつも、どういうわけか「みんなで大家さん」はこのところ新規物件を次々に取得し、出資金集めの手を広げている。今年1月からは安土桃山城が原寸大で再現されていることで知られる大型観光施設「伊勢・安土桃山文化村」(旧伊勢戦国時代村)を対象不動産に新規の組合を2本組成、計50億円の出資金集めを始めている。九州の地熱発電所用地やリニア新幹線工事などの残土受け入れを標榜する西伊豆の採石場、はたまた種子島の空港プロジェクト関連用地といったものまである(いずれも計画の真偽や進捗度などは不明)。

みんなで大家さん販売に取材を申し入れようとしたが、電話は一方的に切られた。

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「みんなで大家さん4号」について、2013年5月の償還期限に元本が償還されず、2014年6月に元本買い取りを申し込んだもののやっぱり買い取り代金は入金されず、500万円を投資した方が今年=2017年5月に訴訟を起こし、最終的に400万円を8回の分割払いで和解した、という内容です。

これが事実なのかどうか、ネットでそれなりに時間をかけて調べてみましたが残念ながらこの4号の和解に関する記述は見つかりませんでした。残念です・・・。見つけられたのはYahoo知恵袋に投稿されていた2014年6月のこの投稿です。

−−−

・みんなで大家さん4号へ出資しましたが、昨年6月に満期を迎えたにも関わらず未だ償還がなく1年も遅延した状態が続いています。どうすれば償還させることが出来るのでしょうか?

・同じく4号に出資しています。昨年から解約を申し出ていますが、いっこうに解約できません。本当に困ります。

>>>Yahoo知恵袋

−−−

ちなみに本当に400万円が支払われるのであれば、2011年2月から少なくとも2017年まで約6年間、6%の配当を受けていたわけで、トータルリターンはこのようになります。

・利息 : 500万円×6%×6年=180万円
・元本返済 : 400万円

つまり、500万円投資をして6年後に580万円になったとすると単純計算すれば約2.7%の利回りという計算になりそうです。

ただもちろん訴訟・和解費用はかかっているのでしょうし、記事によれば同社は最初「350万円」と提示してきたようですので、もしそうだとすれば180万円+350万円=530万円しか回収できなかったわけで、そのリターンは限りなくゼロに近づいていくことになります。

さらに記事内で指摘されているように、「行政処分などから解約が殺到して資金繰りに窮している」ということが事実なのであれば、元本400万円の返済も甚だ心もとないわけで、やはりこの投資は「ハイリスク・ロー(ノー?)リターン」だと言えそうです。

この和解事例が真実なのかどうかは分かりませんが、投資家の方々はこれらの真偽が判明するまでは投資すべきではない、ということになるのでしょうね。

なおこの和解について2chなどに記載されている投稿をチェックするとこういったものがあります。

−−−

・2014/11/03(月)

裁判して和解、その後、分割で返金されていました。最近、分割が終わり、全て戻ってきました。

まだ返っていない人にもちゃんと返金されるように祈っています。

−−−

・2015/04/18(土)

私の場合は弁護士さんにお願いして元本を分割で返してもらいました。6回の分割。

大家さんは全く返す気が無いんじゃなくって、全員に元本を返済するだけのお金が無くって返さないとヤバそうなお客さんから順に返しているんじゃないかな。

私の場合も、「元本を返さなかったら、お前らの口座の凍結と訴訟を起こすぞ」と大家さんをビビらせて、何とか分割で返してもらったという次第。

弁護士さんには何度も大家さんに足を運んでもらっていろいろ話を聞いて来てもらった結果、分かったことは大家さんはいつ倒産してもおかしくないぐらい経営状況は逼迫(ひっぱく)しているようだよ。慢性の自転車操業状態。うまく行っているような話は、ただの釣りだよ。

本当に大家さんに返済能力が無くなってしまってからでは訴訟して勝ってもお金は返って来ないよ。急ぐべし!

−−−

・2015/05/16(土)

私は、裁判をおこし、分割で和解し、半年前に全額回収しました。突然裁判するのも手ですが、お金があるなら、財産に仮差押するのもいいと思います。ほぼ確実に認められます。

12回払いです。出資額は数千万円です。他の方も言われているように、この会社と和解しようと思っても、出資額より低い額を提示してくると思いますよ。

−−−

・2015/12/21(月)

私は裁判で和解しました。損してでも現金化したほうが得策と考えましたので。この調子で進めば来年度中には完了します。高い授業料だとは思うがこの会社と早く縁切りするためにしかたがないこと。

−−−

・2015/12/21(月)

私も訴訟を起こし和解して全額返金しました。数回に分け、最後の減額要求には応じませんでした。やはり、裁判で解決が一番いいのではないかと考えた結果です。

返せるうちに返してもらわないと後の祭りになりかねない。後悔先に立たずにならなければいいが。

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・2017/04/16(日)

いつまでたっても状況が変わらんから、結局弁護士通して8割返還で手を打った。弁護士費用差し引いたら10万程度しかもうからなんだ。

200万(出資金)×年7%×8年×0.8(20%税金)=89万6000(みんなで大家さんから貰った分)

200万×0.8=160万(取り返した出資金)

89万6000+160万−38万(弁護士費用)=211万6000

よって11万6000のもうけ

−−−

・2017/05/03(水)

俺は裁判にいく前に和解し、出資金返還を20万/月×8ヶ月で手を打った

−−−

記者の収集能力ではとても網羅するわけには行きませんでしたが、元本全額を回収できたと書き込む人がいる一方で、減額を受け入れ和解に応じたと書かれている方もおられますね。

特に2017年4月16日の書き込みは弁護士費用も明記されており、かなりのリアリティを感じるのは記者だけでしょうか?

また少なくとも過去3年に渡り、イタズラで書き込みを続ける方も少ないと思われますので一定の信憑性はありそうな気がしますが、上記Business Journalの記事と同様、「裏取り」はできませんでしたので、その真偽については各自にてご判断いただければと思います。

なお今回検索していて興味深かった指摘が、都市綜研インベストファンド株式会社の決算における「未払い金」=25億円の中にこうした「償還できないままの元本」が含まれているとのことです。



もし事実なら自己資本は約5億円しかありませんので、完済は極めて困難ですね。

なお昨年の決算と見比べると利益とこの未払い金の変動はこうなります。

・利益 : 95百万円 ※純資産の増加額

・未払い金の増加額 : 5億49百万円

利益が95百万円しかないのに、未払い金=返せなかった元本が5億49百万円も増えているわけで、普通なら資金繰りがショートして倒産してもおかしくありません。

それが倒産していないということは、当然のことながら「みんなで大家さん」の出資金が増えているからですね。出資金の増加額はこのなります。

・みんなで大家さん出資金増加額 : 45億36百万円

45億も増えていれば資金繰りに窮するはずがありませんね・・・。

というわけで出資金が増え続ける限りこの「みんなで大家さん」は延命していくのでしょうけれど、とは言いつつ未払い金も同様に増えていくわけですから、いつか借金の増加が出資金の増加を上回った時にいよいよこの商法はクラッシュすることになりそうです。

しかし繰り返しになりますが、行政はそれまで指をくわえて見ているのですかね?我々の血税で生活ができているわけですから、せめて給料分くらいは働いてほしいものです。もし仮に社会問題になった場合でも行政は責任を取る必要はないということなのでしょうか・・・。

ではそろそろ今回の記事も締めですが、2chでは恒例となっている償還金支払い遅延のお知らせを引用したいと思います。

−−−

・2017/09/19(火)

7号償還金支払遅延分のお支払いに関してのご報告

初秋の候、時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り、 厚く御礼申し上げます。

さて、大変時間を要しておりご迷惑をお掛けしておりますが、お支払いの為の融資手続きの進捗状況についてご報告いたします。

米国キャンターからの、融資につきましては、予定通り先月半ば過ぎに金額査定が終了し提示があったのですが、融資枠に対して、大幅に低い査定額だったこともあり、キャンター側と当方の双方合意の上で金額をあげるべく、当方が別途資産を提供する形で再審査を行 っている状況です。スケジュールについては、極力急がせている状況となっております。

また、先月の報告の中でも触れさせて頂きましたが、キャンター以外にも同時並行で資金 調整の活動を続けている件について、その一つが10月には実現する見込みで推進しており ます。

つきましては、諸手続きに長い時間を要しており、大変ご迷惑をお掛けして恐縮では御座いますが、引き続きご理解とご協力を賜ります様、伏してお願い申し上げます。

尚、7号償還金のお支払いが遅延している状況において、その期間につきましては引き続き利益分配金相当額を日割り計算し、お支払いをさせて頂きますので、何卒よろしくお願い申し上げます。次回報告は10月6日を予定しておりますが、上記キャンターの融資または、他の資金調達先のいずれかでお支払いが確定した段階をもって行う予定です。

−−−

・2017/10/01(日)

みんなで大家さん19号出資金ご返金延期のお願い

拝啓 ますますご健のこととお慶び申し上げます。平素は特別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

『みんなで大家さん19号』の運用終了に伴う出資金のお支払いの遅延により、大変ご迷惑をお掛け致しますこと、心よりお詫びを申し上げます。

また、ご理解とご協力を頂いておる出資者の皆様には心より感謝を申し上げます。

お待ちいただいている出資金のお支払いについて、9月30日迄にお支払いできるよう誠意努力して参りましたが、弊社の力及ばず、未だ一括でお支払いできる状況にございません。

再々度のお願いで大変恐縮ではございますが、今一度10月31日までご猶予頂きますよう伏してお願い申し上げます。

生活費、療養、治療費、住宅購入資金など出資金の使途を予定されていた出資者様も多数いらっしゃると思うと心苦しい限りですが、一日も早いお支払いのため引き続き鋭意努力して参りますので何卒宜しくお願い申し上げます。

なお、この度の延期より生じる損害金と致しまして、前回に引き続き平成29年9月1日より平成29年9月30日までの期間、『分配金相当額』として年7%の割合で日当計算し、10月13日にお支払いさせて頂きます。

今後は、お支払い時期の目途等について、状況が煮詰まり次第速やかにご連絡をさせて頂きます。

−−−


これらが事実かどうかは分かりませんし、2つの文章の中身が最初から最後まで全く異なる点も引っかかりますが、一方でわざわざイタズラで創作するのかな?という気もします。

今回の引用箇所ほとんど全てにおいて、当サイトではその真偽を確認できませんでしたが、真偽を確認できないということは本当である可能性もあるわけで、特に一部の引用についてはかなりのリアリティがあり、そうした点も踏まえ、繰り返しになりますが「投資するのは怪しい点がすべて解消してから」というスタンスで臨んでいただければと思います。

いくら利率が高くても、元本が戻ってこなかったり、棒引きされてしまえば全く意味がないですからね。

参考になさってください。

しかし弁護士さんにとっては、「過払い金返還請求」と同様に、「みんなで大家さんへの返還請求」もそれなりのビジネスになりそうですね。頑張ってください。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

3.「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

>>><備忘録>怪しいファンド、投資案件の見分け方

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