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貯金・定期預金コラム:
利回り10%!APPLE BANKは魅力的?

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。
2018/1/25 <APPLE BANK

【不動産担保付き】建売事業者支援第16弾ローンファンド9号




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのはAPPLE BANKが運用する「不動産担保付き 建売事業者支援第ローンファンド」ですね。

このファンドは運用期間3ヶ月と短期間ながら運用利回りは年10%と極めて高いです。ノーリスクでこうした利回りが得られるのであれば間違いなく「買い」ですが、そのリスクはどんなものなのでしょうか?

というわけで、その中身をチェックしていきたいと思います。



まずファンド名からして戸惑いますね。「第16弾ローンファンド9号」ということで、今回の案件の募集金額は505万円となっているものの結構な金額が募集されていることが示唆されます。仮に16×9×505万円ということであれば少なくとも7億2,720万円です。

では正解はいくらかと言うとこのように説明されています。

−−−

関連会社AL社は建売事業者RR社の建売用地仕入れ資金及び新築一戸建て建築資金1億1,000円を貸付し、建売事業者RR社向けファンド第4弾、第9弾、第10弾で満期を迎える1億1,000万円のリファイナンスとして募集致します。

建売事業者RR社に対するリファイナンス融資金として1億1,000万円を以下の要領にて募集させていただきます。

・500 万円(3 か月後一括返済)(第1次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第2次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第3次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第4次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第5次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第6次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第7次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第8次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第9次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第10次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第11次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第12次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第13次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第14次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第15次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第16次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第17次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第18次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第19次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第20次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第21次募集)
・500 万円(3 か月後一括返済)(第22次募集)

−−−

トータルの募集金額としては1億1千万円ということですね。

「第16弾」が「第16次募集」を指すのか、「9号」が「第9次募集」を指すのかよく分かりませんが、仮に前者だとすると500万円の募集が満期が来る3ヶ月ごとに繰り返され、それがかれこれ9回目=3年目に入ったということになります。

ただAPPLE BANK社のローンファンド一覧を見ると初めての案件は2017年4月のようでそれはなさそうです。とするとこの「第16弾×9号」の意味するところがよく分からないですね。

本来、1億1千万円を3ヶ月ごとに更新しているとすると、募集回数は約1年で22×4回=88回で足りるはずです。もし2017年4月以降10ヶ月の間に16×9=144回も募集しているとすれば、集まった金額は2億円を超えてくるのではないでしょうか?謎ですね・・・。総額いくら貸し付けているのか全体像が見えません。

次にこのファンドの中身をチェックしたいと思います。同社サイトから引用するとこうなっています。

−−−

建売事業者RR社は首都圏において新築一戸建て販売用の土地の仕入れ、建築、販売を行っています。

担保物件は、東京、埼玉の都心通勤圏・住宅地6か所9棟分の分譲建売用地(土地:合計面積1200.91u(約363坪))で、そこに新築建売一戸建として販売することにより事業利益を得る事業計画を立てております。

担保物件の査定評価は、分譲用土地として販売を想定しても2億4,000万円です。

返済に関しては新築一戸建ての売却代金を原資として行われます。

状況によっては早期売却により、期限前返済の可能性もございます。

事業者AL社は建売事業者RR社の土地に第1順位の抵当権を設定いたします。(貸金業者であるAL社は、アップルバンクの100%子会社で、代表取締役も同一ですので、実質的支配権を有しています。)

担保物件の特性はいずれの物件も住宅地として需要が高く、一戸建住宅の販売商品として換価性もあります。現地の状況と販売事業計画も査定評価に反映している土地でございます。

−−−


担保物件の査定評価は2億4,000万円ということですが、残念ながらこの情報だけではそれが妥当なのかどうか全く分かりません。せめて地名が分かれば推定できるのですが。

「東京・埼玉の都心通勤圏」という表現も意味不明です。おそらく埼玉のベッドタウンのイメージかと思いますが、通勤時間を片道1時間半や2時間に設定するならかなり遠方も「通勤圏」に入ってくるはずです。

というわけでいつものようにこうしたクラウドファンディングはリスクの大きさが全く分からないですね。リスクが分からなければ10%のリターンが妥当なのかどうかも判断できません。判断できなければ結論としては「投資できない」「投資してはいけない」となってしまいます。

ちなみに貸付スキーム図はこのようになっています。



まず違和感を感じるのはどうやら関係者が4人いるということですね。APPLE BANKとその関係者AL、建設事業者RR、そして謎の「土地販売・建売事業者」で、それぞれの間で貸し付けが行われていくということです・・・下請け・孫請けではあるまいし、なぜこんな面倒なことをするのでしょうか?

本来、APPLE BANK社が最終利用者である謎の「土地販売・建売事業者」に資金を直接貸し付ければいいだけですね。その間に2社をはさめば、当然それぞれがリスクに見合った利潤を乗せますので借入金利はどんどん上昇していくことになります。

仮に2%ずつ乗っかっていくことになると最終的には16%の借入金利ということになります。16%もの金利を払わないとお金を借りられない会社って一体・・・。

またAPPLE BANK社はこのスキームを取る限り、関係者AL・建設事業者RR・謎の「土地販売・建売事業者」3者のリスクを管理しないといけません。

一応、上記の通りAL社はRR社から土地を担保に取るようですが、その場合、AL社の債権は保全できてもAPPLE BANK社のAL社に対する債権は保全できません。実質的に同じ会社であったとしてもAL社に他の借り入れがあった場合、万が一の際にAPPLE BANK社への返済が優先されるとは限りませんからね。

加えてこれら3者の状況=借り入れ状況や損益状況も一切分かりませんので、こちらも「リスク判断不能」ということになります。ということは「投資してはいけない」ということですね。

なお上記スキーム図を見ると「担保は第4弾・第5弾ファンドと同順位です」とのことですが、このファンドは上記の通り「建売事業者RR社向けファンド第4弾、第9弾、第10弾で満期を迎える1億1,000万円のリファイナンス」ということですから、本来、「第4弾・第9弾・第10弾ファンドと同順位」にならないといけないはずですが、なぜか「第5弾」がぶっこまれています。これまた謎ですね・・・。

最後にAPPLE BANK社の信用状況=借り入れ状況や損益状況をチェックするとこうなります。



はい、maneo傘下のクラウドファンディング業者おなじみの「誠に申し訳ございませんが、現在、公開中の財務情報はございません。平成28年度の財務情報につきましては、只今、準備中でございます。」の文言が踊っています。もう2018年の1月ですよ!

平成28年度=2016年4月〜2017年3月とすると、決算が終了した2ヶ月後には税金を払わないといけませんので遅くとも2017年5月には「平成28年度の財務情報」が完成しているはずです。

それが「準備中」ということは・・・要するに「開示できない」「開示する気がない」ということですね。その理由は当然、常識的に考えれば「開示できる状況にない」ということになります。具体的には「大幅に債務超過」であったり、「大幅に赤字」であったり、あるいはその両方といった感じでしょうか。

実はここからが今回もっとも調べたかった点だったりするのですが、まずmaneo傘下のクラウドファンディング会社は同社サイトを見るとこれらです。



APPLE BANK社の財務状況は上記の通りですので、それ以外の会社の財務状況をチェックしていきます。

・Cash Flow Finance社

「誠に申し訳ございませんが、現在、公開中の財務情報はございません。平成28年度の財務情報につきましては、只今、準備中でございます。」

・SAKURA social lending社

「誠に申し訳ございませんが、現在、公開中の財務情報はございません。平成28年度の財務情報につきましては、只今、準備中でございます。」

・Green infra lending社

2017年(平成29年)3月期決算書開示あり

・American funding社

「誠に申し訳ございませんが、現在、公開中の財務情報はございません。平成28年度の財務情報につきましては、只今、準備中でございます。」

・Smartlend社

「誠に申し訳ございませんが、現在、公開中の財務情報はございません。平成28年度の財務情報につきましては、只今、準備中でございます。」

・Crowd lease社

「誠に申し訳ございませんが、現在、公開中の財務情報はございません。平成28年度の財務情報につきましては、只今、準備中でございます。」

・Gaia funding社

2017年(平成29年)3月期決算書開示あり

・LC lending社

2017年(平成29年)3月期決算書開示あり

つまり、9社中6社が「開示できない」「開示する気がない」「開示できる状況にない」ということですね!一体、maneo社は管理責任をどう考えているのでしょう・・・。

ただ一方でAPPLE BANK社も含め、「こうした決算を発表できない会社に投資してはいけない」と考えれば投資判断はスピーディにできます。もしかするとmaneo社がこの状態で放置している真意もそこにある・・・と考えるのは深読みかもしれませんが、参考にしてみてください。

あと2ヶ月で平成29年度が終わるわけですが、平成30年度になっても「平成28年度の財務情報につきましては、只今、準備中でございます。」という文言が並んでいるようであれば・・・シュールですね。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

3.「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

>>><備忘録>怪しいファンド、投資案件の見分け方

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