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貯金・定期預金コラム:
毎月+3千円 REISMリノベマンション投資は魅力的?

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。
2018/5/24 <リズム株式会社

REISM




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのはリズム株式会社が提供する「REISMリノベーション不動産投資」ですね。サイトで謳われているように

・自己資金0円で確実な資産形成

・家賃収入でローンを返済し、収入を得ながら資産を手にすることが可能

ということならとても魅力的ですが、実際はどうなのでしょうか?

個人的にはオシャレなサイトでセールス色や投機色は全くありませんし、実際そのリノベーションマンションもオシャレな感じですので、いつものようにこき下ろすことになってしまうと心苦しいですが、予断を持たず、その投資の是非を検証していきたいと思います。

まずこの会社の良いところは不動産投資の収支事例を公開していることですね。上記の通りですが「REISM−koko Teida 御嶽山」の収支はこのようになっています。

・毎月の家賃収入:99,000円

・月々の支出:95,477円

・月々のキャッシュフロー:+3,523円

確かにキャッシュフローは「+3,523円」となっており、何もしなくても毎月この金額が入ってくるのであればちょっとしたお小遣い稼ぎになりますね!30年後に住宅ローンが終わればこのマンションは完全に自分のものになります。

言い換えれば、「何もしなくても毎月3,500円もらえて、最後にマンションももらえる」わけですから投資しない手はないように感じます・・・が。

当然のことながらそんなウマイ話はありません。もしあるならリズム社が売りに出すはずがないですね。自己資金でどんどん投資をしていくはずです。というわけで、このリノベマンション投資の裏にあるリスクを確認していきたいと思います。

まず最初にこの「REISM−koko Teida 御嶽山」の物件情報を確認すると、同社物件サイトに掲載されていました。こういう感じですね。



賃料を見ると88,000円です・・・。とすると収支はいきなりこうなります。

・毎月の家賃収入:88,000円

・月々の支出:95,477円

・月々のキャッシュフロー:−7,477円

思いっきり赤字じゃないですか・・・。

ただ上記試算では管理費を家賃としてカウントしている可能性がありますので、それを勘案すると「96,000円」となります。キャッシュフローは黒字になりますが、それでもまだ試算には3,000円足りません。

もしかすると2年に1回の礼金が加算されている可能性がありますので、88,000円の24分の1=3,700円を加えてあげるとようやく「99,700円」となり試算の数字にあってきますが、いずれにしても家賃設定が88,000円のところ、「毎月の家賃収入=99,000円」と言い切ってしまうのは広告として不適切ですね。

とは言いつつそれは細事です。もっと大切なのは実際の投資損益がどうなるのか?という点ですね。そうしたわけでこのリノベマンション投資の本当の損益を当サイトなりに試算していきたいと思います。まずは収入面です。

期間30年の家賃収入を考えると、管理費込みの96,000円×30年でいいように感じるかもしれませんが、実際にはそうではありません。まず大きいのは空室率ですね。仮に2年に1回、2ヶ月くらいの空室があるとすると、礼金で1ヶ月カバーできたとしても平均の空室率は約4%ということになります。

さらに賃料は経年劣化で下がっていきます。おおよそ1年に1%程度の下落を見込めばいいようなので、空室率と家賃下落を加味した30年の家賃収入はこうなります。

・30年間の家賃収入(空室率・賃料下落考慮):2,837万円

次に費用ですね。上記試算に則って計算していくとこうなります。

・30年間の管理費:227万円

・30年間の修繕積立金:209万円

・30年間の管理委託料:86万円

・30年間のその他費用:11万円

次にローン返済ですが、元本返済は費用ではありません。自分のお金がマンションに変わっていっているだけですね。というわけでローンの「費用」は利息部分のみです。

・30年間のローン支払い利息:615万円

後は税金も考慮した方が良さそうですね。固定資産税はざっくり年10万円くらいでしょうか?

・30年間の固定資産税:300万円

ここまではまだ家賃収入が費用をはるかに上回っている状態ですが、いよいよ考えるべきなのが建物価値の減価ですね。購入した時点ですでに築20年ですので、住宅ローンを払い終えるころには築50年ということで建て替え時期となります。実際には築40年で建て替えが視野に入ってきますが、話がややこしくなりますので築50年で建て替えることにします。

とすると30年後=築50年でこのマンションの価値はゼロになるわけですね。とは言いつつ土地代は残ります。このローン金額=2,290万円=物件価格として、その3割くらいが土地代とすると、購入時2,290万円だったものが30年後には約690万円になるわけですから、建物価値の減価はこうなります。

・30年間の建物価値の減価:1,600万円

そうしたわけでここまでの損益をまとめると

・30年間の収入:2,837万円

・30年間の費用:3,048万円

・30年間の損益:−211万円

思いっきり赤字ですね・・・。しかも30年後にはマンションは取り壊しとなりますので何も残りません。約690万円とした土地は時価で買い取ってもらえるでしょうけれど、それは自分が690万円払って買った土地なので損益には影響しません。

また、費用については概ねこんなものだと思いますが、リスクがあるのは家賃収入ですね。「空室率は2年に1回、2ヶ月くらい」「家賃の下落率は1年に1%くらい」としましたが、これが当てはまるのは恐らく築30年くらいまでなのではないかと思います。

それを超えてくればリノベした内装はともかく、マンションの外装や共用設備は明らかに老朽化してきます。とすると空室率はもっと高く、家賃の下落率はもっと高くなる可能性が十分あります。

つまり家賃収入は実際にはもっと少なくなるかもしれない、ということですね。

ちなみに建て替えをすれば家賃収入は元に戻りますが、それは新たな住宅ローンを組み「同じ投資」を繰り返すことになりますので、もともと赤字なわけですからさらに赤字を増やす結果となります。

そうしたわけでこの投資は冒頭ご案内したような「自己資金0円で確実な資産形成」「家賃収入でローンを返済し、収入を得ながら資産を手にすることが可能」という謳い文句に倣えばこういうことになります。

・自己資金0円で、さらに−200万円の赤字形成

・自己資金でローンを返済し、収入も得られず、資産を手にすることも不可能

誰も投資しませんね・・・。

いずれにしても、不動産投資で最も大きい費用は「建物価値の下落」であり、それを考慮していない「毎月のキャッシュフロー」など全く意味がありません。

不動産投資をセールスする会社は、物件が建て替えなどで利用できなくなるまでの投資期間全体でのキャッシュフローを提示していただきたいものです。

また、もちろん不動産投資は自己責任ですから、投資家自身も自分でチェックする姿勢が必要なのは当然ですね。  

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

3.「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

>>><備忘録>怪しいファンド、投資案件の見分け方

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