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貯金・定期預金コラム:
利回り7%!みんなで大家さんの決算はどうなった?

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。

みんなで大家さんファーム2号




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

>>>みんなで大家さんファーム2号の記事に対する指摘を検証

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんファーム2号は魅力的?

>>>利回り7.1%!みんなで大家さんファーム1号は魅力的?

>>>口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんの疑問点をまとめると

>>>利回り6.1%!みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

>>>利回り7%!みんなで大家さん伊勢は魅力的?

>>>元本割れナシ年利6%!みんなで大家さんは魅力的?

>>>6.1%の高金利な投資 みんなで大家さんは魅力的?

>>>みんなで大家さんの債務不履行=デフォルト率は70%?

>>>想定利回り7.0%!みんなで大家さん19号は魅力的?

>>>行政処分!「みんなで大家さん」のその後は?

心証としては「ほぼクロ」なのですが、引き続き盛大に資金を集めていますね。ここ最近の募集金額をチェックしてみるとこうなっています。



2017年3月期に約64億円集めたのに対して、2018年3月期には約97億円も集めたことになります。2017年3月末時点でのファンドの残高は約122億円ですのでそこから想定される必要な資金は以下の通りです。

・利払い:約8億円
・満期金:約40億円(平均運用期間3年として)

とすると手元には約49億円残りますので、まだまだ資金繰りには余裕がありますね。

また、今年の春にはこれまで返済が滞っていた既満期分の回号が償還されたようです。実際、2017年3月末に25億円あった未払金が、2018年3月末には6億円に減っています。

これらも上記「49億円の余裕資金」があれば十分返済可能ですね。

とは言いつつ、そのように集めた約97億円もいつか返済しないといけません。先日発表された同社の決算書はこのようになっています。



2018年3月末のファンド残高(出資金)は198億円となっています。そこから想定される今年度の必要資金はこうですね。

・利払い:約14億円
・満期金:約66億円(平均運用期間3年として)

約80億円ということで前年より32億円も増える計算です。実際のところ上記キャプチャに戻ると2018年7月に運用開始する「みんなで大家さんファーム2号」の募集総額は4,000口=40億円と段違いに跳ね上がっています。

言い換えればこうした巨額案件の資金獲得が頓挫した時点で同社の運用の本当の姿が見えることになります。少なくとも言えることは「ノーリスクで6%や7%のリターンを得られることは絶対ない」ということです。

「リスク」が果たしてどんな形で表れるのか心配ですね。投資詐欺ではないことを祈りたいと思います・・・。

さて今回の2018年3月期決算の最大のハイライトは、発表されているように「112億円の第三者割当増資」ということになります。

>>>第三者割当増資による資本増強に関するお知らせ

引受先は「成田ゲートウェイプロジェクト株式会社」というペーパーカンパニーであり、実際の資金の出し手は不明ですので、本当に増資できたのかどうか疑わしいですが、それでも資本金が増えていれば整合性は取れます。

ということで前年と自己資本の額を比較してみるとこうなります。

・2017年3月期: 約5億円
・2018年3月期:約72億円

つまり67億円しか増えていません。112億円ではなかったのでしたっけ・・・。この違いについて同社にとっては細事なのか全く説明されていません。

しかし今回の決算の最大の疑惑は何と言っても約67億円の「預け金」ですね!そう、増えた自己資金がピッタリ誰かに預けられていることが分かります。

性悪説に立って考えれば、要するにこの自己資金は「見せ金」で、「成田ゲートウェイプロジェクト株式会社」から出資を受けた金額がそのまま同社やあるいは関係会社に還流した可能性が高そうです。そうでなければなぜこんな巨額の資金を誰かに預ける必要があるのでしょうか・・・。

次に固定資産をチェックするとこのように推移しています。

・建物: 23億円→ 52億円
・土地:125億円→189億円

約93億円増加しているわけですね。しかしもう一度よく見ると2018年3月期の募集実績はこうなっています。

・みんなで大家さん29号:5億円/2017/04
・みんなで大家さん30号:28億円/2017/06
・みんなで大家さん伊勢U:20億円/2017/08
・みんなで大家さん伊勢V:20億円/2017/12
・みんなで大家さんファーム1号:24億円/2018/03
・みんなで大家さんファーム2号:40億円/2018/07

29号と30号は既存物件ですし、大家さんファーム2号は2018年7月に運用開始ですので、2018年3月期に純粋に増加した物件は伊勢U・Vと、ファーム1号の合わせて64億円分しかありません。

同社が説明するように20%の劣後出資分を勘案しても80億円分ですね。とすると残り13億円は何の物件なのでしょうか?全く辻褄が合いません。

さらに言えばファンド残高はこのように推移しています。

・2017年3月期:約122億円
・2018年3月期:約198億円

差し引き76億円増加しているわけですが、上記の通り29号と30号は既存ファンドのリファイナンスですので残高には影響しません。つまり、純増分としては64億円しかないはずなのに、なぜか76億円も増えているのですね!

今回の決算の最大の疑惑はここかもしれませんね。つまり同社が説明している以上の資金を集めている可能性が高いということです。というか絶対そうですよね!?

ということで今回の決算の疑惑をまとめると以下の通りです。

1.増えた自己資金と同額の、巨額の預け金の存在(本当に増資はあったのか?)

2.説明がつかない固定資産の増加(数字の辻褄合わせ?)

3.説明している以上の資金集め(虚偽説明?)

投資を検討している方はぜひこうした疑問を払しょくした上でその是非を考えていただければと思います。

そもそも、伊勢Uや伊勢V、そしてファーム1号の常識的な物件価値が64億円もあるはずがありませんが・・・。

そう言えば前回のコラムの後に関係者と思しき方の反論がありましたね。今回もそうした反論を期待しています。あ、その場合はぜひ客観的な証拠も一緒にお願いします!

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

3.「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

>>><備忘録>怪しいファンド、投資案件の見分け方

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