編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの決算はどうなった？

＞＞＞みんなで大家さんファーム２号の記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．１％！みんなで大家さんファーム１号は魅力的？

＞＞＞口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんの疑問点をまとめると

＞＞＞利回り６．１％！みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん伊勢は魅力的？

＞＞＞元本割れナシ年利６％！みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞６．１％の高金利な投資　みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞みんなで大家さんの債務不履行＝デフォルト率は７０％？

＞＞＞想定利回り７．０％！みんなで大家さん１９号は魅力的？

＞＞＞行政処分！「みんなで大家さん」のその後は？

そして前回もそうだったのですが、今回も下記記事掲載後、貴重なご指摘をいただきました。ありがたいことです。是非、次回もご指摘をお願いします！

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの決算はどうなった？

というわけで早速メールで頂戴した、「今回の考察は間違っております」とする指摘の内容を抜粋するとこうなります。

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・みんなで大家さん販売会社

保有していました「キングアンバサダーホテル」は平成２９年４月にインベストファンドに所有権の移転が行われております。

販売用土地、建物の資産譲渡、及び紐付きの預かり保証金、出資金契約残高の債務譲渡が行われているために資産と債務が大きく減少しました。譲渡金が一致していないためインベストファンドに運用資金（出資金）として預けておいた「預け金」から戻し金を使って長短借入金、未払い金を返済した。

・都市総研インベストファンド

確かに増資で得た資金とアナウンスしている増資金は一致していません。

販売会社からの譲渡の結果、資産と負債が大きく増加した。新規出資増加分はこれらを考慮すればよろしいと思います。

「預け金は」確かに不可解です。金融機関以外のどこかに預けていると思います。

北九州市の旧GMSの物件。松本市のパチンコ店２店舗。これらは買い手のテナントさんが見つかるまでは不良資産です。賃料収入ありの状態で取得したために現在は減損処理が発生しています。

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まずこのメールの内容が正しいのかどうかは当方では判断しかねますが、「キングアンバサダーホテル」や北九州や松本市の物件については同社サイトではどこにも説明されておりませんので関係者の指摘であることが期待されますね。

というわけで先日のコラムではチェックしていなかった「みんなで大家さん販売会社」の決算書を前年と比較するとこのようになっています。

＞＞＞みんなで大家さん販売／ＩＲ情報

・販売用土地　：　１１億７９百万円　→　ゼロ
・販売用建物　：　　６億９３百万円　→　ゼロ
・大家さん出資　：　２７億３７百万円　→　ゼロ

なるほど確かに「みんなで大家さん販売」の貸借対照表から土地・建物と「みんなで大家さん出資金」がごっそり減っています！メールの指摘内容の信憑性はかなり高そうです。

しかしここで大いなる疑問が２つ湧いてきます。

１つ目は、みんなで大家さん販売会社は、土地建物の価値が約１８億円しかないにも関わらず２７億円もの出資金を集めていたということですね！本来は物件価値の８割しか集めないという方針だったかと思いますので、約１４億円しか集められないのではないでしょうか？

貸借対照表上は余った９億円は上記メールにも書かれているように預け金として都市総研インベストファンドに回されていたということかと思いますが、２０１４年の募集時にはそんなことはどこにも書かれていません。



あくまで投資家はキングアンバサダーホテルの一部に優先出資するという形ですね。それが１８億円の価値のものに２７億円もの投資資金を集めたということであれば虚偽説明ということになるかと思います。

もちろん帳簿価格と資産価格は違うという説明があるかもしれませんが、恐らく１０年くらい前に買った物件かと思いますので、帳簿価格＝購入価格と現在価値に大きな差はないと思います。少なくとも１．５倍も上昇していることはあり得ません。

念のため物件が所在している「埼玉県熊谷市筑波1丁目」の地価の推移をチェックしてみるとこうなります。



とりあえず過去２０年のデータですが、見事に下がっていることが分かります。１勝１５敗５引き分けですね・・・。仮に２００８年に購入したとするとそこから土地だけでも１５％下がっています。当然建物も下がっているでしょうから、その点では１８億円の価値すらないのかもしれませんね。

仮に１８億円であっても、それを担保に２７億円を借りていたということであれば「債務超過」ですね。

ちなみにこのキングアンバサダーホテルが運用されていた「みんなで大家さん１９号」の運用実績はこのように説明されています。

・評価額、想定利回りともに下回ることなく安定した運用をしています。

大嘘ですね・・・。

大いなる疑問の２つ目は、この帳簿上１８億円しかないキングアンバサダーホテルを受け取った都市綜研インベストファンド社もまた、この物件に投資する資金として２８億円の資金を集めているということです。

都市綜研インベストファンド社が１８億円で受け取ったのか、それよりもっと低いであろう時価で受け取ったのかは分かりませんが、２８億円でないのは間違いありません。とするとこの「虚偽説明」は輪廻して同社に受け継がれたわけで現在進行形ということですね・・・。

現在のキングアンバサダーホテル案件＝「みんなで大家さん３０号」に投資されている方はぜひその物件評価の根拠を問い質していただければと思います。

さてそのように都市綜研インベストファンド社がキングアンバサダーホテルとその出資金を引き受けたという新しい情報をもとに、前回のコラムでも取り上げた昨年の募集実績を再度チェックしてみたいと思います。



「２９号」はリファイナンス分でしたので、このキングアンバサダーホテル分も含めてトータルで９２億円の新たな出資を集めたということになります。

そこで今度は都市綜研インベストファンド社の決算に話を移すと、これまた前回のコラムでも取り上げたようにファンド残高はこのようになっています。

・２０１７年３月期：約１２２億円
・２０１８年３月期：約１９８億円

差し引き７６億円しか増加していないわけですね。差額の１６億円はどこに消えたのでしょうか・・・。

本当は７６億円しか集められていないのに９２億円集めたと喧伝しているなら、やはりそれも嘘ということになります。

一方、固定資産についてはこういうことでした。

・建物：　２３億円→　５２億円
・土地：１２５億円→１８９億円

約９３億円増加しており、これは出資金とほぼ一致していて整合性が取れています。しかしそうなってくると今度は、キングアンバサダーホテルは帳簿上１８億円しか価値がないのに、どうやって出資金との差額１０億円が埋まったのか気になるところです。

仮に１８億円しか価値がないものを２８億円で購入したということなら投資家に対する背任行為ですね。

またそもそも都市綜研インベストファンド社は２割の劣後出資をするはずですから、本当に９２億円集めたのなら、固定資産はその１．２５倍の約１１６億円程度増加していないといけないはずです。

どこをどう見ても辻褄が合いませんねぇ。そもそも同社が発表する数字が正しい保証などどこにもありませんが、百歩譲って正しいと仮定してみても整合性が取れないということです。

いただいたメールに話を戻すと最後にこう書かれています。

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北九州市の旧GMSの物件。松本市のパチンコ店２店舗。これらは買い手のテナントさんが見つかるまでは不良資産です。賃料収入ありの状態で取得したために現在は減損処理が発生しています。

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前者は「みんなで大家さん１８号」、後者は「みんなで大家さん２７号」となりますが、その運用実績を見るとこう書かれています。

・評価額、想定利回りともに下回ることなく安定した運用をしています。

メールの差出人の方か、都市綜研インベストファンド社か、どちらかが嘘をついているということですね・・・嘘ばかりで気が滅入ってきます。

最後に、前回は気づきませんでしたが公式サイトのトップページにこのバナーを掲載し続けているのも嘘ですよね。



実際には自己資本は約６７億円しか増えていません。しかも、その約６７億円も本当に増えたのか怪しいというのは前回のコラムで指摘した通りです。

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの決算はどうなった？

いやはや。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

１．リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年５％のリターンなら毎年４％といった損失が、毎年１０％のリターンなら毎年９％といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

＞＞＞＜備忘録＞怪しいファンド、投資案件の見分け方