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貯金・定期預金コラム:
利回り7.0%!みんなで大家さん32号は魅力的?

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。

みんなで大家さん




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんファーム3号は魅力的?

>>>関係者!?みんなで大家さんの記事に対する指摘を検証

>>>利回り7%!みんなで大家さんの決算はどうなった?

>>>みんなで大家さんファーム2号の記事に対する指摘を検証

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんファーム2号は魅力的?

>>>利回り7.1%!みんなで大家さんファーム1号は魅力的?

>>>口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんの疑問点をまとめると

>>>利回り6.1%!みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

>>>利回り7%!みんなで大家さん伊勢は魅力的?

>>>元本割れナシ年利6%!みんなで大家さんは魅力的?

>>>6.1%の高金利な投資 みんなで大家さんは魅力的?

>>>みんなで大家さんの債務不履行=デフォルト率は70%?

>>>想定利回り7.0%!みんなで大家さん19号は魅力的?

>>>行政処分!「みんなで大家さん」のその後は?

疑惑だらけではありますが、非常にしぶといですね!新規資金が流入し続ける限りスキームが破綻することはないのかもしれませんが、募集金額がどんどん増えてきていて「肌寒さ」を感じるのは記者だけではないと思います。

そんな「みんなで大家さん」の新たな投資案件が「みんなで大家さん32号」ということになります。想定年利回りは7%ということで魅力的ですが、その中身は果たしてどうなるのでしょうか?

物件概要はこうなっています。

−−−

物件名:アグレボバイオテクノロジーセンター

住居表示:福岡県遠賀郡水巻町頃末南二丁目13番1号

延床面積:1階22,486.73平方メートル、2階20,728.86平方メートル、3階309.98平方メートル、合計43,525.57平方メートル

付属設備:ポンプ室54.74平方メートル、駐車場2,887.24平方メートル、駐車場2,931.69平方メートル

種別:店舗

構造:鉄骨造陸屋根3階建

建築時期:平成21年9月30日新築

想定賃貸利益:200,200千円(税別)

対象不動産:営業者は当物件の土地、建物に関して21分の2(2/21)の所有権を取得し、賃貸します。

募集金額:1口100万円×2,288口=2,288,000千円(22億88百万円)

−−−

まず現状の物件はどうなっているかと言うとこうです。



豊田通商が開発した「グランモール」という施設ですね。建物は立派ですが、「グランモール」で検索すると2016年5月の時点で「閉館は時間の問題?」とするブログがアップされています。

こちらのブログから引用するとほとんどのテナントが撤退し、2階フロアはゲーセン以外全滅しているとのことです。



切ない状況ですね・・・。テナントの採算が合わないということは、オーナーにとってもこれは赤字物件だということです。商業用不動産の価値は主にその収益から算出されますが、収益がゼロということは「この物件の価値はゼロ」ということです。

都市綜研インベストファンド社には、なぜ商業的価値が「ゼロ」の施設に約23億円も投資し、年間2億円もの賃料が得られると考えるのかしっかり説明する義務があります。

まぁ合理的な説明は不可能でしょうけれど・・・無価値なものはどこまでいっても無価値です。

ただブログの情報だけでは納得できないという方もおられると思うので、この施設のオーナーである豊田通商の決算書をチェックしてみます。2015年3月末の決算書にはこうなっています。



このGRAND MALLの帳簿価格=建設費用は土地代込みで53億円となっています。「何だじゃあ23億円でもおかしくないじゃないか」と思われるかもしれませんが、上記物件概要をよく読むと、この物件の21分の2を取得するということになっています。

つまり建設費用ベースでもこの投資対象物件の価値は5億円しかなく、それを23億円で買うなんてありえません。

しかもこの物件は豊田通商の2016年3月期決算には出てきません。なぜなら同決算で、同社は「収益性が著しく低下している」として減損処理してしまったのですね!



約52億円の減損していることが分かります。つまり、現在のこの物件の価値は53億円−52億円の1億円しかないということです。その21分の2なら「950万円の価値」ですね。

950万円のものを個人投資家に23億円で売却しようなんて、何かの罪にならないのでしょうか?

またそもそも豊田通商が、このショッピングセンターの21分の2だけ売るなんてことを本当にするのかというのも疑問です。6兆円企業である豊田通商が、数百万円の資金欲しさに権利関係が複雑になる部分売却をするとはとても思えません。取り壊すことすらできなくなりますからね。

都市綜研インベストファンド社が全くのデタラメを述べているとはさすがに思えませんが、投資を検討されている方は本当に「購入」なのかじっくり調べていただければと思います。

いずれにしてもこの物件を23億円で買うのも法外なら、誰かが毎年2億円もの賃料を払って借りてくれることなど「絶対にない」と言っていいと思います。恐らく隣のスペースを年20万円で借りられるでしょうから。誰も借り手がいなくてガラガラなんですよ・・・。

逆に賃料として2億円払うなら、恐らくその資金で施設全体を購入できますね。

ちなみにこのアグレボバイオテクノロジーセンターの中身についてこのように説明されています。

−−−

対象不動産となる「アグレボバイオテクノロジーセンター」は、特許技術「凍結解凍覚醒法」を施した種苗を品種改良、生産販売を行う拠点となります。

「凍結解凍覚醒法」は、植物に人工的な氷河期を体験させることにより耐寒性、成長性、病害虫耐性を飛躍的に高め、本来の生産地ではない過酷な環境下でも植物の栽培を可能にした技術です。

この技術により、熱帯地域でしか育たないバナナを日本での栽培に成功するなど様々な熱帯植物の栽培に成功し、農業の常識が覆されております。

「凍結解凍覚醒法」を施した種苗は日本だけでなく、農業に適した環境・土地に恵まれなかった世界各国での需要が大いに見込まれ、世界の食糧問題解決への重要な礎になっていくと期待されます。まさに、「agriculture( 農業) revolution(革命)」アグレボを実現していく施設です。

実際に、「凍結解凍覚醒法」を施したバナナの苗66万株(198億円)を購入していただく契約が締結されるなど、既に、世界各国からの問い合わせは多数寄せられております。

−−−


まず「品種改良、生産販売を行う拠点」 というのが意味不明ですね。品種改良する場所としてショッピングセンターを選びますか!?普通は農地に隣接しているはずですよね。また生産販売する場所として、閑古鳥がなく店舗を選ぶはずがありません。

また「バナナの苗66万株(198億円)を購入していただく契約」 というのも大きく出ましたね。もし事実であれば積極的に発表され、メディアも飛びついたと思いますが検索しても何も出てきません。

もし本当だと言うなら相手が誰でどういう契約なのか明らかにしてほしいものです。

そもそも実際に生産していると思われる株式会社GPバイオテックのサイトにはこう記載されています。

−−−

国産無農薬有機バナナ栽培プロジェクト

2017年3月より鹿児島県南九州市において、弊社が改良して耐寒性を持ったバナナ苗4000本を、2ヘクタールの圃場で無農薬有機(ハウス)栽培するプロジェクトです。約1年後には国産バナナが出荷できます。

バナナをハウス栽培する意味は、主として「台風対策」です。弊社のバナナ苗は耐寒性があるために日本の冬の路地でも栽培できますが、台風によって木が倒れるとバナナの商品価値がなくなります。そのため通常より高い(肩高3.4m)ビニールハウスを建設して栽培します。

−−−

わずか4,000本です。どうやって66万株もの苗を出荷するのでしょうか?

ちなみにここまでバナナがらみの投資案件と賃料はこうなっています。

・大家さんファーム1号:2億13百万円

・大家さんファーム2号:3億50百万円

・大家さんファーム3号:1億57百万円

・大家さん32号:2億円

この中に農地は1つもありません。全て倉庫や販売拠点、簡易宿泊所や研究施設(?)となっています。どこで66万株育てるのですかね。

加えて、ここまでで既に年間9億円を超える賃料負担になっています。

仮に1本500円としても年間180万本売らないといけません。では商品である「ともいきバナナ」はどこで販売しているかと言うと・・・ネットと関連会社の店舗でつつましく販売されているだけですね。

180万本どころか1万8,000本も販売されていないのではないでしょうか?上記の通り株式会社GPバイオテックは4,000本しか作っていないわけですし・・・。

そうしたわけでいつものことではありますが、この「みんなで大家さん」の案件は

・投資物件に法外な値段をつけて投資資金を集めている

・法外な値段を正当化するための法外な賃料を支払えるとはとても思えない

という2点において完全に破綻しているように見えます。

繰り返しになりますが、投資を検討されている方はそうした疑問をまずは解消していただければと思います。もし懸念が払しょくできないのであれば・・・危うきに近寄らず、ですね。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

3.「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

>>><備忘録>怪しいファンド、投資案件の見分け方

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