編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム３号は魅力的？

＞＞＞関係者！？みんなで大家さんの記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの決算はどうなった？

＞＞＞みんなで大家さんファーム２号の記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．１％！みんなで大家さんファーム１号は魅力的？

＞＞＞口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんの疑問点をまとめると

＞＞＞利回り６．１％！みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん伊勢は魅力的？

＞＞＞元本割れナシ年利６％！みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞６．１％の高金利な投資　みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞みんなで大家さんの債務不履行＝デフォルト率は７０％？

＞＞＞想定利回り７．０％！みんなで大家さん１９号は魅力的？

＞＞＞行政処分！「みんなで大家さん」のその後は？

疑惑だらけではありますが、非常にしぶといですね！新規資金が流入し続ける限りスキームが破綻することはないのかもしれませんが、募集金額がどんどん増えてきていて「肌寒さ」を感じるのは記者だけではないと思います。

そんな「みんなで大家さん」の新たな投資案件が「みんなで大家さん３３号」ということになります。想定年利回りは７％ということで魅力的ですが、その中身は果たしてどうなるのでしょうか？

物件概要はこうなっています。

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物件名：アグレボバイオテクノロジーセンター

住居表示：福岡県遠賀郡水巻町頃末南二丁目13番1号

延床面積：1階22,486.73平方メートル、2階20,728.86平方メートル、3階309.98平方メートル、合計43,525.57平方メートル

付属設備：ポンプ室54.74平方メートル、駐車場2,887.24平方メートル、駐車場2,931.69平方メートル

種別：店舗

構造：鉄骨造陸屋根3階建

建築時期：平成21年9月30日新築

想定賃貸利益：200,200千円（税別）

対象不動産：営業者は当物件の土地、建物に関して21分の2（2/21）の所有権を取得し、賃貸します。

募集金額：1口100万円×2,288口＝2,288,000千円（２２億８８百万円）

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勘のいい読者の方はお気づきの通り、これは既に取り上げた「みんなで大家さん３２号」と全く同じ投資対象ですね！「２１分の２」という持ち分も全く同じです。

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３２号は魅力的？

再掲となりますが、まず現状の物件はどうなっているかと言うとこうです。



豊田通商が開発した「グランモール」という施設ですね。建物は立派ですが、ほとんどのテナントが撤退し、２階フロアはゲーセン以外全滅しているとのことです。



切ない状況ですね・・・。テナントの採算が合わないということは、オーナーにとってもこれは赤字物件だということです。商業用不動産の価値は主にその収益から算出されますが、収益がゼロということは「この物件の価値はゼロ」ということです。

前回は「都市綜研インベストファンド社には、なぜ商業的価値がゼロの施設に約２３億円も投資し、年間２億円もの賃料が得られると考えるのかしっかり説明する義務があります。」と述べましたが、今回の３３号によってこう言い換えないといけませんね。

・都市綜研インベストファンド社には、なぜ商業的価値がゼロの施設に約４６億円も投資し、年間４億円もの賃料が得られると考えるのかしっかり説明する義務があります。

まぁ合理的な説明は不可能です・・・無価値なものはどこまでいっても無価値です。

さてこの建物が無価値である証明ですが、上記営業状況以外では、この施設のオーナーだった豊田通商の決算書が参考になります。２０１５年３月末の決算書にはこうなっています。



このＧＲＡＮＤ　ＭＡＬＬの帳簿価格＝建設費用は土地代込みで５３億円となっています。「何だじゃあ４６億円でもおかしくないじゃないか」と思われるかもしれませんが、上記物件概要の通り投資対象は３２号も含め、この物件の２１分の４ですね。

つまり建設費用ベースでもこの投資対象物件の価値は１０億円しかなく、それを４６億円で買うなんてありえません。

しかもこの物件は豊田通商の２０１６年３月期決算には出てきません。なぜなら同決算で、同社は「収益性が著しく低下している」として減損処理してしまったのですね！



約５２億円の減損していることが分かります。つまり、現在のこの物件の価値は５３億円−５２億円の１億円以下しかないということです。その２１分の４なら「１，９００万円の価値」ですね。

１，９００万円のものを個人投資家に４６億円で売却しようなんて、何かの罪にならないのでしょうか？

いずれにしてもこの物件の「２１分の４」を４６億円で買うのも法外なら、誰かが毎年４億円もの賃料を払って借りてくれることなど「絶対にない」と言っていいと思います。恐らく同じスペースを年４０万円で借りられるでしょうから。誰も借り手がいなくてガラガラなんですよ・・・。

万が一太っ腹な店子がいたしても、賃料として年４億円払うなら、その資金でグランモールの施設全体を購入できますね。

さて今回の３３号によって、バナナがらみの投資案件と賃料はこうなっています。

・大家さんファーム１号：２億１３百万円

・大家さんファーム２号：３億５０百万円

・大家さんファーム３号：１億５７百万円

・大家さん３２号：２億円

・大家さん３３号：２億円

年間１１億円もの賃料負担が発生してくるわけですね！しかもこの中に農地は１つもありません。全て倉庫や販売拠点、簡易宿泊所や研究施設（？）となっています。

こんなデタラメな投資などあり得ませんよね・・・。

そうしたわけでいつものことではありますが、この「みんなで大家さん」の案件は

・物件に法外な値段をつけて投資資金を集めている

・法外な値段を正当化するための賃料を支払えるとはとても思えない

という２点において完全に破綻しています。

繰り返しになりますが、投資を検討されている方はそうした疑問をまずは解消していただければと思います。もし懸念が払しょくできないのであれば・・・危うきに近寄らず、ですね。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

１．リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年５％のリターンなら毎年４％といった損失が、毎年１０％のリターンなら毎年９％といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

＞＞＞＜備忘録＞怪しいファンド、投資案件の見分け方