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貯金・定期預金コラム:
利回り7%!みんなで大家さん34・35号は荒唐無稽

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。

みんなで大家さん




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

>>>利回り7.0%!みんなで大家さん33号は魅力的?

>>>利回り7.0%!みんなで大家さん32号は魅力的?

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんファーム3号は魅力的?

>>>関係者!?みんなで大家さんの記事に対する指摘を検証

>>>利回り7%!みんなで大家さんの決算はどうなった?

>>>みんなで大家さんファーム2号の記事に対する指摘を検証

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんファーム2号は魅力的?

>>>利回り7.1%!みんなで大家さんファーム1号は魅力的?

>>>口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんの疑問点をまとめると

>>>利回り6.1%!みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

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>>>6.1%の高金利な投資 みんなで大家さんは魅力的?

>>>みんなで大家さんの債務不履行=デフォルト率は70%?

>>>想定利回り7.0%!みんなで大家さん19号は魅力的?

>>>行政処分!「みんなで大家さん」のその後は?

疑惑だらけではありますが、非常にしぶといですね!新規資金が流入し続ける限りスキームが破綻することはないのかもしれませんが、募集金額がどんどん増えてきていて「肌寒さ」を感じるのは記者だけではないと思います。

しかも「みんなで大家さん」を検索すると自作自演のサイトが多く出てきます。情報発信する側としては多少の虚しさも感じないではないですが、引き続き積極的に注意喚起をしてきたいと思います。

そんな「みんなで大家さん」の新たな投資案件が「みんなで大家さん34・35号」ということになります。想定年利回りはそれぞれ7%と6.5%ということで高いですが、その中身は果たしてどうなるのでしょうか?

物件概要は「32号」「33号」と同様にこうなっています。

−−−

物件名:アグレボバイオテクノロジーセンター

住居表示:福岡県遠賀郡水巻町頃末南二丁目13番1号

延床面積:1階22,486.73平方メートル、2階20,728.86平方メートル、3階309.98平方メートル、合計43,525.57平方メートル

付属設備:ポンプ室54.74平方メートル、駐車場2,887.24平方メートル、駐車場2,931.69平方メートル

種別:店舗

構造:鉄骨造陸屋根3階建

建築時期:平成21年9月30日新築

想定賃貸利益:200,200千円(税別)

対象不動産:営業者は当物件の土地、建物に関して21分の2(2/21)の所有権を取得し、賃貸します。

募集金額:

・34号:1口100万円×1,144口=1,144,000千円(11億44百万円)

・35号:1口100万円×1,144口=1,144,000千円(11億44百万円)

−−−

つまりは上記不動産の「21分の2」の所有権に対して

・32号:22億88百万円

・33号:22億88百万円

・34号:11億44百万円

・35号:11億44百万円

=合計69億円も投資するという話です。もはや正気の沙汰ではないですね・・・。

前回のコラムの内容の再掲となりますが、まず現状の物件はどうなっているかと言うとこうです。

>>>利回り7.0%!みんなで大家さん33号は魅力的?



豊田通商が開発した「グランモール」という施設ですね。建物は立派ですが、ほとんどのテナントが撤退し、2階フロアはゲーセン以外全滅しているとのことです。



切ない状況ですね・・・。テナントの採算が合わないということは、オーナーにとってもこれは赤字物件だということです。商業用不動産の価値は主にその収益から算出されますが、収益がゼロということは「この物件の価値はゼロ」です。つまり

都市綜研インベストファンド社には、なぜ商業的価値がゼロの施設に約69億円も投資し、年間6億円もの賃料が得られると考えるのかしっかり説明する義務があります。

まぁ合理的な説明は不可能です・・・無価値なものはどこまでいっても無価値です。

しかし投資金額が膨らむにつれ、本当に荒唐無稽になってきましたね!なぜ金融庁が黙っているのか本当に不思議です。

さてこの建物が無価値である証明ですが、上記営業状況以外では、この施設のオーナーだった豊田通商の決算書が参考になります。2015年3月末の決算書にはこうなっています。



このGRAND MALLの帳簿価格=建設費用は土地代込みで53億円となっています。「何だじゃあ69億円でもおかしくないじゃないか」と思われるかもしれませんが、上記物件概要の通り投資対象は32号から35号の全体で、この物件の「21分の2」ですね。

つまり建設費用ベースでもこの投資対象物件の価値は5億円しかなく、それを69億円で買うなんてありえません。

もしかすると投資物件の21分の2という割合は「それぞれ別」なのかもしれませんが、仮にそうだとしても

・32号:21分の2

・33号:21分の2

・34号:21分の1

・35号:21分の1

=合計21分の6ということですから、どう頑張っても15億円ですね。やはり69億円もの巨額の投資を正当化することなどできません。

しかもこの物件は豊田通商の2016年3月期決算には出てきません。なぜなら同決算で、同社は「収益性が著しく低下している」として減損処理してしまったのですね!



約52億円の減損していることが分かります。つまり、現在のこの物件の価値は53億円−52億円の1億円以下しかないということです。その21分の6なら「2,900万円の価値」ですね。

毎回ご案内しているように2,900万円の価値の物件を個人投資家に69億円で売却しようなんて、何かの罪にならないのでしょうか?

いずれにしてもこの物件の「21分の6」を69億円で買うのも法外なら、誰かが毎年6億円もの賃料を払って借りてくれることなど「絶対にありません」。恐らく同じスペースを「1000分の1」の年60万円で借りられるでしょうから。誰も借り手がいなくてガラガラなんですよ・・・。

万が一太っ腹な店子がいたしても、賃料として年6億円払うなら、その資金でグランモールの施設全体を購入できますね。 どこからどう見ても合理的な説明などできません。

さて今回の34号・35号によって、バナナがらみの投資案件と賃料はこうなっています。

・大家さんファーム1号:2億13百万円

・大家さんファーム2号:3億50百万円

・大家さんファーム3号:1億57百万円

・大家さん32号:2億円

・大家さん33号:2億円

・大家さん34号:1億円

・大家さん35号:1億円

年間13億円もの賃料負担が発生してくるわけですね!しかもこの中に農地は1つもありません。全て倉庫や販売拠点、簡易宿泊所や研究施設(?)となっています。

こんなデタラメな投資などあり得ませんよね・・・。

そうしたわけでいつものことではありますが、この「みんなで大家さん」の案件は

・物件に法外な値段をつけて投資資金を集めている

・法外な値段を正当化するための賃料を支払えるとはとても思えない

という2点において完全に「破綻」しています。

読者の中に、これら案件の返済原資となるはずの「凍結解凍覚醒法」で栽培されたバナナを1本でも食べた方はいるでしょうか?

食べなくてもいいです。スーパーやコンビニで目にした方はいるでしょうか?

筆者は残念ながら一度も見たことはありません。とするとやはりその販売量は僅少であり、上記巨額の賃料を負担できるはずがないですね。

さてそんな「みんなで大家さん」を運用する都市綜研インベストファンド株式会社ですが、前期の決算を発表しています。



ツッコミどころは多いですが、まず1つ目は2018年1月に発表された「112億円の資本増強」は未だに果たされていないということです。資本金+資本剰余金の額は約61億円と2018年3月末から1円も増えていません。

こんなデタラメな資本増強があるんですかねぇ。

2つ目は利益剰余金を見ると、2018年3月期から2,000万円しか増えていません。つまり同社の利益水準は2,000万円と極めて脆弱なわけですね。保有資産が少しでも値下がりすればあっと言う間に赤字になってしまいます。

3つ目は「不動産特定共同事業受入出資金」の欄を見ると前期と比較してこのように増加していることが分かります。

・198億円→260億円

62億円も増えているわけで、この数値が正しいとすればこれら荒唐無稽なファンド運営が今のところ継続している理由が分かりますが、一方、2019年3月期の募集実績を振り返ると、新規案件だけでこういった金額になっています。

・みんなで大家さんファーム2号:40億円

・みんなで大家さんファーム3号:18億円

・みんなで大家さん32号:23億円

少なくとも81億円増えていないといけないはずですが、残りの19億円はどこに消えたのでしょうか?

また新規案件だけで募集金額が81億円ということは、実際の同社の投資物件はその1.25倍の101億円増加していることになります。なぜなら顧客の出資総額=80%に対して、同社が20%分を出資する仕組みになっているからです。



では具体的に固定資産がいくら増えているかと言うとこうなっています。

・238億円→286億円

48億円しか増えていません。つまり

「101億円の物件を購入するので81億円を募集するよー。20億円は自分で出すよー。」と言っておきながら、単純に言えば48億円分の物件しか購入しなかった、ということですね。

言い換えれば購入物件にそもそも101億円の価値がなかったことを告白しているようなものですから、「大嘘」だったと言えます。

また、上記の通り「不動産特定共同事業受入出資金」が62億円増加しているわけですから、少なくとも劣後出資分も含めて固定資産がその1.25倍の78億円増えていないといけないわけですが、48億円しか増えていないということは、顧客からの出資金が当社説明通りの使い方がされていないということですね。

そうなってくると出資金増加分62億円−固定資産増加分48億円=14億円の使途が気になるわけですが、前期末の出資金総額260億円の配当に必要な金額がその7%=約18億円とすると・・・何となくカラクリが読めてきますね。

ただし!

同社の最も深い闇はこれらではありません。

前期に新規投資した

・みんなで大家さんファーム2号:40億円

・みんなで大家さんファーム3号:18億円

・みんなで大家さん32号:23億円

についてはいずれも「二束三文の物件」なのですね・・・。

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんファーム2号は魅力的?

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんファーム3号は魅力的?

>>>利回り7.0%!みんなで大家さん32号は魅力的?

これら「二束三文」の物件を48億円もの高値で購入したということはその裏で誰かが巨額の利益を手にしたことになります。

仮に現在計上されている固定資産=286億円の中身が「ほとんど空っぽ」なのだとすると、投資家の出資金=260億円が戻ってくるのは絶望的となります。

上記の通り表面的な数字だけをチェックしてみても辻褄が合わないことだらけですので、ぜひ監督官庁である金融庁がしっかり調べてほしいものですね。

巧妙な検索エンジン対策によって同社への批判記事がほとんど投資家の目に触れない現状であるなら尚更です。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

3.「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

>>><備忘録>怪しいファンド、投資案件の見分け方

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※ご参考:今回取り上げたサイトの複写です。