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貯金・定期預金コラム:
利回り6%!みんなで大家さん38号は魅力的?危険です。

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。

みんなで大家さん




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

>>>みんなで大家さんの資本増強は自作自演?

>>>ついに見えた!みんなで大家さんの虚偽投資

>>>利回り7%!みんなで大家さん34・35号は荒唐無稽

>>>利回り7.0%!みんなで大家さん33号は魅力的?

>>>利回り7.0%!みんなで大家さん32号は魅力的?

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんファーム3号は魅力的?

>>>関係者!?みんなで大家さんの記事に対する指摘を検証

>>>利回り7%!みんなで大家さんの決算はどうなった?

>>>みんなで大家さんファーム2号の記事に対する指摘を検証

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんファーム2号は魅力的?

>>>利回り7.1%!みんなで大家さんファーム1号は魅力的?

>>>口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんの疑問点をまとめると

>>>利回り6.1%!みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

>>>利回り7%!みんなで大家さん伊勢は魅力的?

>>>元本割れナシ年利6%!みんなで大家さんは魅力的?

>>>6.1%の高金利な投資 みんなで大家さんは魅力的?

>>>みんなで大家さんの債務不履行=デフォルト率は70%?

>>>想定利回り7.0%!みんなで大家さん19号は魅力的?

>>>行政処分!「みんなで大家さん」のその後は?

疑惑だらけではありますが、非常にしぶといですね!新規資金が流入し続ける限りスキームが破綻することはないのかもしれませんが、募集金額がどんどん増えてきていて「肌寒さ」を感じるのは記者だけではないと思います。

しかも「みんなで大家さん」を検索すると自作自演のサイトが多く出てきます。情報発信する側としては多少の虚しさも感じないではないですが、引き続き積極的に注意喚起をしていきたいと思います。

というわけで久しぶりに同社の広告をチェックしてみると、疑惑だらけの「アグレボバイオテクノロジーセンター」以外の案件が見つかったのでチェックしていきたいと思います。

上記の通りシリーズ38号の「名古屋再生医療 幹細胞免疫センタービル」ですね。想定利回り6%ということで魅力的に響きますが実際のところはどうなのでしょうね?

物件の概要はこういうことになります。

・物件名 : 名古屋再生医療 幹細胞免疫センタービル

・延床面積 : 1,383.84m2

・想定賃貸利益 : 120,000千円(税別)

・所在地 : 愛知県名古屋市中区栄五丁目15番17号

・構造 : 鉄骨造陸屋根11階建

・建築時期 : 2009年4月30日 新築

・出資総口数 : 2,000口(2,000百万円)

・募集総口数 : 1,600口(優先出資部分)

魅力的かどうかの検証はいつものように

・この物件に本当に16億円もの価値があるのか

・この物件から本当に毎年1億2,000万円もの賃料が入ってくるのか

の2面から考えてみたいと思います。

ではまず「この物件に本当に16億円もの価値があるのか」という点ですが、延床面積が1,383平方メートルの11階建てですから土地面積は130平方メートル程度と想定されます。

で、栄5丁目の地価は現在43万5,000円/平方メートルのようです。とすると土地代は

・約5,700万円

ということですね。 絶対16億円もしない匂いがプンプンしてきましたが、ではこの1,383平方メートルの建物自体の価値はどれくらいなのでしょうか?

ネットで検索してみると都心の10階建てマンションの建設費用の坪単価は90万円〜120万円のようです。オフィスビルは設備や壁などが簡素でしょうからマンションよりは安そうですが、仮に坪100万円とすると、このビルの価値は

・約4億1,900万円

ということになります。やっぱり全然16億円に届かないですね・・・。

さらに築10年ということで2割くらい減価しているとすると、「土地+建物」の現在価値は

・約3億9,220万円

ということでやはり16億円もの価値はありません。

では実際に最寄りの「矢場町駅」周辺の売りビルの価格はいくらかと言うと2物件出てきてこういう値段になっています。

・物件1 : 土地103平方メートル/建物422平方メートル/築27年=1億2,000万円

・物件2 : 土地112平方メートル/建物264平方メートル/築58年=8,000万円

築年数や建物面積は違うものの、土地の広さは近く、坪単価を考慮すれば、上記の通りこの「名古屋再生医療 幹細胞免疫センタービル」の現在価値が約3億9,220万円というのは概ね妥当と言えそうですね。

少なくとも16億円の価値がないのは間違いありません!とすると、この物件に対して16億円もの資金を集めるのは「詐欺」と批判されても仕方がないということです。

次に「この物件から本当に毎年1億2,000万円もの賃料が入ってくるのか」という点ですが、物件の価値が約3億9,220万円ということなら、オフィスビルの利回りは大体5%前後ですから賃料は

・約2,000万円

ということで、絶対配当をカバーできません。カバーできないのに配当を出すと言っているわけですから、「投資詐欺」や「ポンジスキーム」の可能性が高そうです。

ちなみに上記「矢場町駅」周辺の売りビルも利回りが明記されていてこうなっています。

・物件1 : 8%

・物件2 : 4.2%

意外と物件1の方が利回りが高いですが、仮に8%であっても年間の賃料は

・約3,000万円

に留まります。もちろん、管理費や修繕費、あるいは今後の建て替え費用などもこの賃料の中から工面する必要がありますので、実際に投資家に分配できる金額はこれよりはるかに少なくなるのは間違いないことは付け加えておきたいと思います。

一応、周辺の店舗賃料を調べてみるとこうなっています。

・貸店舗 : 栄5丁目/128平方メートル=賃料約43万円

年間で約520万円ということですね。その点からも上記想定賃料=2,000万円〜3,000万円というのは妥当そうですね。

いずれにしても毎年1億2,000万円もの賃料が入って来ないのは間違いありません。

そうしたわけで結論から言えば

・この物件に本当に16億円もの価値があるのか → ない

・この物件から本当に毎年1億2,000万円もの賃料が入ってくるのか → 来ない

ということですから、この「みんなで大家さん38号」に投資するのは極めて危険ですね!絶対投資されないよう忠告しておきたいと思います。

いつも嘆息しているわけですが、表面的な数字だけをチェックしてみても辻褄が合わないことだらけですので、ぜひ監督官庁である金融庁がしっかり調べてほしいものですね。

巧妙な検索エンジン対策によって同社への批判記事がほとんど投資家の目に触れない現状であるなら尚更です。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

3.「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

>>><備忘録>怪しいファンド、投資案件の見分け方

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