編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

＞＞＞利回り６％！みんなで大家さん３８号は魅力的？危険です。

＞＞＞みんなで大家さんの資本増強は自作自演？

＞＞＞ついに見えた！みんなで大家さんの虚偽投資

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん３４・３５号は荒唐無稽

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３３号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム３号は魅力的？

＞＞＞関係者！？みんなで大家さんの記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの決算はどうなった？

＞＞＞みんなで大家さんファーム２号の記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．１％！みんなで大家さんファーム１号は魅力的？

＞＞＞口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんの疑問点をまとめると

＞＞＞利回り６．１％！みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん伊勢は魅力的？

＞＞＞元本割れナシ年利６％！みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞６．１％の高金利な投資　みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞みんなで大家さんの債務不履行＝デフォルト率は７０％？

＞＞＞想定利回り７．０％！みんなで大家さん１９号は魅力的？

＞＞＞行政処分！「みんなで大家さん」のその後は？

疑惑だらけではありますが、非常にしぶといですね！新規資金が流入し続ける限りスキームが破綻することはないのかもしれませんが、募集金額がどんどん増えてきていて「肌寒さ」を感じるのは記者だけではないと思います。

しかも「みんなで大家さん」を検索すると自作自演のサイトが多く出てきます。情報発信する側としては多少の虚しさも感じないではないですが、引き続き積極的に注意喚起をしていきたいと思います。

そんな「みんなで大家さん」の新たな投資案件が「みんなで大家さん４０号」ということになります。想定年利回りは７％と高いですが、その中身は果たしてどうなるのでしょうか？

・・・先に種明かしをすると途中までは以前の記事のアップデートとなりますので、「読み飽きた」という方は「★★★ここまでは同内容★★★」と書かれたところまで読み飛ばしてください。

さてこの４０号の物件概要は「３２号」「３３号」「３４号」「３５号」「３７号」などと同様にこうなっています。

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物件名：アグレボバイオテクノロジーセンター

住居表示：福岡県遠賀郡水巻町頃末南二丁目13番1号

延床面積：1階22,486.73平方メートル、2階20,728.86平方メートル、3階309.98平方メートル、合計43,525.57平方メートル

付属設備：ポンプ室54.74平方メートル、駐車場2,887.24平方メートル、駐車場2,931.69平方メートル

種別：店舗

構造：鉄骨造陸屋根3階建

建築時期：平成21年9月30日新築

想定賃貸利益：200,200千円（税別）

対象不動産：営業者は当物件の土地、建物に関して21分の2（2/21）の所有権を取得し、賃貸します。

募集金額：1口100万円×2,288口＝2,288,000千円（２２億８８百万円）

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まず現状の物件はどうなっているかと言うとこうです。



豊田通商が開発した「グランモール」という施設ですね。建物は立派ですが、ほとんどのテナントが撤退し、２階フロアはゲーセン以外全滅しているとのことです。



切ない状況ですね・・・。テナントの採算が合わないということは、オーナーにとってもこれは赤字物件だということです。商業用不動産の価値は主にその収益から算出されますが、収益がゼロということは「この物件の価値はゼロ」です。

つまりは価値がゼロの物件に対して

・３２号：２２億８８百万円

・３３号：２２億８８百万円

・３４号：１１億４４百万円

・３５号：１１億４４百万円

・３７号：２２億８８百万円

・３９号：２２億８８百万円

・４０号：２２億８８百万円

＝合計１３７億円も投資するという話です。もはや正気の沙汰ではないですね・・・。

・都市綜研インベストファンド社は、なぜ商業的価値がゼロの施設に約１３７億円も投資し、年間１０億円もの賃料が得られると考えるのかしっかり説明する義務があります。

まぁ合理的な説明は不可能です・・・無価値なものはどこまでいっても無価値です。

しかし投資金額が膨らむにつれ、ますます荒唐無稽になってきましたね！なぜ金融庁が黙っているのか本当に不思議です。

さてこの建物が無価値である証明ですが、上記営業状況以外では、この施設のオーナーだった豊田通商の決算書が参考になります。２０１５年３月末の決算書にはこうなっています。



このＧＲＡＮＤ　ＭＡＬＬの帳簿価格＝建設費用は土地代込みで５３億円となっています。「何だじゃあ１３７億円も全くあり得ないわけではないか」と思われるかもしれませんが、上記物件概要の通り投資対象はこの物件の「２１分の２」ですね。

つまり建設費用ベースでもこの投資対象物件の価値は５億円しかないわけで、それを約１３７億円で買うなんてありえません。

しかもこの物件は豊田通商の２０１６年３月期決算には出てきません。なぜなら同決算で、同社は「収益性が著しく低下している」として減損処理してしまったのですね！



約５２億円の減損していることが分かります。つまり、現在のこの物件の価値は最大でも５３億円−５２億円の１億円しかないということです。その２１分の２なら「９５０万円の価値」ですね。

毎回ご案内しているように９５０万円の価値の物件を個人投資家に約１３７億円で売却しようなんて、何かの罪にならないのでしょうか？

いずれにしてもこの物件の「２１分の２」を１３７億円で買うのも法外なら、誰かが毎年１０億円もの賃料を払って借りてくれることなど「絶対にありません」。恐らく同じスペースを「１０００分の１」の年１００万円で借りられるでしょうから。誰も借り手がいなくてガラガラなんですよ・・・。

万が一太っ腹な店子がいたしても、賃料として年１０億円払うなら、その資金でグランモールの施設全体を購入できますね。時価が１億円なら年間１０軒購入できることになります。どこからどう見ても合理的な説明などできません。

そうしたわけでいつものことではありますが、この「みんなで大家さん」の案件は

・物件に法外な値段をつけて投資資金を集めている

・法外な値段を正当化するための賃料を支払えるとはとても思えない

という２点において完全に「破綻」しています。

★★★ここまでは同内容★★★

さてそんな「みんなで大家さん４０号」に関して今回は「返済原資」の点から突っ込んでみようかなと思います。

返済原資は「植物の研究・生産・販売をしている事業者」からの賃料ということですが、具体的には共生バンクグループのAGREVO BIO株式会社かと思います。名前も同じですからね。

で、このＡＧＲＥＶＯ　ＢＩＯで検索すると面白い情報が出てきました。どうやら２０１８年に「ＡＧＲＥＶＯ　ＢＡＮＡＮＡ」と称して仮想通貨を発行しようとしていたようですが、その際、今後のロードマップを以下のように発表していたのですね。

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・2019年

年間４万苗の生産
「AGREVO BIO TECHNOLOGY CENTER」拡張
中国とヨーロッパで年間１，０００万苗の生産

・2020年

年間１２０万苗の生産
「AGREVO BIO TECHNOLOGY CENTER NARITA」整備
南米アメリカとアフリカで年間１億苗の生産

・2021年

年間1，０００万苗の生産

・2022年

年間３，０００万苗の生産

＞＞＞ＡＧＲＥＶＯ　ＢＡＮＡＮＡ

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確かに「AGREVO BIO TECHNOLOGY CENTER」の名前が出てきます。では現在、同社が一体どうなっているか調べるためにサイトをチェックしてみると事業内容としてはこう記載されています。

１．凍結解凍覚醒技術に基づく植物による新商品開発及び生産販売事業　：　具体的な記述なし

２．凍結解凍覚醒技術に基づく種苗からの苗生産及び栽培事業　：　多品種展開に向けて作物約230種の試験栽培をしています。

３．凍結解凍覚醒技術に基づく種苗バイオ生産販売事業　：　具体的な記述なし

４．凍結解凍覚醒技術に基づく種苗研究開発事業　：　耐寒性遺伝子情報覚醒技術に加え、プロトプラスト近縁種合成技術を用いた新品種作物開発を行います。

＞＞＞AGREVO BIO社が目的とする事業内容

つまり、現在行われているのは「試験栽培」のみで、実際に利益が出る活動はおこなっていないことが示唆されています。ＩＲ情報を見ても２０１９年２月から新しいニュースはありません。

＞＞＞IR情報

とするとロードマップにあった、２０１９年の「年間４万苗の生産」 や「中国とヨーロッパで年間１，０００万苗の生産」というのはどちらも未達だったということでしょうね。実際、この「凍結解凍覚醒技術に基づくバナナ」が販売されているのを直接みたことはありません。

同社系列の「神バナナ」はヤフーショッピングで販売されていますが、レビュー件数は数件しかありません。購入者の何割がレビューするのか分かりませんが、仮に１割だとすると、全体で数十件しか売れていないことになります。

加えてアマゾンでも販売されているようで、こちらのレビュー件数は約２０件とまだましです。ただそれでも販売数量的にはその１０倍あったとしても２００件前後にとどまるわけで、求められている販売量からすれば桁が違います。

また評価も分散しており、リピート率はそれほど高くはなさそうです・・・高いですからね。



同じく系列の「もんげーバナナ」は楽天で販売されていますが、こちらはレビュー件数はゼロで販売数量は僅少ということなのでしょう。

後はグループの実店舗での販売や自社オンラインショップでの販売に希望を託すことになりますが、前者はほとんどなく、後者についてもアマゾンや楽天の販売力を超えることはないと思われますので、やはり大した販売量は期待できないことになります。

上記の通りヤフー＋アマゾン＋楽天での販売量を約３００とすると、全体の販売量はどれだけ甘く見積もっても「年間３，０００」を超えることはないのではないでしょうか？

仮にそうだとすれば同社の売り上げは

・３，０００セット×５，０００円＝１，５００万円

ということになり、求められる賃料＝年間約１０億円の２％程度です。

しかも５，０００円というのは最終販売価格であって同社が生産する「苗」の値段ではありません。苗からの生育にも手間暇かかるでしょうから、苗の値段はもっと低い可能があります。

そもそも仮に２０１９年の計画通り「４万苗」を達成できたとし、苗１つが５，０００円だとしても、

・４万苗×５，０００円＝２億円

でやっぱり賃料は払えません。

と言うか、ショッピングセンターの中で苗を作るという発想自体が荒唐無稽ですが・・・苗に必要な日光はどうやって確保するんでしょうね？更地を買った方がはるかにマシです。

というわけで既に返済計画が破綻しているのは間違いなさそうですが、今度は別の切り口から考えてみたいと思います。同社の実績紹介ページを見るとこうなっています。



モンゴルやシベリアの話は「栽培試験を行います」「行いたいです」という話ですので、実際の最終生産拠点は「農業法人 神バナナ 鹿児島圃場」だけ、ということになります。

ここはもともとオートレースの場外券売り場があったところですが、航空写真はこうなっています。



この写真は縮尺を参考にすると縦２００ｍ×横４００ｍくらいですので６ヘクタールくらいとなります。実際には周辺の土地や道路は同社のものではないと思いますし、通路や各種生産設備を配置することも必要でしょうから、農園の面積は最大でも４ヘクタールとかそんなものですかね？

次に統計資料をチェックすると２０１５年の実績では日本国内のバナナの生産規模はこういうことのようです。

・約３２ヘクタール＝約２９０トン

ということは４ヘクタールだと約３６トン生産できるということですね。バナナ１本あたりの重さは大体１５０ｇのようですので、３６トンから逆算すると生産量は２４万本ということになります。割と多いですね！

ちなみに１つの苗からバナナが１００本から２００本取れることもあるようなので、仮に１００本とすると必要な苗は２，４００ということになり、やはり同社の「年間４万苗」という計画は未達だったのでしょうね。

それはともかく２４万本生産できたとしても全量を出荷できるわけではありません。「バナナの平均廃棄率は３０％」という資料を見つけたのでそれを当てはめるとこの農園での出荷量は

・２４万本×７０％＝約１７万本

ということになります。上記の通りネット販売での販売状況から推測するととてもそんな規模には見えませんが、平均販売単価が７００円とし、全て売り切れたとしても売り上げはこういうことになります。

・約１７万本×７００円＝約１億２千万円

やっぱり賃料１０億円には遠く及びません。

加えて忘れてはいけないのは、この農園の購入にも「みんなで大家さん」の資金が投入されているということですね！購入価格と賃料はこうなっています。

・購入価格４０億円／賃料３億５千万円

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム２号は魅力的？

つまり「AGREVO BIO TECHNOLOGY CENTER」の賃料を負担できるどころか、この「農業法人 神バナナ 鹿児島圃場（みんなで大家さんファーム２号）」単体だけで見ても収支は完全に破綻している計算ですね。

もちろん仮に売上が１億２千万円あったとしても人件費や生産コストなどを考慮すれば、支払える賃料ははるかに少なくなることは付け加えておきます。

そんな実質的に破綻していそうな「みんなで大家さんファーム２号」ですが、その評価額をチェックするとこうなっています。



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評価額は1口100万円（満額）となっています。利益分配金も想定通りの年7.0％が分配されています。

評価額、想定利回りともに下回ることなく安定した運用をしています。

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何で！？

そうしたわけでこの「みんなで大家さん」に投資しようとされている方は、

・バナナは何本売れているのか？

をご確認ください。それが分かれば今回取り上げた「AGREVO BIO TECHNOLOGY CENTER」の投資案件にしても、「農業法人 神バナナ 鹿児島圃場」の投資案件にしても、その投資実態が明白になるものと思います。

そしていつも嘆息しているわけですが、ぜひ監督官庁である金融庁がしっかり調べてほしいものですね。ただ単にバナナの販売数量を聞けばいいだけなのですから。

巧妙な検索エンジン対策によって同社への批判記事がほとんど投資家の目に触れない現状であるなら尚更です。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

１．リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年５％のリターンなら毎年４％といった損失が、毎年１０％のリターンなら毎年９％といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

＞＞＞＜備忘録＞怪しいファンド、投資案件の見分け方