編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん４０号は魅力的？危険です。

＞＞＞利回り６％！みんなで大家さん３８号は魅力的？危険です。

＞＞＞みんなで大家さんの資本増強は自作自演？

＞＞＞ついに見えた！みんなで大家さんの虚偽投資

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん３４・３５号は荒唐無稽

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３３号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム３号は魅力的？

＞＞＞関係者！？みんなで大家さんの記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの決算はどうなった？

＞＞＞みんなで大家さんファーム２号の記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．１％！みんなで大家さんファーム１号は魅力的？

＞＞＞口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんの疑問点をまとめると

＞＞＞利回り６．１％！みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん伊勢は魅力的？

＞＞＞元本割れナシ年利６％！みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞６．１％の高金利な投資　みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞みんなで大家さんの債務不履行＝デフォルト率は７０％？

＞＞＞想定利回り７．０％！みんなで大家さん１９号は魅力的？

＞＞＞行政処分！「みんなで大家さん」のその後は？

疑惑だらけではありますが、非常にしぶといですね！新規資金が流入し続ける限りスキームが破綻することはないのかもしれませんが、募集金額がどんどん増えてきていて「肌寒さ」を感じるのは記者だけではないと思います。

しかも「みんなで大家さん」を検索すると自作自演のサイトが多く出てきます。情報発信する側としては多少の虚しさも感じないではないですが、引き続き積極的に注意喚起をしていきたいと思います。

さて今回は先日、共生バンク社のサイトにアップされたこのみんなで大家さんシリーズの運営会社である「都市綜研インベストファンド」社の決算書から、運用実態を探っていきたいと思います。

＞＞＞都市綜研インベストファンド　平成31年度3月期　監査報告書

まず貸借対照表はこう。



総資産が３７８億円に対して自己資本は７３億円あり健全な財務体質に「見えます」（そうでないことは後述します）。

また、前年の「みんなで大家さん」への出資金残高が１９８億円だったのに対して今回は２６０億円となっており、６２億円増加していることが分かります。２６０億円の残高の利回りが７％だとすると必要な配当金は１８億円となり、それ以上の資金流入が続く限り資金繰りは破綻しません。

次に決算書はこうですね。



２６億円の収入から１６億円の配当を払った上で、２０百万円の利益が出ていることが分かります。これも一見綺麗そうですが、問題はこの収入が本当に賃貸事業から得られたものかどうかということですよね。単に投資家の出資金がグルっと回っているだけであれば意味がありません。こちらについても後ほど触れます。

では今回の本題は何かというとこちらの明細ですね。



拡大するとこうなります。



２０１８年４月から２０１９年３月までの１年でどういうファンドが販売されたかと言うとこうでした。

・ファーム２号（鹿児島県南九州市／２０１８年７月）：募集金額４０億円＋営業者出資１０億円＝出資総額５０億円

・ファーム３号（鹿児島県奄美市／２０１８年１２月）：募集金額１８億円＋営業者出資４．５億円＝出資総額２２．５億円

・シリーズ３１号（千葉県千葉市／２０１９年２月）：募集金額６．２億円＋営業者出資２．８億円＝出資総額９億円

・シリーズ３２号（福岡県遠賀郡水巻町／２０１９年２月）：募集金額２２．９億円＋営業者出資５．７億円＝出資総額２８．６億円

＞＞＞商品一覧

ではそれぞれの取得金額を上記決算書から抜き出すとこうなります。

・ファーム２号（鹿児島県南九州市）：土地３８．５億円＋建物１．５億円＝４０億円

・ファーム３号（鹿児島県奄美市）：土地５．９億円＋建物１２．１億円＝１８億円

・シリーズ３１号（千葉県千葉市）：土地１．４億円＋建物０．４億円＝１．８億円

・シリーズ３２号（福岡県遠賀郡水巻町）：土地６億円＋建物１５．８億円＝２１．８億円

まず「ファーム２号」と「ファーム３号」に言えることは、それぞれ４０億円と１８億円で取得した物件に対して、同額の出資を投資家から集めており、「２０％は都市綜研インベストファンドが劣後出資する」という表示が「虚偽」だと言えます。ファーム２号を例にとるとこの部分ですね。



販売サイトを見るとこう記載されていますが、この部分も「虚偽」だと言うことです。



次に「シリーズ３２号」については２１．８億円で取得した物件に対して２２．９億円の出資を募っており、これは自社が出資していないという点で「虚偽」というばかりでなく、時価２１．８億円のものをより高い値段で投資家に売りつけたという点で問題がありますね。

「いや取得価格は低かったが時価を計算するともっと高かった」という詭弁が語られるのかもしれませんが、しかしこの物件の取引相手は自社グループ企業です。時価取引が原則ですのでグループ間で評価が異なることはありません。



しかし最もひどいのは「シリーズ３１号」ですね！こちらは１．８億円で取得した物件に対して、何と６．２億円の出資を集めています。とすると投資家は大損を抱えていることになりますが、この３１号の運用成績はこうなっています。



そうした事実を投資家に伝えることなく「評価額は下回っていない」と喧伝しているわけですから、これはもう「詐欺」と言われて仕方ないと思います。

同社サイトのこの部分も「虚偽」ですね。



まとめると

・２０％は自社が劣後出資すると言っているのにしていない。

・取得価額より高い値段で投資家に販売しているのに告知していない。

・評価額がマイナスとなっているのに告知していない。

という３点において、やっぱりみんなで大家さんは「虚偽」だということですね。

ただし。

これらの点は決算書から明らかになった点を指摘しただけに過ぎず、「本丸」はもっと別のところにあります。

１つ目はそもそも「記載されている取得価額が時価からかけ離れている」という点です。

例えば「ファーム２号」の取得金額は帳簿上４０億円となっているのは上記の通りですが、こちらの記事で指摘してあるように近隣の不動産価格から推測すると時価は高くて４〜５千万円程度と思われます。

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム２号は魅力的？

恐らくまずグループ会社である都市綜研インベストバンク社が時価＝４〜５千万円程度で購入し、それを都市綜研インベストファンド社が４０億円で購入して資金＝利益をグループ会社に還流させたということではないかと思います。

１８億円集めた「ファーム３号」も高くて時価１億円相当と思われますし、

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム３号は魅力的？

２３億円集めた「シリーズ３２号」については高くて５億円、安ければ９５０万円の価値しかなさそうです。

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３２号は魅力的？

なぜそんなことをしているかと言えば投資家に分配する資金を確保しないといけないからですね。上記の通りいくら出資金が６２億円増えたとしても２０億円の配当負担はそれなりに重いはずです。そうすると

「二束三文の不動産を購入して、高値で投資家に売りつける」

ことを繰り返さないと配当原資を確保できないというわけです。

このことを明らかにするにはグループ会社がこれらの物件を一体いくらで購入したのかを見れば一発で分かりますが、監督官庁や投資家の方々はぜひチェックしてみていただければと思います。

もちろんこれら「バナナ関係施設」においてバナナが滅茶苦茶売れていればその売り上げで返済が可能かもしれませんが、どう甘く見積もっても不可能です。これについてはバナナが何本売れているのか確認すれば一発で分かります。

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん４０号は魅力的？危険です。

不正の「本丸」の２つ目は上記でも触れましたが、「自己資本が本当に７３億円あるのか怪しい」という点です。決算書上は確かに自己資本は７３億円あるのですが、それとほぼ同額の７８億円もの預け金があるのが目立ちます。



ではこの預け金７８億円がどこに流れているかというとここですね。



親会社である共生バンクに流れているということです。とすると

・預け金７８億円→共生バンク→自己資本７３億円→都市綜研インベストファンド

という形で資金がグルっと流れていると連想するのは自然なことかと思います。記者は専門家ではありませんが、これは「粉飾決算」と批判されても仕方ないのではないでしょうか？

しかもこの「預け金」は前年の６７億円から１０億円も増えています。こうした不透明なお金の流れも気になるところですね・・・。

というわけで「みんなで大家さん」に投資しようとされている方はこうした疑惑をしっかり解消した上で、投資の是非をご判断いただければと思います。

そしていつも嘆息しているわけですが、ぜひ監督官庁である金融庁がしっかり調べてほしいものですね。ただ単に決算書を眺めるだけでもこれだけ疑惑が出てくるわけですし、すでに２６０億円もの残高があるのですから・・・。

巧妙な検索エンジン対策によって同社への批判記事がほとんど投資家の目に触れない現状であるなら尚更です。

今回も金融庁にはこちらの記事を通報しておくことにします。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

１．リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年５％のリターンなら毎年４％といった損失が、毎年１０％のリターンなら毎年９％といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

＞＞＞＜備忘録＞怪しいファンド、投資案件の見分け方