編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのはＲＥＮＯＳＹですね。

今般のコロナ禍によってさまざまな需要が蒸発し、金融商品の多くが値下がりしました。それによってリスクが露見したという見方もできますが、ポジティブに考えれば「投資チャンスが来た」とも言えます。

当然のことながら今後、不動産価格も下落すると思われますので、不動産投資についても今が始めるチャンスかもしれません。

記者自身も不動産投資に関心がないわけではなく、何度か計算機を叩いてみたのですが・・・数十年という投資期間で考えればほとんど全く利益が出ないんですよね。リスクは割と大きいのにリターンがほとどないのはいただけません。

そんなわけでＲＥＮＯＳＹに何か恨みがあるわけではありませんが、ちょうど投資物件の例が出ていましたので、儲かるのかどうか、邪念を捨てクリーンな目でもう一度その採算性をチェックしてみたいと思います。

同社サイトに掲示されていた物件の例はこちらです。



どれでも構いませんが、一番左の「トーシンフェニックス落合駅前」の１Ｋ物件＝２，０００万円の採算性を計算してみます。

まず収入ですが、賃貸サイトを見ると７万円と８万円の物件が並んでいますので間を取って７．５万円とします。

築１５年ということで何年運用できるかは分かりませんが、築４０年くらいで建て替えの可能性があるとすれば残り２５年ですね。

家賃は毎年１％低下するものとし、空室率を１割くらいとすれば残り２５年の賃料収入は

・１，８０１万円

ということになります。

次に費用面ですが主にこういったものがあるでしょうか。管理費は賃借人が払うようですので含めません。

・修繕積立金
・賃貸管理費用
・税金
・修繕費用
・ローン利息
・２５年後の売却損

１つ１つ計算してみたいと思います。

・修繕積立金

修繕積立金の相場は１５０円／平方メートル・月のようです。１８．４平方メートルであれば月２，７６０円ですね。２５年間で約８３万円です。

ちなみに恐らくこれでは足りないので大規模修繕のたびに別途、修繕費用が徴求されるものと思います。

・賃貸管理費用

ＲＥＮＯＳＹの場合は１，０００円が謳われていますが、相場は家賃の３％のようですので計算すると２５年間で約６０万円です。

・税金

固定資産税の例として４，５００万円の物件で約１８万円という記述がありましたので、２，０００万円のこちらの物件の場合は約８万円だとし、こちらは年２％程度下がっていくとすると２５年間で約１５９万円です。

・修繕費用

エアコンやガスなどの備品を２５年の間で２回くらい交換するとすれば３０万円×２回＝６０万円くらい見ておけばいいでしょうか。

また上記の通り修繕積立金は普通は必要額に足らず、国土交通省の示した適性額は２００円／平方メートル・月のようです。つまり毎月５０円／平方メートル足りないわけで、これはいつか請求されるものとすれば不足額は２５年間で約２８万円です。

・ローン利息

仮に金利が２．５％とすると２，０００万円のローンを組んだ場合、２５年間の支払い利息は約６９２万円となります。

・２５年後の売却損

上記の通り築４０年で建て替えるとすると建て替え費用が必要になってきます。あるいはそのまま売却するかですね。当然２５年後の価格は今より下がっているわけですが、仮に物件価格が年２％ずつ下落するとすれば、２５年後の物件価格は１，２３２万円となり、売却損は約７６８万円となります。

落合駅徒歩４分で築４１年／１３．２平方メートルの中古物件が７８０万円でしたので計算としては悪くなさそうです。

と言うわけで２５年の収支を計算するとこうですね。

・家賃：１，８０１万円

・修繕積立金：８３万円
・賃貸管理費用：６０万円
・税金：１５９万円
・修繕費用：８８万円
・ローン利息：６９２万円
・２５年後の売却損：７６８万円

・収支：−４９万円の赤字

やっぱり赤字ですね・・・。よく投資不動産サイトで「家賃だけでローンが返せる」といった試算例を目にしますが、最後の「２５年後の売却損＝物件価値の目減り」を考慮していない場合がほとんどです。

言葉は悪いですが、不動産投資の世界は投資家の「無知」を利用して儲けている世界と言えなくもありません。

その点では「何か恨みがあるわけではない」と述べたＲＥＮＯＳＹも、このような赤字物件を投資家に売却したという点で「同罪」だと言えそうです。

なおローンではなく自己資金で投資した場合は、利息がなくなるのでリターンは

・収支：６４３万円の黒字

ということになります。

ただ単純計算すれば２，０００万円を２５年×１．３％で運用したことになり、リスクを取った割に１．３％というリターンはどうなのだろう？と思わなくもありません。Ｊ−ＲＥＩＴに投資した方がよっぽどマシなような・・・。

加えて、空室率が本当に１割で済むのかという疑問もあります。当然、古くなればなるほど物件の魅力が減り、空室率は上昇していくものと思います。仮に空室率が２割だとすると賃料は２５年で１，６０１万円となり、収支はこのように変化します。

・ローンありの場合：−２４９万円の赤字
・ローンなしの場合：４４３万円の黒字

ローンなしの場合は黒字ですが、そのリターンは単純計算で年０．９％ですね・・・。

結論としては、

・ローンを組んでの不動産投資は赤字になる
・自己資金でやった場合でもそのリターンは低くＪ−ＲＥＩＴなどの方がマシ

と言えそうです。ちなみに最も残高の大きい「J-REIT･リサーチ･オープン(毎月決算型)」のリターンをチェックすると１０年間の成績は年１１．２５％になっています。



投資用不動産には興味あるのですが、計算すると毎回こんな感じになりますね・・・残念です。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

１．リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年５％のリターンなら毎年４％といった損失が、毎年１０％のリターンなら毎年９％といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

＞＞＞＜備忘録＞怪しいファンド、投資案件の見分け方