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貯金・定期預金コラム：
利回り４．１％！わかちあいファンドは魅力的？

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。

2020/9/12　＜わかちあいファンド＞

わかちあい銀閣寺道

※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは「わかちあいファンド」と言う、何とも怪しげな名前の商品です。怪しい商品ほど甘い名前が付けられますからね。

それはともかくその中身を見てみると、まず運営会社は「株式会社日本プロパティシステムズ」とのことです。いかにも大企業然とした社名ではありますが、従業員は１４名です。残念ながら中小零細企業ということですね。

それが悪いわけではありませんが、虎の子の資金を預ける先としては不安が残ります。

加えて財務内容も一切開示されていません。当然、この会社が倒産すれば投資資金の回収はかなり困難となりますので、「投資してはいけない」ということでいいかと思います。

そんなわけで既に結論が出た感がありますが、それだと話が終わってしまいますので現在募集中のファンドである「わかちあい銀閣寺道」について見ていきたいと思います。物件の概要はこうですね。

まずこの物件の評価が１億８，０００万円で適性かどうかという点ですが、土地の値段を計算してみると「京都市左京区浄土寺」の地価は２６万円～２９万円のようなので間を取って２８万円とすると

・２８万円×１５２．７６平方メートル＝４，２７７万円

となります。ということは建物が

・１億８，０００万円－４，２７７万円＝１億３，７２３万円

と言う計算ですが・・・築３５年という年数を考えるとさすがに高い気がしますね。鉄筋コンクリート造りのビルの建設費用は約１１９万円だそうです。延床が３７３．７平方メートルですから新築の建設費用は

・１１９万円×３７３．７平方メートル＝１億３，４７６万円

ということでほぼほぼ新築の建物と変わらないことになってしまいます。

仮に築５０年で取り壊すとすれば、すでに３５年分の価値が失われているわけで、現状の価値は

・１億３，４７６万円×１５年／５０年＝４，０４３万円

でもおかしくないということです。土地代を合わせると

・４，０４３万円＋土地代４，２７７万円→８，３２０万円

一方で年間９０９万円の賃料があるとのことですが、この物件の部屋が概ね５万円程度で募集されており、１階のテナントの賃料が２０万円くらいだとすると、

・１２戸×５万円＋１戸×２０万円＝８０万円×１２ヶ月→９６０万円

となり、こちらは空室率などは考慮されていないにせよ、それなりに妥当な線だと言えそうです。

あとはこの築３５年の物件の利回りがいくらくらいが妥当かと言うことですが、京都で似たような物件の投資利回りを調べてみると

・６％～９％

となっており、間を取って７．５％だとすると、

・９０９万円÷７．５％＝１億２，１２０万円

となります。

要するにこの物件の価値は高くても「１億２，０００万円程度」の可能性があり、それを優先出資枠＝１億７，５００万円で投資家に売却するというのは・・・詐欺とは言わないまでも、適正な取引とは言えなさそうです。

そもそも本当にこの物件の価格が１億８，０００万円だとすると、想定賃料９０９万円から逆算すれば利回りは５％となり、４．１％も分配すれば会社にほとんど利益が残らないことになります。

ボランティアではない上に上記の通り社員が１４名いるとすればその人件費はどう安く見積もっても４，０００万円はかかるはずで、経営を維持するのは不可能です。

であればどこかに儲けが出るカラクリがあるはずで、それが良く分からない場合は「投資してはいけない」ということでいいかと思います。

いずれにしても最初にご案内したように、まずはこの会社の経営状況を見てからですね。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

１．リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年５％のリターンなら毎年４％といった損失が、毎年１０％のリターンなら毎年９％といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％～２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

＞＞＞＜備忘録＞怪しいファンド、投資案件の見分け方