編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

＞＞＞伊勢忍者キングダムはヤバイ。みんなで大家さんは疑惑だらけ。

＞＞＞伊勢忍者キングダムは閉鎖中。みんなで大家さんは大丈夫？

＞＞＞情報提供あり！みんなで大家さんファーム１号はやっぱり詐欺？

＞＞＞決算書で露呈！やっぱり、みんなで大家さんは詐欺？

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん４０号は魅力的？危険です。

＞＞＞利回り６％！みんなで大家さん３８号は魅力的？危険です。

＞＞＞みんなで大家さんの資本増強は自作自演？

＞＞＞ついに見えた！みんなで大家さんの虚偽投資

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん３４・３５号は荒唐無稽

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３３号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム３号は魅力的？

＞＞＞関係者！？みんなで大家さんの記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの決算はどうなった？

＞＞＞みんなで大家さんファーム２号の記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．１％！みんなで大家さんファーム１号は魅力的？

＞＞＞口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんの疑問点をまとめると

＞＞＞利回り６．１％！みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん伊勢は魅力的？

＞＞＞元本割れナシ年利６％！みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞６．１％の高金利な投資　みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞みんなで大家さんの債務不履行＝デフォルト率は７０％？

＞＞＞想定利回り７．０％！みんなで大家さん１９号は魅力的？

＞＞＞行政処分！「みんなで大家さん」のその後は？

疑惑だらけではありますが、非常にしぶといですね！新規資金が流入し続ける限りスキームが破綻することはないのかもしれませんが、募集金額がどんどん増えてきていて「肌寒さ」を感じるのは記者だけではないと思います。

しかも「みんなで大家さん」を検索すると自作自演のサイトが多く出てきます。情報発信する側としては多少の虚しさも感じないではないですが、引き続き積極的に注意喚起をしていきたいと思います。

さて今回はこの「みんなで大家さん」の運用主体である都市綜研インベストファンド株式会社の２０２０年３月期決算を取り上げてみたいと思います。

転載するとこうですね。



昨年の決算書と比較すると、「怪しい」と指摘し続けていた親会社への「預け金」７８億円が綺麗になくなっています。

＞＞＞決算書で露呈！やっぱり、みんなで大家さんは詐欺？

それはもちろん悪いことではないのですが、その代わりに激増しているのが土地と建物で、それぞれ以下のように増加しています。

・建物：７７億円→２４６億円＝＋１６９億円

・土地：２２１億円→２８６億円＝＋６５億円

その背景にあるのは投資家からの資金流入が続いているためで、投資家の出資金は以下のように増加しています。

・出資金：２６０億円→３５１億円＝＋９１億円

ちなみに同社ファンドの平均利回りが７％だとすると、３５１億円の出資金に対する配当は２５億円となり、２５億円の新規流入があれば、仮に同社の運用が「ネズミ講」だとしても破綻しないということになります。

言い換えれば「配当が続いているから安心」とは全く言えないわけですね。十分ご注意ください。

それはともかくとして上記「土地・建物の増加」についてもう少し深掘りしてみると、２０２０年３月期に新規で販売したファンドはこのようになります。

・アグレボバイオテクノロジーセンター：新規

・北海道物流倉庫：リファイナンス

・名古屋再生医療　幹細胞免疫センタービル：リファイナンス

・伊勢・安土桃山文化村施設（劇場・奉行所）：リファイナンス

つまりこの時期に実際に増えたのは「アグレボバイオテクノロジーセンター」だけということですね。１１４億円分のファンドを販売しています。

下記コラムでもご案内しているように無価値のショッピングセンターを１１４億円で販売するのは何かの罪にならないのですかねぇ。

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん４０号は魅力的？危険です。

しかもこのショッピングセンターは１１４億円では終わりません。と言うのも１ファンドにつき「２１分の２」ずつ売っているわけで、そこから逆算するとトータルで２４０億円も集めるということになります。

もう溜息しか出ません・・・金融庁は一体何をやっているのでしょうねぇ。たぶん何もやってないんでしょうねぇ。

ただそれでも熱狂的な投資家の方々は「いや、これからバナナがめちゃめちゃ売れるし、１１４億円でも２４０億円でも十分回収できるはずだ！」と主張されるかもしれません。

しかし同社がバナナ事業への投資を２０１８年３月から始めてもう２年半になりますが、同社の「皮ごと食べられるバナナ」を食べた人はいるでしょうか？

食べたことがなくてもスーパーやデパートで見かけた人はいるでしょうか？いませんよね？

上記コラムで触れている通り、２０２０年の計画としては

・年間１２０万苗の生産
・「AGREVO BIO TECHNOLOGY CENTER NARITA」整備
・南米アメリカとアフリカで年間１億苗の生産

となっていますが全く達成されていないのは間違いありません。達成されていないのに配当が続けられているのはなぜでしょうか？

・・・答えは１つしかなさそうです。慎重にご判断ください。

さてこの「アグレボバイオテクノロジーセンター」への投資が「法外な高値」であるというのを今回は別の分かりやすい切り口で考えてみたいと思います。

まずこの物件の土地の広さは「約69,600平方メートル」だそうです。

次にこの周辺の地価をチェックしてみると「3万1716円/平方メートル」となっています。



とするとこの物件の土地の値段はこうなります。

・土地：約69,600平方メートル×3万1716円/平方メートル＝２２億円

で、２０２０年３月期はこの物件の「１２／２１」＝５７％を販売したので、土地もその５７％ですから

・土地：２２億円×５７％＝１３億円

販売したことになります。土地については時価が分かりますのでこの数字は信頼できると思います。

とすると決算書の「土地」の項目も１３億円増加していると考えられるわけですが、実際いくら増えたか思い出してみると・・・

・土地：２２１億円→２８６億円＝＋６５億円

６５億円も増えたわけですね！要するに投資家に対して

・ちょうど５倍の高値で転売した

ということになります。エグイですね・・・。

その販売差益はもちろん同社のグループ企業に吸収されたわけで、消えた預け金７８億円についても、＋１６９億円と激増した建物代の中に紛れ込ませて親会社に吸収されてしまったのでしょう。

ほぼ無価値と考えられるこのショッピングセンターの建物の５７％の価値が「１６９億円」のはずがありませんからね。いやはや。

すでに同社に投資されている方は、ぜひこの「土地の増加」の内訳を質問してみてください。

さて今回は、もう１つの疑惑を簡単に。同社が７０億円もの資金を集めた「シリーズ伊勢」＝「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」についてです。

こちらも前回のコラムでご案内したようにコロナの影響で４月１０日から閉園していたのですね。

＞＞＞伊勢忍者キングダムはヤバイ。みんなで大家さんは疑惑だらけ。

そうでなくてもコロナ前から既に閑散としていたことが指摘されていたわけですが。



というわけで今回はｇｏｏｇｌｅマップで航空写真をチェックしてみるとこのようになっていました。

駐車場にほとんど全くクルマが停まっていないことが分かります・・・。



これが「コロナ後」の写真としてもヤバイですし、「コロナ前」の写真ならもっとヤバイですね。

いずれにしても今は施設として赤字なのは間違いなさそうです。なぜなら日本最強のテーマパークであるディズニーランドですら赤字なわけですからね。

とすると施設が存亡の危機にあるわけですから、残念ながらこの施設に投資したファンドの時価評価は下がっているはずです。利益が出ていないのなら当然です。

という訳で最新の評価額をチェックするとこうなっています。



１００万円のままですね・・・なんでやねん！とつっこみたくなったのは記者だけではないと思います。

「評価額、想定利回りともに下回ることなく安定した運用をしています。」 という言葉が虚しく響きますね・・・いやもう金融庁、本当に何とかしてくれ、働いてくれ！

巧妙な検索エンジン対策によって同社への批判記事がほとんど投資家の目に触れない現状であるなら尚更です。

繰り返しになりますが、投資を検討されている方はこれまで指摘したような疑惑に対して、合理的な説明を得られてから、その是非をご判断ください。

合理的な説明を得られるのであれば、ですが。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

１．リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年５％のリターンなら毎年４％といった損失が、毎年１０％のリターンなら毎年９％といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

＞＞＞＜備忘録＞怪しいファンド、投資案件の見分け方