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貯金・定期預金コラム:
利回り7%!みんなで大家さんの疑惑はまだまだ続く。

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。

みんなで大家さん




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

>>>伊勢忍者キングダムはヤバイ。みんなで大家さんは疑惑だらけ。

>>>伊勢忍者キングダムは閉鎖中。みんなで大家さんは大丈夫?

>>>情報提供あり!みんなで大家さんファーム1号はやっぱり詐欺?

>>>決算書で露呈!やっぱり、みんなで大家さんは詐欺?

>>>利回り7%!みんなで大家さん40号は魅力的?危険です。

>>>利回り6%!みんなで大家さん38号は魅力的?危険です。

>>>みんなで大家さんの資本増強は自作自演?

>>>ついに見えた!みんなで大家さんの虚偽投資

>>>利回り7%!みんなで大家さん34・35号は荒唐無稽

>>>利回り7.0%!みんなで大家さん33号は魅力的?

>>>利回り7.0%!みんなで大家さん32号は魅力的?

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんファーム3号は魅力的?

>>>関係者!?みんなで大家さんの記事に対する指摘を検証

>>>利回り7%!みんなで大家さんの決算はどうなった?

>>>みんなで大家さんファーム2号の記事に対する指摘を検証

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんファーム2号は魅力的?

>>>利回り7.1%!みんなで大家さんファーム1号は魅力的?

>>>口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

>>>利回り7.0%!みんなで大家さんの疑問点をまとめると

>>>利回り6.1%!みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

>>>利回り7%!みんなで大家さん伊勢は魅力的?

>>>元本割れナシ年利6%!みんなで大家さんは魅力的?

>>>6.1%の高金利な投資 みんなで大家さんは魅力的?

>>>みんなで大家さんの債務不履行=デフォルト率は70%?

>>>想定利回り7.0%!みんなで大家さん19号は魅力的?

>>>行政処分!「みんなで大家さん」のその後は?

疑惑だらけではありますが、非常にしぶといですね!新規資金が流入し続ける限りスキームが破綻することはないのかもしれませんが、募集金額がどんどん増えてきていて「肌寒さ」を感じるのは記者だけではないと思います。

しかも「みんなで大家さん」を検索すると自作自演のサイトが多く出てきます。情報発信する側としては多少の虚しさも感じないではないですが、引き続き積極的に注意喚起をしていきたいと思います。

さて今回はこの「みんなで大家さん」の運用主体である都市綜研インベストファンド株式会社の2020年3月期決算を取り上げてみたいと思います。

転載するとこうですね。



昨年の決算書と比較すると、「怪しい」と指摘し続けていた親会社への「預け金」78億円が綺麗になくなっています。

>>>決算書で露呈!やっぱり、みんなで大家さんは詐欺?

それはもちろん悪いことではないのですが、その代わりに激増しているのが土地と建物で、それぞれ以下のように増加しています。

・建物:77億円→246億円=+169億円

・土地:221億円→286億円=+65億円

その背景にあるのは投資家からの資金流入が続いているためで、投資家の出資金は以下のように増加しています。

・出資金:260億円→351億円=+91億円

ちなみに同社ファンドの平均利回りが7%だとすると、351億円の出資金に対する配当は25億円となり、25億円の新規流入があれば、仮に同社の運用が「ネズミ講」だとしても破綻しないということになります。

言い換えれば「配当が続いているから安心」とは全く言えないわけですね。十分ご注意ください。

それはともかくとして上記「土地・建物の増加」についてもう少し深掘りしてみると、2020年3月期に新規で販売したファンドはこのようになります。

・アグレボバイオテクノロジーセンター:新規

・北海道物流倉庫:リファイナンス

・名古屋再生医療 幹細胞免疫センタービル:リファイナンス

・伊勢・安土桃山文化村施設(劇場・奉行所):リファイナンス

つまりこの時期に実際に増えたのは「アグレボバイオテクノロジーセンター」だけということですね。114億円分のファンドを販売しています。

下記コラムでもご案内しているように無価値のショッピングセンターを114億円で販売するのは何かの罪にならないのですかねぇ。

>>>利回り7%!みんなで大家さん40号は魅力的?危険です。

しかもこのショッピングセンターは114億円では終わりません。と言うのも1ファンドにつき「21分の2」ずつ売っているわけで、そこから逆算するとトータルで240億円も集めるということになります。

もう溜息しか出ません・・・金融庁は一体何をやっているのでしょうねぇ。たぶん何もやってないんでしょうねぇ。

ただそれでも熱狂的な投資家の方々は「いや、これからバナナがめちゃめちゃ売れるし、114億円でも240億円でも十分回収できるはずだ!」と主張されるかもしれません。

しかし同社がバナナ事業への投資を2018年3月から始めてもう2年半になりますが、同社の「皮ごと食べられるバナナ」を食べた人はいるでしょうか?

食べたことがなくてもスーパーやデパートで見かけた人はいるでしょうか?いませんよね?

上記コラムで触れている通り、2020年の計画としては

・年間120万苗の生産
・「AGREVO BIO TECHNOLOGY CENTER NARITA」整備
・南米アメリカとアフリカで年間1億苗の生産


となっていますが全く達成されていないのは間違いありません。達成されていないのに配当が続けられているのはなぜでしょうか?

・・・答えは1つしかなさそうです。慎重にご判断ください。

さてこの「アグレボバイオテクノロジーセンター」への投資が「法外な高値」であるというのを今回は別の分かりやすい切り口で考えてみたいと思います。

まずこの物件の土地の広さは「約69,600平方メートル」だそうです。

次にこの周辺の地価をチェックしてみると「3万1716円/平方メートル」となっています。



とするとこの物件の土地の値段はこうなります。

・土地:約69,600平方メートル×3万1716円/平方メートル=22億円

で、2020年3月期はこの物件の「12/21」=57%を販売したので、土地もその57%ですから

・土地:22億円×57%=13億円

販売したことになります。土地については時価が分かりますのでこの数字は信頼できると思います。

とすると決算書の「土地」の項目も13億円増加していると考えられるわけですが、実際いくら増えたか思い出してみると・・・

・土地:221億円→286億円=+65億円

65億円も増えたわけですね!要するに投資家に対して

・ちょうど5倍の高値で転売した

ということになります。エグイですね・・・。

その販売差益はもちろん同社のグループ企業に吸収されたわけで、消えた預け金78億円についても、+169億円と激増した建物代の中に紛れ込ませて親会社に吸収されてしまったのでしょう。

ほぼ無価値と考えられるこのショッピングセンターの建物の57%の価値が「169億円」のはずがありませんからね。いやはや。

すでに同社に投資されている方は、ぜひこの「土地の増加」の内訳を質問してみてください。

さて今回は、もう1つの疑惑を簡単に。同社が70億円もの資金を集めた「シリーズ伊勢」=「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」についてです。

こちらも前回のコラムでご案内したようにコロナの影響で4月10日から閉園していたのですね。

>>>伊勢忍者キングダムはヤバイ。みんなで大家さんは疑惑だらけ。

そうでなくてもコロナ前から既に閑散としていたことが指摘されていたわけですが。



というわけで今回はgoogleマップで航空写真をチェックしてみるとこのようになっていました。

駐車場にほとんど全くクルマが停まっていないことが分かります・・・。



これが「コロナ後」の写真としてもヤバイですし、「コロナ前」の写真ならもっとヤバイですね。

いずれにしても今は施設として赤字なのは間違いなさそうです。なぜなら日本最強のテーマパークであるディズニーランドですら赤字なわけですからね。

とすると施設が存亡の危機にあるわけですから、残念ながらこの施設に投資したファンドの時価評価は下がっているはずです。利益が出ていないのなら当然です。

という訳で最新の評価額をチェックするとこうなっています。



100万円のままですね・・・なんでやねん!とつっこみたくなったのは記者だけではないと思います。

「評価額、想定利回りともに下回ることなく安定した運用をしています。」 という言葉が虚しく響きますね・・・いやもう金融庁、本当に何とかしてくれ、働いてくれ!

巧妙な検索エンジン対策によって同社への批判記事がほとんど投資家の目に触れない現状であるなら尚更です。

繰り返しになりますが、投資を検討されている方はこれまで指摘したような疑惑に対して、合理的な説明を得られてから、その是非をご判断ください。

合理的な説明を得られるのであれば、ですが。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

3.「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

>>><備忘録>怪しいファンド、投資案件の見分け方

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