編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのはJoyful Investment株式会社が提供するＷＥＢマガジン（？）「ＮＡＶＩＶＡ」ですね。検索画面では以下のような広告が表示されていました。



書かれていることはとても真っ当ですね。不動産投資は詐欺的なセールスがまかり通っていますので、そんなリスクを軽減してくれるのであればありがたいです。

というわけで早速、サイトの中身を見てみるとこんな表現が飛び込んできます。



いきなり怪しくなってきましたね。ワンルームマンション投資した人で失敗した人はいても成功した人はいませんし、掘り出し物があるかもしれない中古マンションならまだしも、新築マンションは販売会社のマージンが乗っかっている分、間違いなく「割高」です。

どうやらこのサイトも「詐欺的なセールス」の一員のようですね。実際のところ紹介されている新築マンションのシミュレーションはこのようになっています。



「年間の家賃収入は４８０万円に！」という言葉は華々しいですが、もちろん世の中にウマイ話はありません。シミュレーションをよくよく見てみるとこう書かれています。

・支出：（９７，０８５円＋１３，０００円）×４戸

・収入：１００，０００×４戸

つまり毎月の収支はこうですね。

・収支：４００，０００円-４４０，３４０円＝−４０，３４０円の赤字

要するに家賃収入どころか「年間のマイナスは４８万円に！」ということです。なぜ運用しようと思って始めたはずなのに貯金が減っていくのでしょうか・・・しかも「−４８万円」というのはサラリーマンにとって結構大きな金額です。

それをあたかも収入が増えるように見せているのは悪意しか感じません。

しかし最も悪意があるのは下の注意書きの部分ですね。このように書かれています。

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30歳で、ワンルームマンションの不動産投資を始めた場合、毎月約1万円×４戸を拠出していきます。毎月のキャッシュフローが良すぎるものは注意が必要です。販売会社の想定趣味レーションが甘い可能性があります。

ローン期間35年で約1680万円を拠出することになり、65歳から家賃収入が年間480万円入ってきますので、平均寿命（男性81歳/女性87歳）まで経営を続けた場合、男性7,680万円、女性10,560万円の家賃収入を資産構築していけます。

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シミュレーションを「趣味レーション」と誤字ってるのはご愛敬ですが、悪意ポイントの１つ目は

・４８０万円の家賃収入が８７歳まで５７年間続く

としている点です。

一体マンションの耐用年数を何年と考えているのでしょうか？法定耐用年数は４２年で、頑張って５０年は住めてもそこからは建て替えです。つまり８０歳くらいまでは一定の収入が得られるとしても、８０歳で建て替えとなり、新たに建設費用を負担しないといけません。

仮に男性の場合「７，６８０万円」の資産構築ができていたとしても、元のマンション価格が１億２，０００万円ですから、建て替え費用で全て吹き飛ぶ可能性は十分あります。

つまりがんばってローンを返済しても５０年かけて１円も儲からない可能性があるということです。

悪意ポイントの２つ目は

・シミュレーションが詐欺と言っていいほど甘すぎる

という点です。

マンション投資の期待利回りが４％とすると、家賃収入が４０万円という設定自体は問題ありませんが、しかし実際の利回りを計算するにあたっては以下のような要素を含める必要があります。

・税金：固定資産税は絶対かかります。

・空室率：諸費用込みで少なくとも１割は見ておく必要がありますし、築２０年を過ぎれば空室率はどんどん上がっていくものと思います。

・修繕積立金の値上がり：どのマンションも修繕積立金は最初は低く、徐々に上がっていきます。しかもそれでも足りないと言われています。最終的には３〜４倍になってもおかしくありません。

・減価償却：建物価値は経年でどんどん下がっていきます。５０年で住めなくなるとすれば年間２％ずつ価値が失われていくということです。

・家賃低下：古くなればなるほど家賃は下がっていきます。一般的には１年に１％下がると言われています。

まぁただ会計上の損益はちょっと分かりにくいので、「５０年後の建て替えの時に土地代で手放す」という前提でキャッシュフローを計算してみるとこうなります。

・５０年間の家賃収入（空室率控除後）：１億５，０８８万円

・ローン返済額：１億６，３１０万円

・税金：１，５００万円

・修繕積立金：６，０２０万円

この時点で−８，７４２万円の赤字ですね。ただ「１億２，０００万円のマンションを８，７４２万円で買えたのだから良かったじゃないか！」と強弁されるかもしれません。

しかし建て替え直前の５０年後のマンションは建物価値がゼロとなり、土地代の価値しかありませんので、仮に土地代を購入価格の３０％＝３，６００万円とすると、売却益は３，６００万円となり、５０年間の収支はこのようになります。

・土地売却益３，６００万円−キャッシュフローマイナス８，７４２万円＝−５，１４２万円

つまり一生を掛けて「５，１４２万円もの赤字を垂れ流す」という人生崩壊のライフプランだという事です。

ちなみに５０年後に土地を売却しないとすると、建て替え費用が１億２，０００万円から土地代の３，６００万円を引いた８，４００万円かかることになりますので、やはり人生崩壊です。

修繕積立金で半分を賄えたとしてもやっぱり人生崩壊です。

そしてこの赤字はJoyful Investment株式会社を始めとするワンルームマンション投資業界に流れていくことになります。南無南無・・・。

冒頭ご案内したように「ワンルームマンション投資した人で失敗した人はいても成功した人はいません」というのはそういうことです。消費者の無知につけこんでローン漬けにすることを生業としている業界ですので賢明な読者の方々は十二分にお気をつけください。

なお上記試算の詳細はこちらです。↓



とここまで書いて、

・現状復帰費用

・修繕費用（専有部分）

・火災保険（大家分）

などが漏れていることに気が付きましたが、まぁさらに収支が悪化する話ですので割愛します。

ハッキリ言って「新築ワンルームマンション投資は必ず損をする」ということです。慎重にご判断ください。

あと同サイトのこうした告知を見てみると、個人情報を入力したらガンガン営業電話がかかってくるのでしょうね。



ご注意ください。

ちなみに不動産に投資してみたいということであれば、ＲＥＩＴの方がはるかに透明性が高くてお勧めです。



５％を超えるものもありますし、分散して投資しても３．７％の利回りです。

そしてワンルームマンション投資と違って換金したい時にいつでも換金できる流動性も魅力の１つです。

ＲＥＩＴは値動きがあるために値下がりした場合に損失が可視化されてしまうデメリットはありますが、しかしワンルームマンション投資も可視化されないだけで、売却時に時価が一気に表面化するという意味では同じです。

かく言う記者もＲＥＩＴには投資しております・・・参考になさってください。

そもそもワンルームマンション投資は収支がマイナスになりますからね！ ＲＥＩＴと比べるべくもありません。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

１．リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年５％のリターンなら毎年４％といった損失が、毎年１０％のリターンなら毎年９％といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

＞＞＞＜備忘録＞怪しいファンド、投資案件の見分け方