編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん「シリーズ成田５号」に投資してはダメ！

＞＞＞みんなで大家さんの「詐欺被害」に関する注意喚起

＞＞＞ありえない高額転売が続く！みんなで大家さんシリーズ成田２号

＞＞＞ありえない高額転売！みんなで大家さんのシリーズ成田１号

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの疑惑はまだまだ続く。

＞＞＞伊勢忍者キングダムはヤバイ。みんなで大家さんは疑惑だらけ。

＞＞＞伊勢忍者キングダムは閉鎖中。みんなで大家さんは大丈夫？

＞＞＞情報提供あり！みんなで大家さんファーム１号はやっぱり詐欺？

＞＞＞決算書で露呈！やっぱり、みんなで大家さんは詐欺？

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん４０号は魅力的？危険です。

＞＞＞利回り６％！みんなで大家さん３８号は魅力的？危険です。

＞＞＞みんなで大家さんの資本増強は自作自演？

＞＞＞ついに見えた！みんなで大家さんの虚偽投資

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん３４・３５号は荒唐無稽

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３３号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム３号は魅力的？

＞＞＞関係者！？みんなで大家さんの記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの決算はどうなった？

＞＞＞みんなで大家さんファーム２号の記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．１％！みんなで大家さんファーム１号は魅力的？

＞＞＞口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんの疑問点をまとめると

＞＞＞利回り６．１％！みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん伊勢は魅力的？

＞＞＞元本割れナシ年利６％！みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞６．１％の高金利な投資　みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞みんなで大家さんの債務不履行＝デフォルト率は７０％？

＞＞＞想定利回り７．０％！みんなで大家さん１９号は魅力的？

＞＞＞行政処分！「みんなで大家さん」のその後は？

ここまで証拠が出てくると記者の心証としてはもう、「みんなで大家さんはポンジスキームで間違いない」と思うわけですが、その根拠を簡単にまとめていくとこうなります。

根拠その１：二束三文の不動産物件を高値で投資家に販売している。

たとえば前回取り上げたシリーズ成田５号の場合、こういう計算となりました。

−−−

・想定利回り：7.0%

・物件名：成田空港周辺開発プロジェクト用地

・募集総口数：2,604口（２６億４百万円）

・土地面積：1,903m2

・想定賃貸利益：227,850千円

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この１，９０３平方メートルの時価をチェックすると、成田市小菅地区の地価はこうなっています。



＞＞＞ウチノカチ

１平方メートルあたり２，６００円ということですから、１，９０３平方メートルの時価はと言うと・・・

・＠２，６００円×１，９０３平方メートル＝４９５万円

たったの４９５万円なのですね！これを２６億４百万円で投資家に売却しようとしているわけです。あり得ません。

ちなみに７％の配当に必要な賃料はこういうことになります。

・２６億４百万円×７％＝１億８，２２８万円

一体、誰が５００万円弱の土地を借りるのに年間２億円近い賃料を払うと言うのでしょうか？本当に荒唐無稽ですね・・・。

ちなみにここまでの成田シリーズの時価と募集金額を比較するとこうなります。

・成田シリーズ１号：時価８９０万円→募集金額２０億２８百万円

・成田シリーズ２号：時価１，００５万円→募集金額２２億９２百万円

・成田シリーズ３号：時価７０４万円→募集金額３７億円

・成田シリーズ４号：時価７０２万円→募集金額３６億９２百万円

・成田シリーズ５号：時価４９５万円→募集金額２６億４百万円

・成田シリーズ６号：時価８７２万円→募集金額４５億８８百万円

・成田シリーズ７号：時価５９３万円→募集金額３１億２０百万円

もはや、これは錬金術です。


根拠その２：どうやって配当しているか分からない。

投資家に約束した７％もの高配当を続けるためには投資したビジネスが軌道に乗って十分儲かる必要がありますが、同社の主要な投資先は以下３つです。

１．「凍結解凍覚醒法」を利用したバナナ関連（募集金額３２２億円）

２．伊勢忍者キングダム関連（募集金額７０億円）

３．成田関連（募集金額２２１億円）

まず１つ目のバナナについては同社販売サイトを見てみると２０２１年８月現在でこうなっています。



もう今年の分は売り切れてしまっています。どうやって配当しているのでしょうか？

２つ目の伊勢忍者キングダムは確認できただけでも２０２１年１月２５日から３月７日まで休園していましたし、２０２１年９月の予定を見ても休園だらけです。



駐車場を見てもガラガラです。



休業だらけなのは運営が赤字だからではないかと推測されますが、どうやって配当しているのでしょうか？

３つ目の成田については未だに土地のままです。



どうやって配当しているのでしょうか？


根拠その３：投資家にウソばかりついている。

たとえばバナナについては当初、「凍結解凍覚醒法」によって生産していると喧伝していましたが、特許元から「なりすまし」と指摘されて、こっそりその記述を削除しています。



過去には大分の地熱発電案件でもこう訴えられていました。



つまりは遵法意識など全くないということです。

ちなみにその点ではサイトを見るたびに成田の完成予想図が変わることにも納得していません。







そしてそのどれもが建物配置図と異なっています。



このように記者からすればどこからどう見てもポンジスキーム、もっと言えば「投資詐欺」としか思えないわけですが、ではなぜこの「みんなで大家さん」は破綻しないのでしょうか？

その答えは今年の決算書を見れば明らかです。



去年の決算書はこうでした。



つまりは「みんなで大家さん」への出資金が前年の３５１億円から今年は５１７億円と、１年で１６６億円も増えているのですね！

５１７億円の出資金に対して７％の配当は３６億円ですから、このペースで集金を続ける限りポンジスキームであっても破綻することはなく、まだまだ生き延びることが可能です。

単純計算では２，０００億円を超えてもまだ大丈夫ですね。

「その時」が５年後なのか、１０年後なのか分かりませんが、同社が破綻した時、行政側は一体誰が責任を取るのでしょうか。

ちなみにいくら７％と言っても元本回収には１４年以上かかるわけですから、途中で解約しない限り元本を回収できる投資家はほとんどいないのではないかと思います。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

１．リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年５％のリターンなら毎年４％といった損失が、毎年１０％のリターンなら毎年９％といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

＞＞＞＜備忘録＞怪しいファンド、投資案件の見分け方