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貯金・定期預金コラム:
オフィス小口化商品!ボルテックスの「Vシェア」は魅力的?

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。
2021/8/28 <株式会社ボルテックス

Vシェア




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは株式会社ボルテックスが提供するオフィス小口化商品の「Vシェア」ですね。経済番組等でCMを見た方もおられるかもしれません。検索画面にはこのような広告が表示されます。



そもそもリスクとリターンは相関していますので「ローリスク・ミドルリターン」はあり得ません。その点では企業の勧誘姿勢がにじみ出ていて「黄色信号」な気もしますが、予断を持たずその商品内容をチェックしたいと思います。

同社サイトを見てみると語られているメリットは以下3つですね。

1.価格の変動率が低く、安定している。

2.相続・贈与における節税メリットを受けられる。

3.運営の手間がかからない。

まぁそうなんでしょうけれど、肝心の運用成績が分かりません。

「東京都心のハイグレードオフィスビルを保有することが可能」ということで投資意欲をくすぐられますが、やはりそれがどれくらいのリターンとなるのか分かりません。「ミドルリターン」なんですよね?

コロナ禍においても同社の平均空室率は2.48%ということですから、高い稼働率が期待できるということなのかもしれませんが、やはりリターンの記載はありません。



そうしたわけで運用成績次第ですが、新聞記事を検索してみると

・都心5区のオフィス平均賃料は3.3平方メートルあたり2万1999円

という記事が出てきました。

>>>東京都心オフィス空室率、20年12月は4.49%に上昇 5年3カ月ぶり高さ

新規に募集されている物件の面積はこんな感じです。



約121坪ということですね。ここに平均賃料を掛けると賃料収入は月265万円、年間32百万円となります。

一方、募集総額は11億40百万円となっています。



とすると利回りは2.8%となります。

ちなみに本日のJリートの配当利回りは3.3%となっています・・・Jリートで十分なのではないでしょうか・・・。



個別に見れば配当利回りが5%を超えているものもありますし。

加えて個人的に最も気になったのは、同社サイトではこの商品のリスクがほとんど述べられていないことですね。確かに同社全体の空室率は2.48%なのかもしれませんが、コロナ禍において飲食店は全滅していますし、どんなオフィスビルも大抵1〜2フロアは空いています。

例えばこの「Vシェア」の過去の物件を見てみると、如何にも飲食店なこちらの物件。



案の定、空室です。



次はこちらの中規模オフィス。



8フロア中、2フロアが空室です。



原宿のこちらの印象的なビルも・・・



やはり3フロア中、1フロアが空室です。



つまりは空室率は思った以上に高いかもしれない上に、そうした事実が積極的に開示されているようには思えません。

仮に上野広小路ビルのように「全空」ということになればリターンはゼロになるのではなく、管理費や修繕積立金の分、「マイナス」ということになります。

そう考えるとやはり・・・Jリートの方がいいのではないですかね。

ちなみに運営元であるボルテックス社は財務内容を開示しておりまして、その点は好感が持てますが、その中身はこのようになっています。



経常利益は24億円と、新規参入系のソーシャルレンディング会社やクラウドファンディング会社よりはるかに安心ですが、ただコロナ禍の逆風があったにせよ、前期の81億円から大きく減少しています。

仮に今期赤字になるようであれば、運用の前提が大きく崩れることになります。この点も要注意ですね。

そう考えると・・・繰り返しになりますがJリートで十分なのではないでしょうか。

慎重にご判断ください。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

3.「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

加えてこちらの記事も参考になさってください。

>>><備忘録>怪しいファンド、投資案件の見分け方

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※ご参考:今回取り上げたサイトの複写です。