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貯金・定期預金コラム:
利回り8%!TECROWD=テクラウドの障碍者向けグループホームファンドは魅力的?

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。
2023/10/28 <TECRA株式会社

TECROWD



※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのはTECRA株式会社が提供するTECROWD=テクラウドですね。サイトを見ると

・資金調達140億円突破

・配当遅延、元本割れ0件

・高い実績利回り9.8%

と華々しい実績が謳われています。ローリスク・ハイリターンの投資であれば魅力的ですが、リスクとリターンは比例していますので、もちろんそんなものはありません。高利回りの裏でどういったリスクがあるのかチェックしていきたいと思います。

なおTECROWDについては過去にも取り上げていますので興味がある方はご覧ください。

>>>利回り8%!TECROWD=テクラウドは魅力的?

では早速具体的なファンドを見てみると、直近で募集完了したファンドは障碍者向けグループホームである「AMANEKU八王子中野山王」に投資するものですね。概要としてはこうなっています。

−−−

■TECROWD 52号ファンド/障がい者向けグループホーム「AMANEKU八王子中野山王」

・想定利回り:年利8.00%

・運用期間:24ヶ月

・募集金額:423,200,000円

−−−


利回り8%ということで魅力的な水準ですが、配当の形はこのようになっています。



建設期間である2023年11月から2024年5月の半年間は「無配当」で、2024年5月から2025年10月の1年半は「4%」。期間全体ではインカムは「年利3%相当」になるということです。

加えて2025年10月に売却する際は、「年利5%相当=10%」のキャピタルゲインが想定されており、上記インカムと合わせて「年利8%相当」のリターンが得られるということになります。

投資家からすれば8%のリターンは十分オイシイと思いますが、一方で事業者のメリットは何なのでしょうか?

事業者は銀行からお金を借りれば1〜2%といった利息で済むところを、少なくとも8%の利息を負担しないといけないわけですし、募集者であるTECRA社のマージンも発生するわけですから、実質的な「借入利率」は10%超と消費者金融並みとなっていそうです。

普通に考えればメリットはありません。

そうした中であえて事業者側の動機を探れば

1.建設も自社でやっているので利益が年10%を大きく超える(建てれば建てるほど儲かる)。

2.土地建物の価値が本当は二束三文なので、投資家に高く売りつければ、年10%払っても大きくおつりが出る。

3.インカム分の年利3%は許容範囲だし、キャピタル分の10%は、うまく行かなければ払わなくてよいと思っている。

4. そもそもがポンジスキームなので、資金を集め続けないといけない。

と言ったことが考えられます。

ちなみに関係図はこのようになっています。



建設はゼネコンに発注するようなので、1の理由はなさそうです。

物件の概要はこのようになっています。

−−−

・物件名称:AMANEKU八王子中野山王

・所在地(地番):東京都八王子市中野山王二丁目2032番2

・構造・規模:木造 一部鉄筋コンクリート造 2階建(予定)

・敷地面積:511.68u

・建築延面積:497.04 u(予定)

−−−

敷地面積は約512uということですが、周辺の土地価格は10万3千円となっています。



とすると土地代は

・10万3千円×512u=5,274万円

ということですね。では建物代はというと、最も高い鉄筋コンクリートで相場は坪124万円ということのようです。



とすると建物代は

・124万円×497u÷3.3u(坪)=1億8,675万円

ということになり、「土地+建物」では

・5,274万円+1億8,675万円=2億3,949万円

となります。つまりは約2億4千万円の物件を投資家には約4億2千万円で売りつけようとしているわけで、利益は莫大ですね!

とすると2つ目の仮説である「土地建物の価値が本当は二束三文なので、投資家に高く売りつければ、年10%払っても大きくおつりが出る。
」は当たっていそうです。

ただ問題は2年後にその高値で買い戻さないといけない点です。買い戻さない限り、元本は償還できませんからね。

とするとここで、3つ目の仮説である「インカム分の年利3%は許容範囲だし、キャピタル分の10%は、うまく行かなければ払わなくてよいと思っている。」が出てくるのかもしれません。

相場で売れば損が出るのは確実かと思いますが、所有者はあくまで投資家なので、売却損は投資家に転嫁できるということです。

こうしたスキーム全体を見れば4つ目の仮説である「そもそもがポンジスキームなので、資金を集め続けないといけない。」というのも現実味を帯びてきますが、そうした疑念を払拭すべく、TECRA社の財務情報をチェックしてみると・・・残念ながらどこにも開示されていなさそうです。

また実際の事業者であり、賃借人であるAMAUHI社についても、やっぱり財務情報は開示されていなさそうです。

肝心の2社の経営状況が分からないわけですから、そのリスクについては判断できず、「投資してはいけない」という結論で良いと思います。

上記の通りポンジスキームの可能性もありますしね。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

2.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

3.「マイナス金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。

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