編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

＞＞＞みんなで大家さんはこれだけ危ないのに、倒産しない理由はなぜですか？

＞＞＞工事ストップ中のみんなで大家さん「シリーズ成田」。賃料はどこから？

＞＞＞資金ショート！？「みんなで大家さん」の今後の予想

＞＞＞いよいよ資金ショートか？「みんなで大家さん」

＞＞＞絶対投資してはいけない「みんなで大家さん」

＞＞＞やっぱり投資してはいけない「みんなで大家さん」

＞＞＞二束三文の「みんなで大家さん」がすぐに破綻しないのはなぜ？

＞＞＞みんなで大家さんの「シリーズ成田」はやっぱりおかしい

＞＞＞みんなで大家さんはシリーズ成田でついにフィナーレか

＞＞＞みんなで大家さんはポンジスキーム？疑惑まとめと破綻しない理由

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん「シリーズ成田５号」に投資してはダメ！

＞＞＞みんなで大家さんの「詐欺被害」に関する注意喚起

＞＞＞ありえない高額転売が続く！みんなで大家さんシリーズ成田２号

＞＞＞ありえない高額転売！みんなで大家さんのシリーズ成田１号

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの疑惑はまだまだ続く。

＞＞＞伊勢忍者キングダムはヤバイ。みんなで大家さんは疑惑だらけ。

＞＞＞伊勢忍者キングダムは閉鎖中。みんなで大家さんは大丈夫？

＞＞＞情報提供あり！みんなで大家さんファーム１号はやっぱり詐欺？

＞＞＞決算書で露呈！やっぱり、みんなで大家さんは詐欺？

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん４０号は魅力的？危険です。

＞＞＞利回り６％！みんなで大家さん３８号は魅力的？危険です。

＞＞＞みんなで大家さんの資本増強は自作自演？

＞＞＞ついに見えた！みんなで大家さんの虚偽投資

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん３４・３５号は荒唐無稽

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３３号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム３号は魅力的？

＞＞＞関係者！？みんなで大家さんの記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの決算はどうなった？

＞＞＞みんなで大家さんファーム２号の記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．１％！みんなで大家さんファーム１号は魅力的？

＞＞＞口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんの疑問点をまとめると

＞＞＞利回り６．１％！みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん伊勢は魅力的？

＞＞＞元本割れナシ年利６％！みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞６．１％の高金利な投資　みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞みんなで大家さんの債務不履行＝デフォルト率は７０％？

＞＞＞想定利回り７．０％！みんなで大家さん１９号は魅力的？

＞＞＞行政処分！「みんなで大家さん」のその後は？

ここまで証拠が出てくると記者の心証としてはもう、「みんなで大家さんは投資詐欺で間違いない」と思うわけですが、その根拠を「シリーズ成田」に絞って復習するとこうです。

根拠その１：二束三文の不動産物件を高値で投資家に販売している。

シリーズ成田１７号の場合、投資対象である土地の時価はと言うとたったの２，９２１万円なのですね。これを１４８億円で投資家に売却しようとしているわけです。詐欺と言ってしまっていいのではないでしょうか。

ちなみに７％の配当に必要な賃料はこういうことになります。

・１４８億円×７％＝１０億３６百万円

一体、誰が２，９２１万円の土地を借りるのに年間１０億円を超える賃料を払うと言うのでしょうか？荒唐無稽です。

なお１７号までのシリーズ成田の募集金額は総額１，８２５億円となっていました。過去最大級の投資詐欺となりそうですね。

根拠その２：工事が全く進んでいない。

シリーズ成田対象エリアは昨年８月から工事がストップしているようですが、しかし２０２１年２月の「シリーズ成田１号」の募集開始からその時点で２年半経ってるわけで、建物どころか基礎工事すら行われていないのは明らかに異常事態です。

シリーズ成田はこのまま何も建たずに終わりそうですが、集められた１，８００億円を超えるお金は一体どこに行ったのでしょうか？

根拠その３：どうやって配当しているか分からない。

投資家に約束した７％もの高配当を続けるためにはビジネスが軌道に乗って十分儲かる必要がありますが、シリーズ成田については上記の通り未だに土地のままです。建物が建っていないので賃料は入ってきません。そもそも工事そのものがストップしていますしね。

ではどうやって配当しているのでしょうか？

シンプルに考えればやはり他の人の出資金を配当に回す自転車操業が行われていると推測されます。だって売上がないわけですから。

つまりはポンジスキームなのでしょう。

さてそんな「シリーズ成田」を始めとする数多くのポンジ案件を販売してきたみんなで大家さんですがついに、行政処分が言い渡されました。事由を抜粋するとこうなります。

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１．被処分者は、成田１６号商品において、成田市の開発許可の対象ではない土地を対象不動産に含んでいるにもかかわらず、対象不動産について成田市開発許可により開発許可済みであると契約成立前交付書面及び契約成立時交付書面に事実と異なる記載をした。

さらに、対象不動産の誤りを是正するため開発許可を得た他の土地との交換処理を行った際に、事業参加者から契約変更の同意を得る必要があるにもかかわらず、事業参加者から申出がない場合、契約に同意したものとみなすこととした。

２．被処分者は、Ｘ社が成田ＰＪの計画見直しを行った際に、Ｘ社の事業プランの変更が、土地の資産性に大きく影響を及ぼす可能性のある重要な事項であると認識していたが、実際の説明は令和５年５月１９日付けX社グループ「共生日本ゲートウェイ成田プロジェクトについての近況報告」を送付して説明するにとどまっており、事業プラン変更後の対象不動産の資産価値、将来的な収益性や実現可能性への影響といった、事業参加者等が投資判断を行う上で重要となる事項が何ら説明されておらず、土地の資産性に大きく影響を及ぼすことの説明としては、十分な説明を果たしているとは認め難い。

３．被処分者は、成田商品に係る契約成立前交付書面において、「宅地造成工事完了時における形状・構造等」について、十分記載しておらず、少なくとも対象不動産の構造についての記載が不足していると認められる。

https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2024/06/17/documents/08_01.pdf

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全くもって疑惑の本質に突っ込めておりませんが、このあたりが不動産特定共同事業法の限界ということなのですかねぇ。疑義があればお金の流れを含めてズバっと切り込める捜査権限の拡充を含めた法律改正が必要そうです。

実際のところ、この「みんなで大家さん事件」を契機に法律改正の流れになるのでしょうけれど。

でもって処分内容を抜粋すると以下の通りです。

−−−

１．業務の一部停止

２．「みんなで大家さん成田１６号」の対象不動産の変更に関し、契約変更又は解約の意思を明確に確認できていない事業参加者に対し、契約の変更に応ずる意思があるかを速やかにかつ明確に確認して報告すること。

３．「共生日本ゲートウェイ成田プロジェクト」に関し、計画見直しが土地の資産性に大きく影響を及ぼし、当該土地の最終的な売却の可否又は売却価格に影響が生じるリスクがあること、計画見直し後の対象不動産の資産価値（例えば鑑定評価額など）、将来的な収益性や実現可能性への影響について、十分に理解できるよう説明すること。

４．開発中の造成工事の状況等、造成工事の完了時期・建物計画を含んだ構想が実現するのか等の具体的見通しについて説明すること。

５．今回の処分理由及びこれに対する処分内容等について説明すること。

６．成田商品の解約の申出があった場合には誠実かつ適切に行うなど、事業参加者の保護には万全を期すこと。

−−−

業務の一部停止については当初１ヶ月でしたが、こちらは不服申し立てが認められて「正式な判決が出るまでの間は停止処分は停止」ということになっています。

https://www.minnadeooyasan.com/_assets/pdf/20240625_document.pdf

ただそうは言いつつあくまで「正式な判決が出るまでの間」ということですし、裁判所からの決定文には

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申立人は成田商品について新たに募集・販売する予定はない

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という記載もあります。もしこれが本当なら、毎年少なくとも利払いだけでも約１，８００億円×７％＝１２６億円の資金が必要です。そもそも成田では施設ができていないので賃料が入りようがありませんから、新規資金が入らなければ破綻は間違いないですね。

ちなみにこの決定に対して同社は



とリリースしていますが、そもそも判決が出たわけではありませんし、今回の決定の背景としてはこう述べられています。

−−−

・ 社会的信用が失墜し、当該事業者と出資者との信頼関係が失われれば、出資者から解約等の申出が相次ぐなどし、当該事業者の事業の遂行が困難となることが想定される。

・疎明資料によれば、実際に申立人は、本件停止処分が公表された令和６年６月１７日午後５時から翌１８日午後５時までの２４時間の間に４７０名を超える出資者からの契約解除の申し出を受けており、これらの申入れに係る出資金総額は約２８億円に上ると認められる。

・これらの事情等を踏まえれば、本件停止処分の効果が継続し、申立人の営む不動産特定共同事業業務の一部が停止された状態が続けば、申立人の社会的信用がさらに失墜し、申立人と出資者との間の信頼関係が失われ、ひいては、申立人の営む事業全体について、その遂行が困難となる事態も生じ得るというべきである。

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つまりは「業務停止処分によって破綻してしまう可能性があるから判決が出るまでは待ってよい」ということで、「主張が認められた！」と誇っていいような筋合いのものではありません。

というか・・・全く反省していないですね！完全に潰さないとまた同じことを繰り返しますね、これは。

そしてこの「２８億円」の返金要請を受けて、早速返金を停止しています。



おいおい、１，８００億円集めておいて２８億円が返金できないというのは一体どういう理屈なんだ？

処分命令である「成田商品の解約の申出があった場合には誠実かつ適切に行うなど、事業参加者の保護には万全を期すこと」を早速破っているとも言えます。

昨年の決算書を見ると都市綜研インベストファンド社に残っている現預金は１４１億円であり、これだけに限れば返金停止をしても１年もすれば利払いに窮して破綻するでしょう。



とは言え二束三文の土地を１８００億円以上で投資家に売ったわけですからそのほぼ同額の利益がグループ内にもたらされたはずです。

逃げ得なんてあり得ませんから、行政・司法の手でしっかり回収してほしいものです。

しかし筆者が最初にコラムに書いてからもう１０年ですか。行政の無策についても糾弾されるべきですね。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

１．リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年５％のリターンなら毎年４％といった損失が、毎年１０％のリターンなら毎年９％といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の可能性を隠しているのであれば詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．「ゼロ金利」で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。