編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

＞＞＞破綻間近！？みんなで大家さんからいくら回収できるか考えてみる

＞＞＞本格的にやばくなる、みんなで大家さん

＞＞＞返金制限、みんなで大家さんの悪あがき

＞＞＞みんなで大家さんの余命は何ヶ月？

＞＞＞みんなで大家さんは行政処分からの返金停止でついに破綻へ

＞＞＞みんなで大家さんはこれだけ危ないのに、倒産しない理由はなぜですか？

＞＞＞工事ストップ中のみんなで大家さん「シリーズ成田」。賃料はどこから？

＞＞＞資金ショート！？「みんなで大家さん」の今後の予想

＞＞＞いよいよ資金ショートか？「みんなで大家さん」

＞＞＞絶対投資してはいけない「みんなで大家さん」

＞＞＞やっぱり投資してはいけない「みんなで大家さん」

＞＞＞二束三文の「みんなで大家さん」がすぐに破綻しないのはなぜ？

＞＞＞みんなで大家さんの「シリーズ成田」はやっぱりおかしい

＞＞＞みんなで大家さんはシリーズ成田でついにフィナーレか

＞＞＞みんなで大家さんはポンジスキーム？疑惑まとめと破綻しない理由

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん「シリーズ成田５号」に投資してはダメ！

＞＞＞みんなで大家さんの「詐欺被害」に関する注意喚起

＞＞＞ありえない高額転売が続く！みんなで大家さんシリーズ成田２号

＞＞＞ありえない高額転売！みんなで大家さんのシリーズ成田１号

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの疑惑はまだまだ続く。

＞＞＞伊勢忍者キングダムはヤバイ。みんなで大家さんは疑惑だらけ。

＞＞＞伊勢忍者キングダムは閉鎖中。みんなで大家さんは大丈夫？

＞＞＞情報提供あり！みんなで大家さんファーム１号はやっぱり詐欺？

＞＞＞決算書で露呈！やっぱり、みんなで大家さんは詐欺？

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん４０号は魅力的？危険です。

＞＞＞利回り６％！みんなで大家さん３８号は魅力的？危険です。

＞＞＞みんなで大家さんの資本増強は自作自演？

＞＞＞ついに見えた！みんなで大家さんの虚偽投資

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん３４・３５号は荒唐無稽

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３３号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム３号は魅力的？

＞＞＞関係者！？みんなで大家さんの記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの決算はどうなった？

＞＞＞みんなで大家さんファーム２号の記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．１％！みんなで大家さんファーム１号は魅力的？

＞＞＞口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんの疑問点をまとめると

＞＞＞利回り６．１％！みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん伊勢は魅力的？

＞＞＞元本割れナシ年利６％！みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞６．１％の高金利な投資　みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞みんなで大家さんの債務不履行＝デフォルト率は７０％？

＞＞＞想定利回り７．０％！みんなで大家さん１９号は魅力的？

＞＞＞行政処分！「みんなで大家さん」のその後は？

ここまで証拠が出てくると記者の心証としてはもう、「みんなで大家さんは投資詐欺で間違いない」と思うわけですが、２０２４年６月にはついに行政処分が言い渡されました。

そして２０２５年７月からは「シリーズ成田」の元本のみならず配当（分配金）も停止しています。

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みんなで大家さん、分配金の支払いが遅延

　7月31日、不動産投資商品を販売するみんなで大家さん販売（株）は、不動産投資商品「みんなで大家さん成田1号〜18号（全18商品）」について、7月末の利益分配（分配金）が遅れると投資家に通知した。グループの共生バンク（株）の担当者は31日、東京商工リサーチの取材に対して「グループの合同会社からの賃料が遅れたため、分配金の支払が遅延する。資金を調達し、1日も早く遅延分の支払いに向けて努力する」とコメントした。その上で、「行政処分によるレピュテーションで計画通りに進んでいないが、600億円の（価値があるとされる）不動産を売却して資金調達する」としている。

　分配遅延となる投資商品は、成田空港に隣接する商業施設「GATEWAY NARITA」を投資対象としており、約3万8,000人から2,000億円程度の出資を得ているとみられる。

　みんなで大家さん販売とグループ会社の都市綜研インベストファンド（株）は2024年6月に東京都や大阪府から行政処分を受け、解約が相次いでいた。

　都市綜研インベストファンドは、「GATEWAY NARITA」などへの投資が膨らみ、2025年3月期の負債総額は出資金の約2,000億円を含めて3,098億円に達している。資産合計は3,204億円。

https://www.tsr-net.co.jp/data/detail/1201619_1527.html

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加えて２０２５年９月には「シリーズ成田」以外の、伊勢忍者キングダムに出資する「シリーズ伊勢」や、バナナ栽培に出資するファンドなどでも配当が停止され、合計２７商品が遅配しているとのことです。

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不動産投資「みんなで大家さん」、計２７商品で配当遅れ…弁護士に相談１０００人超

　成田空港周辺の開発用地に出資すれば利益を得られるとする不動産投資商品「みんなで大家さん　シリーズ成田」の配当が遅れている問題で、遅配がシリーズ成田以外の商品にも広がったことがわかった。成田の遅配は３か月連続で、他商品も合わせると２７商品で遅配が起きている。出資金の返金を求める提訴が相次いでおり、弁護士に相談している出資者は少なくとも１０００人に上る。

　事業者側が９月３０日、出資者にメールを配信し、９月分の配当が行われなかったことが新たに判明した。「成田に加え、その他商品でも支払いを遅延せざるを得なくなった」などとしている。

　配当は２か月に１回とされている。９月分の遅配に該当するのは、奇数月の配当を予定していた全１８商品。成田の９商品は７月分に続く遅配で、鹿児島県のバナナ熟成施設や三重県のテーマパークなどを対象に出資を募った９商品は、９月分で初めて遅配が起きた。

　「大家さん」は不動産特定共同事業法に基づく投資商品で、不動産会社「共生バンク」（東京都）を中心とするグループが手がけている。

　このうちシリーズ成田では、年７％の利回りをうたって１８商品を販売し、約１５６０億円（８月末時点）の出資金を集めた。成田空港周辺で東京ドーム１０個分の用地にホテルや展示場を建設するとしているが、土木工事の工期は３度延期されている。出資金の返還を求めた人への対応も進んでいない。

　遅配について、共生バンク側はメールで「昨今の提訴で前向きな事業活動に影響が出ている」ことなどを理由に挙げている。

　被害対策弁護団の小幡歩弁護士（第二東京弁護士会）によると、成田の配当が初めて遅れた直後の８月上旬から相談が相次いだ。９月１７日には出資者５人が、共生バンクのグループ会社で不動産を管理・運営する「都市綜研インベストファンド」（大阪府）に対し、出資金計６０００万円の返還を求めて大阪地裁に提訴した。

　９月１９日には被害対策弁護団を組織。全国の約９００人から相談があり、約５００人（出資総額約４７億円）が提訴の意向を示しているという。

https://www.yomiuri.co.jp/national/20251001-OYT1T50183/

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本来は投資家の資産は分別管理され、収益源も分散され、全部一緒に配当停止にはならないはずですが、結局、集められた資金は全てグループ会社の手に渡り、グループ会社の資金繰りが悪化したことで全商品、配当停止の流れとなったのでしょう。

つまりは商品全体としてポンジスキームだったということです。

しかし集めた３，０００億円は一体どこに行ったのでしょうねぇ。二束三文の物件しか買っていないし、配当は年間７％なので、計算上はその過半がグループ内に残っているはずですが、司法の手でしっかり解明してほしいものです。

不幸にして投資してしまった人は裁判で戦うしかありませんが、それに関連して都市綜研インベストファンド社より、出資者に対して要約すると以下のような文章が届いたとのことです。

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�@出資者が「都市綜研インベストバンクバンク」に「都市綜研インベストファンド」に対する出資金を返還してもらう権利を譲渡する（これを第三者譲渡契約といいます）。

�A譲渡代金はその時には支払われない。その代わり、譲渡代金の支払いの担保として「バンクの子会社」が発行する保険付き債券を交付する。

�B譲渡代金の支払いは、交付した証券を上場したときに換金して払う。上場は半年以内を目指す。

�C契約の申し込みは10／15から受け付ける。

ただし、具体的な契約締結の時期は不明。

https://www.minnade-higaibengo.com

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譲渡したが最後、都市綜研インベストファンド社への権利を失い、保険を掛けてくれる会社なんてあるわけありませんし、この証券を買ってくれる人もいないので上場できるはずもなく、つまりは一切合切失うということです。

出資者を馬鹿にした話ですねぇ。このあたりの「デメリット」はこちらに端的にまとめられていますので引用しておきます。

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もちろんメリットはあります。

まずは、質問者さんはみんなで大家さん関連の権利をすべて失うことになります。そして、その譲渡先の会社が上場できなかった時には返済が遅れても、返済できなくてもやむ負えないという書類に判を押したことになるわけです。

もちろん、こんな、資産が無い会社が上場できるはずがありません。

つまり、合法的に債権者を減らす大技です。あとは譲渡先の会社を倒産させるなり、放っておく（幽霊会社にする）なり、やり方は一杯ありますが、判を押してしまった以上、質問者さんはそれを納得しているという形になります。

今、みんなで大家さん販売は債権者から訴えられています。きっちりと追及されるとボロが出る筈ですが、債券を譲渡させることで関係を断ち切り、この追及から逃れることができます。特に、判を押したことで納得づくとなりますから、刑事事件からは99%逃げられるようになります。つまり、相手方にものすごいメリットがある話です。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10320588210

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絶対ハンコを押してはダメですね。

逆にみんなで大家さん側からすれば借金を棒引きさせる最後の大技に出たということになります。果たして一体何人の出資者がこの「罠」にハメられてしまうのでしょうか。

投資詐欺に巻き込まれないのが一番いいですが、万が一巻き込まれた場合には、やはり弁護士に相談するのが次善策ですね。詐欺の被害者はその後も何度も被害に遭うという話も聞きますし、みんなで大家さんの出資者のリストは高値で売れるでしょうから、既に反社会的勢力の手に渡っている可能性すらあります。

十分ご注意ください。本件はそのみんなで大家さん自体が出資者を丸めこもうとしている話しではありますが・・・。

しかしこうやって次々とポンジスキームが破綻していくのを見ると、一つの目安として「利回り５％以上の不動産ファンドは全部詐欺」と思っておいた方がいいのかもしれませんね。

ということでアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうしておきましょうか。

１．日本の金利環境を考慮すると、利回り５％以上のファンドは詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．低金利で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。