編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。商品名を広告などで見た人は少なくないかもしれません。

当サイトでもすでに常連となっておりまして過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

＞＞＞全商品配当停止！みんなで大家さんの第三者譲渡契約という罠

＞＞＞破綻間近！？みんなで大家さんからいくら回収できるか考えてみる

＞＞＞本格的にやばくなる、みんなで大家さん

＞＞＞返金制限、みんなで大家さんの悪あがき

＞＞＞みんなで大家さんの余命は何ヶ月？

＞＞＞みんなで大家さんは行政処分からの返金停止でついに破綻へ

＞＞＞みんなで大家さんはこれだけ危ないのに、倒産しない理由はなぜですか？

＞＞＞工事ストップ中のみんなで大家さん「シリーズ成田」。賃料はどこから？

＞＞＞資金ショート！？「みんなで大家さん」の今後の予想

＞＞＞いよいよ資金ショートか？「みんなで大家さん」

＞＞＞絶対投資してはいけない「みんなで大家さん」

＞＞＞やっぱり投資してはいけない「みんなで大家さん」

＞＞＞二束三文の「みんなで大家さん」がすぐに破綻しないのはなぜ？

＞＞＞みんなで大家さんの「シリーズ成田」はやっぱりおかしい

＞＞＞みんなで大家さんはシリーズ成田でついにフィナーレか

＞＞＞みんなで大家さんはポンジスキーム？疑惑まとめと破綻しない理由

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん「シリーズ成田５号」に投資してはダメ！

＞＞＞みんなで大家さんの「詐欺被害」に関する注意喚起

＞＞＞ありえない高額転売が続く！みんなで大家さんシリーズ成田２号

＞＞＞ありえない高額転売！みんなで大家さんのシリーズ成田１号

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの疑惑はまだまだ続く。

＞＞＞伊勢忍者キングダムはヤバイ。みんなで大家さんは疑惑だらけ。

＞＞＞伊勢忍者キングダムは閉鎖中。みんなで大家さんは大丈夫？

＞＞＞情報提供あり！みんなで大家さんファーム１号はやっぱり詐欺？

＞＞＞決算書で露呈！やっぱり、みんなで大家さんは詐欺？

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん４０号は魅力的？危険です。

＞＞＞利回り６％！みんなで大家さん３８号は魅力的？危険です。

＞＞＞みんなで大家さんの資本増強は自作自演？

＞＞＞ついに見えた！みんなで大家さんの虚偽投資

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん３４・３５号は荒唐無稽

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３３号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム３号は魅力的？

＞＞＞関係者！？みんなで大家さんの記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの決算はどうなった？

＞＞＞みんなで大家さんファーム２号の記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．１％！みんなで大家さんファーム１号は魅力的？

＞＞＞口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんの疑問点をまとめると

＞＞＞利回り６．１％！みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん伊勢は魅力的？

＞＞＞元本割れナシ年利６％！みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞６．１％の高金利な投資　みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞みんなで大家さんの債務不履行＝デフォルト率は７０％？

＞＞＞想定利回り７．０％！みんなで大家さん１９号は魅力的？

＞＞＞行政処分！「みんなで大家さん」のその後は？

ここまで証拠が出てくると記者の心証としてはもう、「みんなで大家さんは投資詐欺で間違いない」と思うわけですが、２０２４年６月にはついに行政処分が言い渡されました。

そして２０２５年７月からは「シリーズ成田」の元本のみならず配当（分配金）も停止しています。

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みんなで大家さん、分配金の支払いが遅延

　7月31日、不動産投資商品を販売するみんなで大家さん販売（株）は、不動産投資商品「みんなで大家さん成田1号〜18号（全18商品）」について、7月末の利益分配（分配金）が遅れると投資家に通知した。グループの共生バンク（株）の担当者は31日、東京商工リサーチの取材に対して「グループの合同会社からの賃料が遅れたため、分配金の支払が遅延する。資金を調達し、1日も早く遅延分の支払いに向けて努力する」とコメントした。その上で、「行政処分によるレピュテーションで計画通りに進んでいないが、600億円の（価値があるとされる）不動産を売却して資金調達する」としている。

　分配遅延となる投資商品は、成田空港に隣接する商業施設「GATEWAY NARITA」を投資対象としており、約3万8,000人から2,000億円程度の出資を得ているとみられる。

　みんなで大家さん販売とグループ会社の都市綜研インベストファンド（株）は2024年6月に東京都や大阪府から行政処分を受け、解約が相次いでいた。

　都市綜研インベストファンドは、「GATEWAY NARITA」などへの投資が膨らみ、2025年3月期の負債総額は出資金の約2,000億円を含めて3,098億円に達している。資産合計は3,204億円。

https://www.tsr-net.co.jp/data/detail/1201619_1527.html

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加えて２０２５年９月には「シリーズ成田」以外の、伊勢忍者キングダムに出資する「シリーズ伊勢」や、バナナ栽培に出資するファンドなどでも配当が停止され、合計２７商品が遅配しているとのことです。

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不動産投資「みんなで大家さん」、計２７商品で配当遅れ…弁護士に相談１０００人超

　成田空港周辺の開発用地に出資すれば利益を得られるとする不動産投資商品「みんなで大家さん　シリーズ成田」の配当が遅れている問題で、遅配がシリーズ成田以外の商品にも広がったことがわかった。成田の遅配は３か月連続で、他商品も合わせると２７商品で遅配が起きている。出資金の返金を求める提訴が相次いでおり、弁護士に相談している出資者は少なくとも１０００人に上る。

　事業者側が９月３０日、出資者にメールを配信し、９月分の配当が行われなかったことが新たに判明した。「成田に加え、その他商品でも支払いを遅延せざるを得なくなった」などとしている。

　配当は２か月に１回とされている。９月分の遅配に該当するのは、奇数月の配当を予定していた全１８商品。成田の９商品は７月分に続く遅配で、鹿児島県のバナナ熟成施設や三重県のテーマパークなどを対象に出資を募った９商品は、９月分で初めて遅配が起きた。

　「大家さん」は不動産特定共同事業法に基づく投資商品で、不動産会社「共生バンク」（東京都）を中心とするグループが手がけている。

　このうちシリーズ成田では、年７％の利回りをうたって１８商品を販売し、約１５６０億円（８月末時点）の出資金を集めた。成田空港周辺で東京ドーム１０個分の用地にホテルや展示場を建設するとしているが、土木工事の工期は３度延期されている。出資金の返還を求めた人への対応も進んでいない。

　遅配について、共生バンク側はメールで「昨今の提訴で前向きな事業活動に影響が出ている」ことなどを理由に挙げている。

　被害対策弁護団の小幡歩弁護士（第二東京弁護士会）によると、成田の配当が初めて遅れた直後の８月上旬から相談が相次いだ。９月１７日には出資者５人が、共生バンクのグループ会社で不動産を管理・運営する「都市綜研インベストファンド」（大阪府）に対し、出資金計６０００万円の返還を求めて大阪地裁に提訴した。

　９月１９日には被害対策弁護団を組織。全国の約９００人から相談があり、約５００人（出資総額約４７億円）が提訴の意向を示しているという。

https://www.yomiuri.co.jp/national/20251001-OYT1T50183/

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また２０２５年１０月には都市綜研インベストファンド社より出資者に対して要約すると以下のような文章が届いたとのことです。

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�@出資者が「都市綜研インベストバンクバンク」に「都市綜研インベストファンド」に対する出資金を返還してもらう権利を譲渡する（これを第三者譲渡契約といいます）。

�A譲渡代金はその時には支払われない。その代わり、譲渡代金の支払いの担保として「バンクの子会社」が発行する保険付き債券を交付する。

�B譲渡代金の支払いは、交付した証券を上場したときに換金して払う。上場は半年以内を目指す。

�C契約の申し込みは10／15から受け付ける。

ただし、具体的な契約締結の時期は不明。

https://www.minnade-higaibengo.com

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譲渡したが最後、都市綜研インベストファンド社への権利を失い、保険を掛けてくれる会社なんてあるわけありませんし、この証券を買ってくれる人もいないので上場できるはずもなく、つまりは一切合切失うということです。

これに呼応して同じく２０２５年１０月に新たな行政指導が東京都・大阪府より出ています。

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東京都と大阪府は14日、事業者が新たに提示した「第三者譲渡契約」について行政指導を実施。

投資家の出資持分（1口100万円）を第三者に譲渡し、第三者が「保険付き債券」を発行して元本と利息7％を保証するという内容です。

しかし実際の「第三者」は事業者の100％子会社であり、実質的な自社内スキームとの指摘が相次いでいます。大阪府は「保険会社の実名」「7％保証の根拠」など8項目の情報開示を求めています。

https://sakk.jp/

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で、結局この「第三者譲渡契約」は撤回されたようですね。そりゃそうだ。

いよいよ破綻間近と言えますが、ちなみに先日のコラムではここからいくら回収できるのか、という点から考察しました。引用するとこうです。

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しかしよく考えてみれば、２，０００億円のお金で二束三文の不動産を購入し続けたわけですから、その資金の大部分は取引相手であるグループ会社に利益として残っているはずです。

税金を払ったり、他の不動産を買ったりしたとしても、少なくとも半分の１，０００億円は残っているのではないですかね？成田では建物１つ建っていないわけですから。

また仮にポンジスキームとして利払いに充てられていたとしても、配当に必要なお金は年間で２，０００億円×７％＝１４０億円。少なくない金額ではありますが、とは言えやはりグループ内に蓄えられた資金がすぐに枯渇するような金額でもありません。

そうすると今すぐグループ全体を解散させて出資者への返金に充てれば、少なくとも半分くらいは返ってくるという期待が持てそうです。

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それに関連して残念なニュースが報道されていました。こちらです。

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取材班がグループの元関係者2人に接触すると、衝撃的な内情が明かされました。

【みんなで大家さん元関係者】何一つ収益が上がっていなくても、グループ内で収益を立ててぐるっと回したことによって、分配金が出されている。

（Q:建付け上は賃料から払っていることになる？）

【みんなで大家さん元関係者】そうですね。でも、この中でただ回っただけです。

（Q:集めた出資金は今どうなってるんですか？）

【みんなで大家さん元関係者】本当のこと言っちゃっていいですか？もうほぼないです。いろんなものに全部使ってます。

https://news.yahoo.co.jp/articles/3572773f9c7d0697e0e5830bfd57cdaea047bba0

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みんなで大家さんが実質的にポンジスキームであることを認めた上で、お金は「もうほぼない」とのことですね・・・マジですか。

もちろん、鵜呑みにする必要はありませんし、報道されているように別の不動産も所有しているようですから、一定程度の回収はできるのでしょうけれど、本当だとすれば残念ですね。

そしていつまで経っても返金されないということになりますから、回収するには裁判でも何でもして財産を差し押さえる必要がありますね。不幸にして巻き込まれてしまった投資家の方は、まずは弁護士に相談してみてください。

ということでアヤシイ運用を見分けるチェックポイントをこのようにまとめておきます。

１．日本の金利環境を考慮すると、利回り５％以上のファンドは詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．低金利で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。