［貯金・定期預金コラム］平均利回り１３％超！ヤマワケエステートは４割以上が償還延期

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貯金・定期預金コラム：
平均利回り１３％超！ヤマワケエステートは４割以上が償還延期

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。

2025/11/28　＜ヤマワケエステート株式会社＞

ヤマワケエステート

※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのはヤマワケエステート株式会社の「ヤマワケエステート」です。以前にも取り上げましたので気になる方はチェックしてみてください。

＞＞＞利回り１８．４％！ヤマワケエステートは償還延期

 ＞＞＞利回り１５．２％！ヤマワケエステートは実質大赤字

 ＞＞＞利回り１４．１％！ヤマワケエステートは魅力的？

ヤマワケエステートの特徴は何と言っても高利回りですが、前回取り上げたように「償還延期」が問題になっています。要するに返金が滞っているわけですね。

例えば年利１８．４％を謳った「札幌市宮の森隈研吾＆Knight Frank社」シリーズのファンドもその１つです。

もちろん不動産の売買ですから、思うように売れないということはあって当然ですが、ただ年利１８．４％ですからね！７ヶ月ということは実質的な利回りは約１０％ということになりますが、「７ヶ月後に確実に１割値上げして売れる」不動産なんてものがあるでしょうか？

加えて同社も利益を得られないとビジネスとして意味がありませんので、「さらに利益が得られる取引」なのだとすると「相当ウマイ話」であり、言い換えれば胡散臭いということでもあります。

実際のところ償還延期になっていますので、さもありなんという感じではあります。

では過去の記事から８ヶ月が経過して現在のヤマワケエステートの状況はと言うとこのようになっています。

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みんなで大家さんに続き「ヤマワケ」も　「平均利回り13％超」、相次ぐ償還遅延

　不動産クラウドファンディングで、償還遅延などの運用トラブルが相次いで顕在化している。「みんなで大家さん」では1557億円を集めた主力商品、シリーズ成田で7月末に分配金の停止が発生しており、現行ファンド39本のうち実に34本で分配金が止まったことが日経不動産マーケット情報の取材で明らかになった。さらに東証スタンダード上場の不動産会社、REVOLUTION（旧・原弘産）が運営する「ヤマワケエステート」でも21本のファンドで償還トラブルが発生している。

　REVOLUTIONは2024年10月にWeCapitalを買収し、不動産特定共同事業法（不特法）に基づくクラファン事業に参入。買収以前の案件も含めて、25年9月までに234本のファンドを組成した。平均利回り13％強で、約4万人の会員から累計593億円を調達。上記時点で運用中のファンドは80本、投資残高は249億円となっている。

　しかし上記の買収後、物件売却を前提に運用していたファンドで相次ぎトラブルが発生。これまでに21本のファンドで、運用期間を過ぎても売却が未了、あるいは契約通りに売却代金が振り込まれていない事実が明らかになった。対象ファンドの募集総額は約110億円だ。

　混乱する経営の下、REVOLUTIONの自己資本比率は25年7月末時点で3％台まで低下した。同社は発表で「仮に今回の資金調達が実現しない場合（中略）債務超過に陥る可能性も否定できない」「取引金融機関からは、財務体質改善のための増資等の対応を早期実現するように強く要請されている」などと説明。既存の投資家に対する違約金支払いや訴訟のリスクを踏まえても、増資を強行することに決めた。

　新株予約権の割当先はEthan Willammarkets11号投資事業有限責任組合。発行価格は発表前日の終値から70％のディスカウントで、予約権行使後の株式数は現在の3倍となる。REVOLUTIONは調達予定の資金を預金として保管し、将来は不動産取得や宣伝広告に充てるとしている。

※抜粋

https://news.yahoo.co.jp/articles/6e04b1d68b64657818857942dd484b5879337fa5

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つまりは解決どころか、より問題が深刻化しているわけですね。上記記事によれば２０２５年９月時点での運用ファンド残高２４９億円のうち、償還延期になっているものは１１０億円とのことです。

要するに残高の４４％が償還延期なわけですから、「破綻間近」というより「実質破綻」に近い状態と言えるのかもしれません。

加えてファンドによっては「うまく売れない」といったケースがあり得るとは思いますが、これだけ大規模に全体的に償還延期が起きているということは個別の物件の問題ではなく、同社のビジネスモデル全体に起因する要因かと思います。

率直に言えば「ポンジスキームだったのではないか」ということです。

世の中、インフレで不動産価格が上昇している中でも物件が処分できないというのはやはり、売却そのものの問題ではなく、自転車操業でグルグル新規資金を返金にあてがっていた可能性が強く疑われますね。

さらに同社の財務状況も債務超過間近ということですから、立て直すのは難しいでしょうね。

増資が計画されているようですが、破綻の可能性がある会社の株を買う人はなかなかいないでしょうから、単なる「絵に描いた餅」で終わりそうですね。

既にこのヤマワケエステートに投資されてしまった方が返金を受けるのは困難なフェーズに入ってきましたが、くれぐれも新規で投資することのないよう忠告させていただきます。

参考になさってください。

では最後に、いつもご案内しているアヤシイ運用を見分けるチェックポイントはこうなっています。

１．日本の金利環境を考慮すると、利回り５％以上のファンドは詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％～２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．低金利で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。