編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告が表示されているのを見たのをきっかけに、これまで連続してそうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回取り上げるのは都市綜研インベストファンド株式会社が運用する「みんなで大家さん」ですね。 当サイトではすっかり常連で、過去のコラムを列挙してみるとこうなります。

＞＞＞配当・返金停止！みんなで大家さんにはお金が「もうほぼない」！？

＞＞＞全商品配当停止！みんなで大家さんの第三者譲渡契約という罠

＞＞＞破綻間近！？みんなで大家さんからいくら回収できるか考えてみる

＞＞＞本格的にやばくなる、みんなで大家さん

＞＞＞返金制限、みんなで大家さんの悪あがき

＞＞＞みんなで大家さんの余命は何ヶ月？

＞＞＞みんなで大家さんは行政処分からの返金停止でついに破綻へ

＞＞＞みんなで大家さんはこれだけ危ないのに、倒産しない理由はなぜですか？

＞＞＞工事ストップ中のみんなで大家さん「シリーズ成田」。賃料はどこから？

＞＞＞資金ショート！？「みんなで大家さん」の今後の予想

＞＞＞いよいよ資金ショートか？「みんなで大家さん」

＞＞＞絶対投資してはいけない「みんなで大家さん」

＞＞＞やっぱり投資してはいけない「みんなで大家さん」

＞＞＞二束三文の「みんなで大家さん」がすぐに破綻しないのはなぜ？

＞＞＞みんなで大家さんの「シリーズ成田」はやっぱりおかしい

＞＞＞みんなで大家さんはシリーズ成田でついにフィナーレか

＞＞＞みんなで大家さんはポンジスキーム？疑惑まとめと破綻しない理由

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん「シリーズ成田５号」に投資してはダメ！

＞＞＞みんなで大家さんの「詐欺被害」に関する注意喚起

＞＞＞ありえない高額転売が続く！みんなで大家さんシリーズ成田２号

＞＞＞ありえない高額転売！みんなで大家さんのシリーズ成田１号

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの疑惑はまだまだ続く。

＞＞＞伊勢忍者キングダムはヤバイ。みんなで大家さんは疑惑だらけ。

＞＞＞伊勢忍者キングダムは閉鎖中。みんなで大家さんは大丈夫？

＞＞＞情報提供あり！みんなで大家さんファーム１号はやっぱり詐欺？

＞＞＞決算書で露呈！やっぱり、みんなで大家さんは詐欺？

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん４０号は魅力的？危険です。

＞＞＞利回り６％！みんなで大家さん３８号は魅力的？危険です。

＞＞＞みんなで大家さんの資本増強は自作自演？

＞＞＞ついに見えた！みんなで大家さんの虚偽投資

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん３４・３５号は荒唐無稽

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３３号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さん３２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム３号は魅力的？

＞＞＞関係者！？みんなで大家さんの記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さんの決算はどうなった？

＞＞＞みんなで大家さんファーム２号の記事に対する指摘を検証

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんファーム２号は魅力的？

＞＞＞利回り７．１％！みんなで大家さんファーム１号は魅力的？

＞＞＞口コミで怪しいと言われる、みんなで大家さんの最新の評判

＞＞＞利回り７．０％！みんなで大家さんの疑問点をまとめると

＞＞＞利回り６．１％！みんなで大家さんはやはり疑惑だらけ

＞＞＞利回り７％！みんなで大家さん伊勢は魅力的？

＞＞＞元本割れナシ年利６％！みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞６．１％の高金利な投資　みんなで大家さんは魅力的？

＞＞＞みんなで大家さんの債務不履行＝デフォルト率は７０％？

＞＞＞想定利回り７．０％！みんなで大家さん１９号は魅力的？

＞＞＞行政処分！「みんなで大家さん」のその後は？

一番古いコラムは２０１４年のようですから、もう１０年以上警鐘を鳴らし続けてきたわけですね。逆に言えばそれだけ「ポンジスキームはしぶとい」ということでもあります。

さてここまで証拠が出てくると記者の心証としてはもう、「みんなで大家さんは投資詐欺で間違いない」と思っていたわけですが、２０２４年６月にはついに行政処分が言い渡されました。

そして２０２５年７月からは「シリーズ成田」の元本のみならず配当（分配金）も停止しています。

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みんなで大家さん、分配金の支払いが遅延

　7月31日、不動産投資商品を販売するみんなで大家さん販売（株）は、不動産投資商品「みんなで大家さん成田1号〜18号（全18商品）」について、7月末の利益分配（分配金）が遅れると投資家に通知した。グループの共生バンク（株）の担当者は31日、東京商工リサーチの取材に対して「グループの合同会社からの賃料が遅れたため、分配金の支払が遅延する。資金を調達し、1日も早く遅延分の支払いに向けて努力する」とコメントした。その上で、「行政処分によるレピュテーションで計画通りに進んでいないが、600億円の（価値があるとされる）不動産を売却して資金調達する」としている。

　分配遅延となる投資商品は、成田空港に隣接する商業施設「GATEWAY NARITA」を投資対象としており、約3万8,000人から2,000億円程度の出資を得ているとみられる。

　みんなで大家さん販売とグループ会社の都市綜研インベストファンド（株）は2024年6月に東京都や大阪府から行政処分を受け、解約が相次いでいた。

　都市綜研インベストファンドは、「GATEWAY NARITA」などへの投資が膨らみ、2025年3月期の負債総額は出資金の約2,000億円を含めて3,098億円に達している。資産合計は3,204億円。

https://www.tsr-net.co.jp/data/detail/1201619_1527.html

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加えて２０２５年９月には「シリーズ成田」以外の、伊勢忍者キングダムに出資する「シリーズ伊勢」や、バナナ栽培に出資するファンドなどでも配当が停止され、多くの商品が遅配になっているとのことです。

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不動産投資「みんなで大家さん」、計２７商品で配当遅れ…弁護士に相談１０００人超

　成田空港周辺の開発用地に出資すれば利益を得られるとする不動産投資商品「みんなで大家さん　シリーズ成田」の配当が遅れている問題で、遅配がシリーズ成田以外の商品にも広がったことがわかった。成田の遅配は３か月連続で、他商品も合わせると２７商品で遅配が起きている。出資金の返金を求める提訴が相次いでおり、弁護士に相談している出資者は少なくとも１０００人に上る。

　事業者側が９月３０日、出資者にメールを配信し、９月分の配当が行われなかったことが新たに判明した。「成田に加え、その他商品でも支払いを遅延せざるを得なくなった」などとしている。

　配当は２か月に１回とされている。９月分の遅配に該当するのは、奇数月の配当を予定していた全１８商品。成田の９商品は７月分に続く遅配で、鹿児島県のバナナ熟成施設や三重県のテーマパークなどを対象に出資を募った９商品は、９月分で初めて遅配が起きた。

　「大家さん」は不動産特定共同事業法に基づく投資商品で、不動産会社「共生バンク」（東京都）を中心とするグループが手がけている。

　このうちシリーズ成田では、年７％の利回りをうたって１８商品を販売し、約１５６０億円（８月末時点）の出資金を集めた。成田空港周辺で東京ドーム１０個分の用地にホテルや展示場を建設するとしているが、土木工事の工期は３度延期されている。出資金の返還を求めた人への対応も進んでいない。

　遅配について、共生バンク側はメールで「昨今の提訴で前向きな事業活動に影響が出ている」ことなどを理由に挙げている。

　被害対策弁護団の小幡歩弁護士（第二東京弁護士会）によると、成田の配当が初めて遅れた直後の８月上旬から相談が相次いだ。９月１７日には出資者５人が、共生バンクのグループ会社で不動産を管理・運営する「都市綜研インベストファンド」（大阪府）に対し、出資金計６０００万円の返還を求めて大阪地裁に提訴した。

　９月１９日には被害対策弁護団を組織。全国の約９００人から相談があり、約５００人（出資総額約４７億円）が提訴の意向を示しているという。

https://www.yomiuri.co.jp/national/20251001-OYT1T50183/

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そして前回のコラムでは以下のような残念なニュースを紹介しました。

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取材班がグループの元関係者2人に接触すると、衝撃的な内情が明かされました。

【みんなで大家さん元関係者】何一つ収益が上がっていなくても、グループ内で収益を立ててぐるっと回したことによって、分配金が出されている。

（Q:建付け上は賃料から払っていることになる？）

【みんなで大家さん元関係者】そうですね。でも、この中でただ回っただけです。

（Q:集めた出資金は今どうなってるんですか？）

【みんなで大家さん元関係者】本当のこと言っちゃっていいですか？もうほぼないです。いろんなものに全部使ってます。

https://news.yahoo.co.jp/articles/3572773f9c7d0697e0e5830bfd57cdaea047bba0

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みんなで大家さんがポンジスキームであることを認めた上で、お金は「もうほぼない」とのことですね・・・マジですか。

もちろん、鵜呑みにする必要はありませんし、報道されているように別の不動産も所有しているようですから、一定程度の回収はできるのでしょうけれど、本当だとすれば残念ですね、と書いたわけですが、今月は新たにこのようなニュースが報道されています。

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投資トラブルが起きている「みんなで大家さん」側に税金の滞納が発覚しました。所有する土地を大阪国税局が差し押さえました。

■国税局が土地を差し押さえ

　27日から冬季休業に入る「みんなで大家さん」から年末最後のメールが投資家に届きました。

みんなで大家さん側からのメール（25日）　
「みんなで大家さん 宗右衛門町商品の土地につきまして、大阪国税局より差押書を受けました」

　債務額は1億7200万円超。その理由は…。

みんなで大家さんのメールから（25日）
「令和6年度（2024年度）法人税、地方消費税」

共生バンクグループ　柳瀬健一代表
「心から深く、おわび申し上げます。事業参加者である皆さまの資産を守り抜く決意。引き続きご支援とご理解のほどよろしくお願い申し上げます」（8月

　不動産投資商品を販売する「みんなで大家さん」。2000億円の投資を集めた成田でのプロジェクトは7月末から配当の遅れが発生し、他の商品も含めて、次々と配当が支払われなくなりました。

　今回のメールでは、成田プロジェクトの投資商品ごとに管理されている口座の残高も分かりました。

みんなで大家さん側からのメール（25日）
「成田2号 管理口座579円」

　22億円を集めた投資商品の口座には、500円ほどしかありません。成田6号では45億円を集めて、残高1400円ほど。成田16号は290億円を集めて、残高は6万5000円ほどです。

　大家さん側は19の商品でおよそ1440億円を集めていますが、19の口座残高を足しても660万円ほどしかありません。

https://news.yahoo.co.jp/articles/1c834a11172e24e904508b1c6d80ab09d491715f

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このニュースが残念な理由は２つあって、１つ目はもちろん、本来投資家のものであるはずの資産が税金によって差し押さえられてしまったことです。不幸にしてみんなで大家さんに投資されてしまった方は、債権者として取りっぱぐれることがないようきちんと権利を主張する必要がありますね。

２つ目は、このみんなで大家さんのスキームは、クソみたいな不動産を投資家にびっくりするような高値で売りつけてお金を生み出す点が核心であり、その利益はグループ会社に吸い上げられています。みんなで大家さんにお金がないのは当然で、あとは吸い上げたお金をグループ会社が「賃料」という形で投資家に戻すかどうかが注目なわけですが、税金を滞納しているということは、

・みんなで大家さん運営側は不当に吸い上げたお金を投資家に返還する気はない

ということですね！

とすれば新たに不幸な投資家が現われない限り、破綻は確定です。司法当局は投資家の資金が「持ち逃げ」されないよう目を光らせておいてほしいものですが、どこまで実効性のある命令ができるのでしょうか。

司法の権限の強化も求められる案件なのかもしれません。

しかし長年追いかけてきたエクシアも破綻し、みんなで大家さんも破綻間近という状況を鑑みると、当然ですがポンジスキームは必ず破綻しますね。

ということでアヤシイ運用を見分けるチェックポイントをこのようにまとめておきます。

１．日本の金利環境を考慮すると、利回り５％以上のファンドは詐欺の可能性がある。

２．もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が１％〜２％といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性がある。

３．低金利で運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性がある。