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30代男性「5年後に住宅ローンを一括返済するための資金の良い運用方法は?」


質問 :お世話になっております。色々参考にさせていただいております。
昨年、マンションを買い替えました。子供2人がいるため、広めの部屋に引っ越しました。住宅ローンは2600万円で0.45%(5年間固定)で借りています。
そして前のマンションが2400万で売れる予定で、一括返済を考えていましたが、住宅ローン減税の控除を利用し、取り合えず5年間は借り続けることにしました。
売却のお金の5年間の運用方法についてご相談したいのですが、定期預金また個人向け国債の元本保証あたりでしょうか?他に、何か運用する良い方法はありませんでしょうか?(学資保険は300万円ずつの予定で積立中です。)
よろしければ、ご教授下さい。

<30代/男性>


回答 : 読者の方から上記のような質問をいただきました。他に同様のお悩み相談があれば月1回程度の頻度で回答していこうと思いますので、もし質問したいという方はこちらの投稿フォームから送信してください。もちろん個人情報は不要です。

さて質問内容に戻りまして、マンションの住み替えに伴う売却資金2,400万円について、住宅ローン控除が終わる5年後まで手元に残しておくので、何か良い運用方法はありますか?という質問ですね。

通常はいくら2,400万円で売れたとしても新しいマンションの購入資金が必要なことから売却代金は購入代金と相殺され、手元には同じような金額の住宅ローンしか残らないはずですが、「一括返済」が選択肢になるということは元の住宅ローンを借りてから5年の間に新しいマンションの購入資金と同額以上の預貯金が出来たということでしょうか?

住宅ローン減税を受けるためには「住んでいる」ことが必要かと思いますので、2つのマンションの住宅ローンから同時に減税を受けることはできないですね。とするとやはり、新しいマンションについては自己資金で賄ったということなのでしょう。羨ましい限りです。

それはともかくとして、このマンションの売却代金2,400万円はその裏に2,600万円の住宅ローンがあるという意味で、「絶対減らせない資金」だと言えます。その点では質問者が自ら例示されているように、定期預金や個人向け国債などの「絶対損しない」運用方法を選ぶべきですね。

加えて、住宅ローンの繰り上げ返済は「最上の資産運用方法」と言われているように、極めて有利な資金活用方法です。なぜかと言えば資産運用では概ねリスクとリターンは相関しており、ローリスク・ローリターンやミドルリスク・ミドルリターン、ハイリスク・ハイリターンはあるものの、「ローリスク・ミドルリターン」や「ローリスク・ハイリターン」は絶対ないのですね。

もちろんたまたまそうした結果になることはありますが、それはあくまでたまたまであり、その反対側では確実に「ハイリスク・ローリターン」や「ハイリスク・ミドルリターン」と言った事象が起きており、全体をならせば、つまり統計的にはローリスク・ローリターン、ミドルリスク・ミドルリターン、ハイリスク・ハイリターンに収れんしていくことになります。

言い換えれば、ビギナーズラックやビギナーズバッドがあったとしても、投資期間を延ばしていけば個人レベルの運用成績もローリスク・ローリターン、ミドルリスク・ミドルリターン、ハイリスク・ハイリターンのどれかに収まっていく、ということでもあります。

しかし。

住宅ローンの繰り上げ返済は当然、「ノーリスク」でありながら、確実に住宅ローン金利相当分=0.5%〜3.0%と言ったレンジでの「リターン」が得られます。つまりは「ノーリスク・ハイリターン」とまでは言わないまでも、「ノーリスク・ミドルリターン」程度の効果があるということですね。

こうした運用は通常の資産運用では実現不可能ですから、「最上の資産運用」と言われるのも当然ですね。

さらに住宅ローン減税もノーリスクなわけですから、やはり大人しく定期預金などで資金を守りながら、「住宅ローン減税→繰り上げ返済」というメリットを1円も漏らすことなく享受されることをオススメします。

なお「ノーリスク」にこだわるのであれば、定期預金も1,000万円を上限に分散して預金保険の範囲内に収めておくのが良さそうです。

と言うことで当サイトとしての結論は一応、出たわけですが、それでも「2,400万円もあるのだから400万円くらいは積極的に運用してみたい」と思われるかもしれません。特に数年でマンションを自己資金だけで購入できる資力があるならなおさらです。

積極的に運用するのであれば、株式や投資信託、FX、外貨預金などが頭に浮かぶわけですが、では今がそうした投資のチャンスかと言われると・・・なかなか微妙ですね!

そもそも論として未来の株価も為替相場も誰も正確に予測することなどできませんが、今はトランプ政権の誕生によりさらに不透明になっています。つまり5年後に大幅な「円安株高」になっている可能性も、逆に大幅な「円高株安」になっている可能性もどちらも十分あるということです。

そのような不確実性の高まりこそ、リスクの高まりと言えるわけで、今のタイミングでの投資は好む好まざるにかかわらず「ハイリスク・ハイリターン」の勝負になってしまいます。だとするとやはり、「5年後には絶対使う、絶対減らせない資金」を運用する状況とは言えないですね。

さらに今はかなりの「円安」状態ですから、その点でも分はあまりよろしくありません。

繰り返しになりますが、無理をしなくても「住宅ローン減税+繰り上げ返済」というかなりおいしい「リターン」が待っているわけですから、虎の子の資金は安全に運用されることをオススメしたいと思います。

ぜひ参考になさってください。

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